Правовое регулирование рентных отношений в гражданском праве России

     Прежде всего это относится  к толкованию п. 2 ст. 585 ГК РФ. Совершенно  справедливо обращается внимание  на то, что в зависимости от  «платности» или «бесплатности» ренты применению подлежат соответствующие нормы о купле-продаже или дарении ¹⁶. Но одновременно не учитывается, на мой взгляд, существующая в самой этой статье оговорка, которая допускает применение норм соответственно главами 30 и 32 субсидиарно. В редакции ст. 585 ГК это звучит так: «…поскольку иное не установлено правилами настоящей главы(имеется в виду глава 33 ГК РФ) и не противоречит существу договора ренты». По этой причине следует признать слишком категоричным указание на то, что только «предписания п. 2 ст. 585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности»¹⁷.

     Если встать не указанную позицию,  то возникнут трудности в обосновании  реального характера безвозмездной  передачи движимой вещи при необходимости применения в этих целях договора дарения. Имеется в виду то, что при нынешней редакции ст. 572 ГК РФ договор дарения может быть не только реальным, но и консенсуальным.

     Распространение правил о купле-продаже  и дарении на договор ренты не делает его их разновидностью. Договору ренты свойственен ряд черт, который позволяет выделить его в отдельный вид договоров. Так договор ренты устанавливает между сторонами специфические отношения, не свойственные другим видам договоров. Эти отношения заключаются в выплате Плательщиком ренты Получателю ренты содержания. Именно в этом содержании заключается суть ренты, а отношения по поводу приобретения имущества носит подчиненный характер. Рентные платежи занимают главенствующее положение потому, что Получателем ренты в подавляющем числе случае являются лица, которые нуждаются в  получении дополнительных средств к существованию.

     Отношения, возникающие между  Плательщиком и Получателем ренты,  носят длительный, доверительный  и стабильный характер. Нормы гражданского кодекса составлены таким образом, чтобы поддерживать эти качества договора. Однако договор ренты относят к числу алеаторных (рискованных) договоров.¹⁸ Основным критерием отнесения его к алеаторным договорам является длительность отношений по нему. С течением времени стоимость имущества может существенно измениться, или оно может быть утрачено, в этом случае плательщик ренты понесет убытки и не получит прибыль, на которую рассчитывал, заключая договор.

     Другой критерий, позволяющий отнести договор ренты к числу рисковых, - это недобросовестность и чрезмерная требовательность Получателя ренты. Получателями ренты чаще всего являются лица пенсионного возраста, а люди этой категории часто меняют свои симпатии. Они нередко ставят в суде вопрос о расторжении договоров на том основании, что содержание, предоставляемое им Плательщиком ренты, является для них недостаточным. Хотя скорее им не нравятся лица, которые их содержат, а не само содержание. При этом неприязнь возникает из-за подозрительности самих Получателей ренты и их недоверии к честности Плательщиков ренты.

      Алеаторным договор будет является  и в случае, когда при нормальной  сохранности имущества, стоимость  рентных платежей может превысить  стоимость имущества. Однако считается,  что стороны, заключая договор, осознают это обстоятельство и согласны с ним. Поэтому, ограничение общего размера рентных платежей, который может быть выплачен Получателю ренты, конкретной суммой или сроком выплаты или стоимостью переданного имущества противоречило бы самой сути ренты.

      Договор ренты, по которому  под выплату ренты передается  недвижимое имущество, не может  быть заключен Получателем ренты  через представителя, за исключением  случаев, когда Получателем ренты  является недееспособное лицо. Это  правило вытекает из п. 6 ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что обусловлено тем фактом, что на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, залог возникает в силу закона.

      Правовое регулированием рентных  отношений ГК осуществляет в  основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК РФ сформулированы таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность даже тех вопросов, которые не были учтены в самом договоре. Число условий, которые  должны прямо быть указаны в договоре, невелико. К ним относятся: размер рентных платежей, обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты и условия о предмете договора.

      Диспозитивные нормы стороны  могут изменять по своему усмотрению,  а также включать в договор  любые другие нормы, не противоречащие существу договора ренты. Например, стороны могут расширить круг оснований, при которых Получатель ренты может требовать ее выкупа.

       Ряд вопросов, касающихся ренты,  урегулированный законом на императивном  уровне. Это касается вопросов, связанных с гарантиями законности и стабильности договора, а также обеспеченности прав Получателя ренты.

       Прежде всего, закон очень строго  подходит к форме, в которой  должен быть заключен договор  ренты. Гражданский Кодекс РФ  устанавливает, что договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то он подлежит и государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 584 ГК РФ). Введение нотариальной формы и государственной регистрации договора вызвано тем, что получателем ренты, чаще всего, являются лица, не разбирающиеся в правовых аспектах договора и нуждающиеся в особой правовой защите. В этой ситуации помощь нотариуса будет неоценимой, в частности в выявлении подлинной воле сторон. Проверка нотариусом законности положений договора позволяет предупредить многие возникающие в последствие судебные споры.

       Императивно закон указывает  и на обременение рентного имущества (ст. 586 ГК РФ), то есть для ренты характерно следование за вещью и в случае продажи или отчуждения иным способом недвижимости, переданной под выплату ренты, обязанности Плательщика ренты переходят на нового приобретателя имущества. При этом обязанности по выплате ренты переходя к нему, даже если он не знал об обременении имущества рентой. В этом случае он может воспользоваться правилами статьи 460 ГК РФ об уменьшении цены или расторжении договора, но он не может отказаться от выплаты ренты.

      Отчуждение и залог недвижимого  имущества, переданного под выплату  ренты, ставит перед сторонами  ряд вопросов. Например, на практике  встает вопрос о том, что  делать, когда плательщик ренты  при отчуждении переданного под  выплату имущества согласен сам продолжить содержание ренты, предоставив в качестве места проживания  и средства обеспечения обязательства иное равноценное имущество. Подобная ситуация возникает, в частности, в связи с осуществлением программ московских властей об обеспечении социальной защиты людей пожилого возраста. Данная программа предусматривает возможность переселения лиц, заключивших с предприятием Моссоцгарантия договоры пожизненного содержания с иждивением, в специальные жилые дома¹⁹. В законе данная ситуация не предусмотрена, так как в нем прямо говорится о переходе к приобретателю имущества обязанности по содержанию Получателя ренты. Однако, на мой взгляд, это положение затрудняет движение гражданского оборота. Не каждое лицо согласится приобрести обремененное рентой имущество. На практике  стороны расторгают первоначальный договор ренты, совершая обмен объектами недвижимости, и заключают новый договор ренты. Но данный путь является достаточно длинным и неэкономичным (придется оплачивать удостоверение и регистрацию минимум трех договоров), а во-вторых, сопряжен с риском для Получателя ренты остаться без жилья, что повлечет возникновение спора. Кроме того, обмен квартир будет происходить путем заключения фиктивных сделок, так как стороны не преследуют намерения приобретать данную недвижимость в собственность.

      По моему мнению, чтобы избежать  данной ситуации, нужно совершить  замену объекта ренты, то есть  плательщик ренты с согласия  получателя ренты взамен переданного  под выплату ренты недвижимости, предоставляет иную, равноценную недвижимость для проживания для получателя ренты и для обеспечения исполнения обязательства. Такое соглашение должно быть оформлено как дополнение к основному договору, оно должно быть нотариально удостоверено и зарегистрировано в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное положение, на мой взгляд, должно получать законодательное закрепление.

      Относительно движимого имущества  закон не предусматривает обременение  его рентой, что следует из толкования статьи 586 ГК РФ. Таким образом, при отчуждении движимого имущества обязанности по содержанию Получателя ренты несет первоначальный Плательщик ренты.

       Важное значение имеет вопрос  об обеспечении исполнения обязательства  по выплате ренты. Этот вопрос является значимым потому, что договор ренты, как указывалось выше, относится к числу алеаторных договоров. Обеспечить исполнение обязательств по выплате ренты можно любым предусмотренным законом способом.

      Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то оно становится предметом залога, возникающему в силу закона (п. 1 ст. 87 ГК РФ). Получатель ренты имеет право в случае нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по выплате ренты, удовлетворить свои требования за счет переданного имущества, то есть из его стоимости.

       Так п. 2 ст. 587 ГК РФ говорит,  что существенным условием договора, предусматривающего передачу под  выплату ренты денежной суммы  или иного движимого имущества,  является условие, устанавливающее  обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств, если данное условие отсутствует, то договор считается незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Если же оно включено в договор, но плательщик ренты его не исполняет, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, связанных с расторжением договора.

       Из сказанного выше можно сделать вывод, что обеспечение исполнения рентных обязательств будет считаться существенным условием только при передаче под выплату ренты движимого имущества. Залог на недвижимое имущество возникает в силу закона (п.1 ст.587 ГК РФ).  Даже если стороны и нотариус при заключении и удостоверении договора ренты забыли указать в договоре на возникновение залога, он возникнет независимо от этого обстоятельства. При государственной регистрации соответствующие органы обязаны указать на наличие залога на данное имущество в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

        В качестве особой гарантии  прав получателя ренты закон  предусматривает выплату в пользу  получателя процентов в связи  с просрочкой, допущенной плательщиком ренты (ст.588 ГК РФ). Размер процентов определяется сторонами в договоре, а если он в договоре не определен – то в размере, предусмотренным статьей 395 ГК РФ. Обязанность по уплате процентов наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты по вине плательщика ренты.

       Также законом предусмотрена  и особая гарантия прав получателя  ренты при отчуждении недвижимого  имущества, переданного под выплату  ренты. Предусмотрено (п. 2 статья 586 ГК РФ), что первоначальный плательщик  ренты несет субсидиарную ответственность с новым собственником имущества, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.        

ГЛАВА ВТОРАЯ.

ВИДЫ  ДОГОВОРА РЕНТЫ. 

§ 1. Договор постоянной ренты. 

       Гражданский Кодекс РФ содержит  главу 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельными. Между тем, в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к главе 33 таковым является договор ренты.

       В юридической литературе нет единого мнения относительно  классификации договора ренты. С.А. Хохлов, В.С. Ем, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский выделяют два вида договора ренты - договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением относят к числу договоров пожизненной ренты.²⁰

       А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой выделяют  три вида договора ренты –  договор постоянной ренты, договор  пожизненной ренты, договор пожизненного  содержания с иждивением.²¹

       По моему мнению, оснований для  выделения договора пожизненного содержания с иждивением в самостоятельный вид договора нет. Договоры ренты и договор пожизненного содержания являются разновидностями одного договора. Их отличия заключаются в предмете договора, способах предоставления содержания.