Правовое регулирование рентных отношений в гражданском праве России

       Субъекты договора. Сторонами по договору являются Получатель ренты и Плательщик ренты. Плательщиком ренты может быть любой субъект гражданского права в пределах своей правоспособности и дееспособности. Получателем ренты в рассматриваемом договоре может быть физическое лицо или группа лиц. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь Плательщика ренты и Получателя ренты, чем договоры постоянной и пожизненной ренты. Если в них отношения сторон друг с другом ограничиваются периодической передачей денежных средств, обычно при отсутствии личных  контактов (например, путем зачисления денежных средств на счет Получателя ренты), то при пожизненном содержании с иждивением стороны тесно взаимодействуют друг с другом. То есть договор пожизненного содержания с иждивением носит наиболее доверительный характер. Замена Плательщика ренты на другое лицо может оказаться для Получателя ренты абсолютно неприемлемой.²⁶ Учитывая это обстоятельство, законодатель в п. 1 ст. 604 ГК РФ особо выделяет тот факт, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, равно как и сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты. В законе не указывается, каким путем должно быть выражено это согласие: письменно (в простой или нотариальной форме) или устно. Но так как договор пожизненного содержания с иждивением относится к числу алеаторных договоров, то для большей защищенности сторон договора  и для предотвращения будущих споров, как мне кажется, подобное согласие должно быть оформлено нотариально. Данное правило, на мой взгляд, нужно закрепить на законодательном уровне. Для граждан пожилого возраста и инвалидов установлено особое правило заключения договора пожизненного содержания с иждивением с органами социального обеспечения. Согласно п.11 ст. 24 Федерального Закона РФ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов», сделки об отчуждении жилых домов (жилых помещений) в целях оплаты социальных услуг совершаются в порядке, установленном законодательством РФ, при получении согласия в письменной форме местных органов управления социальны обслуживанием населения на оформление сделки.

       Предмет договора  пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что в обеспечение пожизненного содержания с иждивением отчуждается только недвижимое имущество – жилой дом, квартира, земельный участок и т.п. (п. 1 ст. 601 ГК РФ). То есть предмет договора пожизненного содержания с иждивением составляет более узкий круг имущества, чем предметы договоров постоянной и пожизненной ренты, которые предусматривают отчуждение под выплату ренты и движимого имущества. На мой взгляд, законодатель решил данный вопрос таким образом потому, что договор пожизненного содержания с иждивением наиболее важен по своей сущности и накладывает большую ответственность на плательщика ренты.

       В то же время договор пожизненного  содержания с иждивением разрешает  применять несколько видов формы  выплаты ренты. В обычной ситуации  рента в договоре пожизненного  содержания с иждивением предоставляется  не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных потребностей плательщика ренты, которые могут быть включены в договор ренты – обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Конкретным договором приведенный выше перечень может быть разрешен, сокращен или уточен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

       Законом установлено требование, чтобы в договоре пожизненного  содержания с иждивением была  определена общая стоимость всего  объема содержания с иждивением. Правда закон не уточняет за какой период она должна быть определена. Если имеется в виду все содержание полностью, то мне кажется, что определить его невозможно, так как содержание должно предоставляться до конца жизни получателя ренты. На мой взгляд, законодательно обязывать определять всю стоимость содержания не нужно, а нужно в законе установить только минимальный размер содержания в месяц. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость общего содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данная норма закона является императивной, равно как и норма о том, что размер содержания подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда, что зафиксировано в ст. 318 ГК РФ. В случае возникновения между сторонами спора об объеме содержания, которое должно предоставляться Получателю ренты, он может быть передан на разрешение суда (п. 3 ст. 602 ГК  РФ).

       Статья 603 ГК РФ содержит специальное  указание на то, что договором  пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни Получателя ренты периодических платежей в денежном выражении. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в иное обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона, либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимости от наличия или выполнения какого-либо дополнительного условия, либо может всецело зависеть от усмотрения сторон.²⁷

       Срок действия договора определяется самой его природой и равен сроку жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается в зависимости от необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем, сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что же касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное. 

     Прекращение договора  пожизненного содержания  с иждивением.

        По общему правилу обязательство  пожизненного содержания с иждивением  прекращается смертью Получателя  ренты (п. 1 ст. 605 ГК РФ).

        Как и при обязательстве пожизненной  ренты, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны Плательщика ренты дает право Получателю ренты на односторонний отказ от рентного обязательства.

        Прекращение обязательства пожизненного  содержания с иждивением имеет  свои особенности по сравнению  с аналогичным прекращением обязательства  пожизненной ренты.

        Во-первых, более широким является  перечень тех нарушений обязательств  Плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненной ренты, без предварительного согласия Получателя ренты.

        Во-вторых, при существенном нарушении условий договора Плательщиком ренты Получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если Плательщик ренты произвел отчуждение имущества без согласия Получателя ренты, то при решении вопроса том, может ли оно быть истребовано Получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ.

        Если имущество при расторжении  договора возвращается Получателю  ренты, а при заключении договора оно передавалось за плату, то оно должно быть возвращено Плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственна уменьшена. В п. 2 ст. 605 ГК РФ оговаривается, что Плательщик ренты не вправе требовать возмещения расходов, понесенных в связи с содержанием Получателя ренты.²⁸

        Из двух видов договора ренты  только договор пожизненного  содержания с иждивением получил  свое распространение на практике, да и то волна заключаемых  договоров пришлась на начало 90-х годов. Позднее юридические лица, которые занимались заключением этих договоров, начали ликвидироваться, так как их расчет на то, что Получатели ренты, в силу их пожилого возраста, будут умирать, не оправдался. В настоящее время такие договоры заключаются очень редко (например, по городу Перми один-два договора в год). Договоры постоянной ренты вообще не заключаются.

        Это происходит потому, что отсутствует  интерес коммерческих организаций,  а тем более физических лиц,  в приобретении имущества под  выплату ренты. В нашей стране, в отличие от других стран, мало субъектов предпринимательской деятельности, которые в сложившийся в России экономической и политической обстановке уверены в завтрашнем дне. По моему мнению, заинтересовать коммерческие организации в заключении договоров ренты можно путем предоставления налоговых льгот (например, освободить Плательщиков ренты от уплаты налогов на прибыль, полученной ими от реализации имущества, переданного под выплаты ренты). Льготы должны предоставляться не по всем договорам, а только по договорам, по которым под выплату ренты передается недвижимое имущество.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА ТРЕТЬЯ.

АНАЛИЗ  ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ  ПРАКТИКИ РЕНТНЫХ  ОТНОШЕНИЙ. 
 

ГЛАВА ТРЕТЬЯ.

АНАЛИЗ  ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ  ПРАКТИКИ РЕНТНЫХ  ОТНОШЕНИЙ.

         На практике часто возникают  ситуации, которые прямо не урегулированы  гражданским законодательством  Российской Федерации. Их разрешение  вызывает трудности и зачастую  приводит к возникновению судебных  споров. На некоторых из них  я бы хотела обратить внимание.

      Немало  вопросов возникает при расторжении  договоров ренты.

Так, например, в соответствии с положениями  ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной  ренты может быть расторгнут получателем  ренты «при существенном нарушении» плательщиком ренты своих обязательств. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Практика свидетельствует о том, что положение ст. 605 ГК РФ о «существенном нарушении обязательств» вызывает множество споров и возражений сторон при разрешении споров судами.  Ввиду ндивидуальности каждого конкретного договора и отсутствия каких-либо критериев для определения «принципов добросовестности и разумности», которыми согласно п. 3 ст. 602 ГК РФ должен руководствоваться суд при разрешении споров между сторонами, целесообразно рассмотреть ряд условий, которые, возможно, помогут сторонам в ходе реализации договора.

      Принципиальным  положением договора является условие  об объеме содержания. Из практики видно, что большинство исков получателей ренты о расторжении договоров мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты. Чаще всего получатель ренты мотивирует этот аргумент тем, что между ним и плательщиком существовали устные договоренности и обязательства, на основании которых был составлен письменный договор, условия которого на практике должны реализоваться в полном объеме. Как правило, эти аргументы трактуются судами в пользу получателя ренты ввиду его изначальной материальной «слабости». К договору применяются условия ст. 179 ГК РФ, и сделка признается недействительной. Доводы ответчика о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора, не имеют должного значения, поскольку практически невозможно доказать предоставленный объем содержания в натуре, а при исследовании самого договора зачастую выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты, что в конечном счете ставит под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора.

      Судебная  практика по делам о расторжении  договоров пожизненного содержания с иждивением свидетельствует о том, что одной из основных мотивировок, выдвигаемых истцами и принимаемых во внимание судом, является личностный характер сделки. Это обусловлено тем, что, заключая сделку, потенциальный получатель  пожизненного содержания рассчитывает на помощь, уход и материальное обеспечение конкретным лицом, к которому он имеет какие-либо симпатии. Гражданский Кодекс РСФСР 1964 года предусматривал, что получателями ренты по рассматриваемому нами договору могут быть нетрудоспособные лица по возрасту или по здоровью. ГК РФ убрал ограничения на состав субъектов по таким видам договоров, однако и по настоящее время сделки купли-продажи с условием пожизненного содержания заключаются в основном с одинокими пожилыми людьми. Тонкость заключается в том, что в пожилом возрасте границы между критериями симпатии и антипатии весьма прозрачны. Неожиданное появление дальнего родственника под занавес жизни получателя ренты, заключившего договор, может в корне изменить взгляд последнего на добросовестность исполнителя обязательств плательщиком ренты. При этом личное восприятие сторонами друг друга меняется в корне, и личные конфликты перерастают в претензии уже правового характера. С момента разрыва личностных отношений между сторонами  до вынесения судебного решения проходит, как правило, весьма длительный промежуток времени, в течение которого исполнение договорных отношений плательщиком ренты приостанавливается.