Правовое регулирование рентных отношений в гражданском праве России

      Таким образом, основное отличие  указанного выше договора от  договора пожизненного содержания с иждивением заключается  в ограниченном круге лиц, которые могли быть сторонами по договору, и круге имущества, являвшегося предметом договора. Продавцом по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца могут быть, как это указывалось ранее, только нетрудоспособные граждане. Это отличие от договора ренты существовало потому, что во время принятия и действия Гражданского кодекса РСФСР 1964 года в России был социалистический строй. Если бы возникла ситуация, когда физически здоровый и трудоспособный человек заключил бы договор, по которому какое-нибудь третье лицо обязалось бы его содержать, а сам он при этом не будет работать, то она была бы признана аморальной и противоречащей социалистическому правосознанию.

      Предметом рассматриваемого договора, как указывалось выше, мог быть  только жилой дом. Это отличие  объясняется тем, что ранее  в частной собственности граждан  могли находиться только жилые  дома. Иные объекты недвижимости  находились в собственности государства.

      Отличаются от предусмотренных  действующим законодательством  и способы прекращения договора  купли-продажи жилого дома с  условием пожизненного содержания  продавца, которые были регламентированы  в статье 254 ГК РСФСР 1964 года. Договор  мог быть расторгнут по требованию покупателя, если его материальное положение по независящим от него обстоятельствам ухудшилось на столько, что он не может осуществлять дальнейшее содержание продавца или продавец к этому моменту (моменту предъявления требования о расторжении) восстановил трудоспособность. Было предусмотрено (ч. 3 статьи 254 ГК РСФСР), что в случае расторжения договора вследствие восстановления продавцом трудоспособности, последний сохраняет за собой право пожизненного пользования занимаемой им жилой площадью. При расторжении договора по другим основаниям (например, при ненадлежащем исполнении покупателем своих обязанностей по содержанию продавца) дом переходил в собственность продавца.

       Однако, несмотря на установление, хотя и слабого, правового регулирования данного рода отношений, участники гражданского оборота редко в них вступали. В нотариальных конторах за год заключались один – два договора. И только в конце восьмидесятых, начале девяностых годов, когда началась массовая приватизация квартир, количество заключаемых договоров резко возросло. В 1992 – 1993 годах появились посреднические коммерческие юридические лица, которые заключали договоры купли-продажи с условием пожизненного содержания продавцов с лицами, которые нуждались в дополнительных средствах к существованию. Таких договоров было большое количество (свыше десяти договоров на каждое юридическое лицо). В основном стороной по договору были престарелые люди, так как расчет учредителей юридического лица был направлен на то, что иждивенцы, в силу их преклонного возраста, будут быстро умирать. Однако их цели не были достигнуты. Реализовать приобретенную недвижимость юридические лица не смогли, так как продавцы продолжали жить и не собирались умирать. Поэтому большинство юридических лиц оказались банкротами, подавляющая часть договоров была расторгнута либо по соглашению сторон в нотариальной форме, либо в судебном порядке в 1995 – 1996 годах. 

§ 2 Правовое регулирование  договора ренты за рубежом. 

     Одним из первых в Европе  законодательных источников регулирования рентных отношений стал Французский Гражданский Кодекс (ФГК; 1804 года). Он содержал отдельную главу, специально посвященную договору пожизненной ренты.  Основное внимание в ней было уделено условиям признания соответствующего договора действительному, а также тому, что названо в Кодексе «последствиями договора для договаривающихся сторон». Речь идет о содержании прав и обязанности сторон в этом договоре и порядке реализации соответствующих прав (статьи 1968-1983 ФГК).⁷

     В Германском гражданском уложении (ГГУ; 1896 года) также есть особая глава (глава 16), которая посвящена пожизненной ренте. В этой главе, прежде всего, обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что если рента носит денежный характер, то ее выплата должна производится не позднее, чем за три месяца до наступления срока. Форма, указанной сделки, носит обязательный письменный характер.⁸

     Значительно более емким является  регулирование аналогичного договора  в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены (титул XXII) договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность соответствующих выплат деньгами в течение жизни получающего ренты, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. При втором договоре речь идет о предоставлении содержания и ухода, при том таких, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования, с другой.⁹

      Японский гражданский кодекс (статье 689) дает следующее  определение  договора пожизненного содержания: «По договору пожизненного содержания  одна сторона обязуется регулярно предоставлять деньги или иные вещи контрагенту или третьему лицу в течение всего периода времени до собственной смерти, смерти контрагента или третьего лица». Японские авторы отмечают, что отличительной черной договора пожизненного содержания является возникновение обязательства регулярной пожизненной выплаты денежных сумм. Если данное обязательство принимается без получения какого-либо вознаграждения, то получается договор дарения, в противном случае – договор купли-продажи. Поэтому, хотя и ГК определяет договор пожизненного содержания в качестве самостоятельного  вида, он мало отличается от других договоров.

      Существованию данного мнения  способствует и то, что ГК Японии  содержит специальные нормы лишь  в отношении прекращения обязательства пожизненного содержания и о его сроках. Статья 691 ГК Японии устанавливает правила, когда при получении должником капитальной денежной суммы и пренебрежении им обязательством по регулярной выплате определенной денежной суммы или иными обязанностями контрагент может требовать возвращения капитальных сумм. Требование возвращения капитальной денежной суммы рассматривается японскими юристами как один из видов расторжения договоров, а именно, как расторжение на основании просрочки. Данный вид расторжения договора возникает потому, что общее обязательство пожизненного содержания представляет собой совокупность отдельных обязательств применительно к каждому отдельному периоду предоставления денежной суммы, которые имеют свои независимые сроки погасительной давности.

     По Гражданскому праву Японии  обязательство пожизненного содержания  может возникать, помимо договора, и на основании завещания. В  данном случае условия установления  подобного обязательства регулируются  формами о наследовании по  завещанию, а его действие – нормами о договоре пожизненного содержания (статья 694 ГКЯ).¹⁰ 

§ 3. Правовое регулирование  договора ренты в  действующем Гражданском  кодексе Российской Федерации. 

     «Рента» имеет в русском языке  по крайней мере три значения. Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно, имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее – различные виды движимости, в том числе деньги. Во-вторых, рента носит, в принципе, непрерывный характер; в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо определенным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученном от любой другой деятельности. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.¹¹

   Определение договора ренты дано в статье 583 Гражданского кодекса РФ: «По договору ренты одна сторона (Получатель ренты) передает другой стороне (Плательщику ренты) в собственность имущество, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать Получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».

    Данное определение позволяет  выделить следующие характерные  черты договора ренты. Во-первых, договор ренты имеет реальный характер, т.е. считается заключенным с момента передачи имущества в собственность Плательщика ренты. Если стороны составят письменный договор и удостоверят его у нотариуса, но не передадут имущество от Получателя ренты Плательщику ренты, договор будет считаться незаключенным.

    Во-вторых, договор ренты является  возмездным, так как в обмен  на предоставление имущества  выплачивается содержание в денежной  или иной форме.

    В-третьих, договор ренты является  односторонне обязывающим, так  как после передачи имущества в собственность Плательщика ренты Получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, а обладает лишь правами. К такому выводу можно прийти, проанализировав главу 33 ГК РФ, в соответствие с которой единственной обязанностью Получателя ренты является передача вещи, реализующаяся в момент заключения договора. 

      Для определения сущности рассматриваемого  договора, как и любого другого,  имеет значение его юридическая  квалификация. Применительно к данному  договору это оказывается особенно сложным. Неслучайно по указанному поводу обнаруживаются весьма существенные расхождения в литературе.

      Бесспорным, по сути, всегда было  и остается признание договора  ренты возмездным. При этом имеется  в виду, что данный договор  предполагает встречное удовлетворение. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. Хотя договор ренты является возмездным подобно, например, займу, характер возмездности здесь иной. В договоре займа она проявляется в необходимости для заемщика возрастить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате рентных платежей, лишь сходных с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата ренты бессрочно либо на срок жизни физического лица.

      Иная ситуация сложилась с  отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных. С момента принятия действующего гражданского законодательства прошло всего лишь несколько лет, в литературе, основанной на этом Кодексе, уже обозначались три точки зрения. Придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным¹², в то время как, по мнению других, это договор консентуальный ¹³, а в третьих – в зависимости от объекта либо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении недвижимого имущества)¹⁴.

       В конечном счете деление договоров  на реальные и консенсуальные  основано на различии той роли, которую играет связанная с  договором передача вещи (имущества). При реальном договоре передача  – необходимый элемент его  заключения, а потому: нет передачи – нет и договора. В отличие от этого консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора. Д.И. Мейер реальным считал «договоры, которые совершаются посредством отдачи вещи одним контрагентом другому», а консенсуальными – «совершаемые простым соглашением» ¹⁵.

        Имея в виду указанный критерий, применительно к пожизненному  содержанию с иждивением (а теперь - к ренте) следует признать, что  легальное определение реального договора в части, относящейся к платежам ренты, должно было содержать формулу «передает в собственность», а консентуального – «обязуется передать в собственность».

        Действующий ГК РФ в определении  не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601), что получатель ренты «передает… в собственность имущество». Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договороам, признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества). Таким образом, соображения в пользу реального характера договора пожизненного содержания с иждивением, высказанные применительно к ранее действующим ГК, как представляется, имеют значение и для современного договора ренты.

     На мой взгляд, правовое значение передачи вещи, с которым связывается разграничение консенсуальных и реальных договоров, зависит от характера того договора, на основе которого происходит передача. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества у собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состоит, как уже отмечалось, в том, что переход права собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором – до его возникновения. При этом определение времени самой передачи производится в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР и ст. 223 действующего ГК. Им должен считаться момент регистрации перехода права собственности для случаев, когда закон считает это для отчуждения имущества необходимым, и фактическое вручение – во всех остальных случаях.

     Не менее интересными являются  точки зрения, высказываемые в  литературе по поводу все того  же вопроса – о реальном  или консенсуальном характере  договора ренты. Соглашаясь с большинством, хотелось бы высказать некоторые сомнения по поводу отдельных из них.