Правовое регулирование рентных отношений в гражданском праве России

      Встречные требования плательщика ренты о  замене пожизненного содержания на периодические  рентные платежи судом не удовлетворяются по ряду причин. Прежде всего это обусловлено характером договора. К примеру, Московский городской суд в своем определении по аналогичному делу определил, что заключая договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, сторона – получатель ренты рассчитывала прежде всего на предоставление ей услуг по содержанию в натуре, так как по состоянию здоровья была не в состоянии осуществлять ведение домашнего хозяйства. При этом плательщик ренты не смог опровергнуть довод истца о невыполнении условий договора, хотя существенность и доказанность последних вызывала сомнения. Ввиду того, что личные взаимоотношения сторон разорваны, а получатель ренты нуждается в уходе и оказании услуг по содержанию в натуре, суд, принимая во внимание личностный характер договора, определил оставить решение суда первой инстанции о расторжении договора без изменений, а встречный иск плательщика ренты о замене содержания в натуре периодическими платежами – без удовлетворения.²⁹

         Рассмотрим еще один пример судебной практики. Так, в конце двухтысячного года Свердловским районным судом города Перми было вынесено решение о расторжении договора пожизненного содержания, заключенного в пользу третьего лица. Мне бы хотелось остановиться на этом деле, так как позиция суда по нему представляется очень неоднозначной.

         Представим такую ситуацию: тяжело  больная раком женщина заключает  договор пожизненного содержания  с иждивением, по которому получателем  ренты является ее мать. Вскоре  после заключения договора женщина умирает. Через некоторое время между Плательщиком ренты и Получателем ренты – матерью женщины, начали ухудшаться отношения. Получатель ренты перестала пускать в квартиру Плательщика ренты, отказывалась получать содержание. Родственники уговорили ее обратиться в суд с иском о расторжении договора. В судебном заседании Получатель ренты пояснила, что она не хочет, чтобы ее содержал Плательщик ренты, а желает, чтобы за ней ухаживали родственники. Из показаний свидетелей следует, что между сторонами действительно установились сложные отношения, а ответчица (Плательщик ренты) даже заявляла им, что не будет ухаживать за истицей (Получателем ренты).

         В конце мотивировочной части  решения по делу находится  очень интересный абзац, в котором  изложено мнение суда:

         «… При таких обстоятельствах  суд считает, что договор пожизненного  содержания с иждивением подлежит  расторжению, в связи со смертью  Янковой М.А. (умершая дочь), нарушением  условий договора со стороны  Сампоевой В.В. (Плательщик ренты) и нарушением наследственных прав истицы (Получателя ренты), поскольку она является дееспособным лицом и вправе заключить такой договор с любым лицом, в том числе с Карповой Т.Н. (родственница истицы и Янковой)». После этого абзаца следует резолютивная часть, сформулированная следующим образом: «Договор пожизненного содержания с иждивением от 12 июля 2000 года, заключенного Сампоевой В.В., расторгнуть». Наиболее странным в приведенных абзацах является упоминание о нарушении наследственных прав истицы (Получателя ренты). Как к такому выводу пришел суд мне не ясно: договор пожизненного содержания с иждивением заключался Янковой сознательно и по собственной воле. Как мне кажется, весь спор возник только потому, что родственники Янковой и ее матери, в частности Карпова, хотели сами получить квартиру в собственность по наследству. Однако если они такие заботливые, то почему в период болезни Янковой за нею и ее матерью ухаживала Сампоева, а не Карпова.

    Так же, суд явно игнорировал  тот факт, что это был договор в пользу третьего лица, кредитор по договору – Янкова, к моменту рассмотрения дела умерла, и поэтому данный договор не мог быть расторгнут ни при каких обстоятельствах. Данный вывод следует из ч.4 ст.430 ГК РФ: «В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам или договору». Получатель ренты отказалась от получения содержания, следовательно, выполнение обязательств Получателя ренты по договору оказалось невозможным, в силу отсутствия Получателя ренты, так как кредитор – Янкова, не может сама воспользоваться правами Получателя ренты.

         Суд допускает ошибку и в  резолютивной части, так как  решает расторгнуть договор, но совершенно не определяет судьбу квартиры. Возникает ситуация, когда Плательщик ренты утрачивает право собственности на приобретенную им квартиру, а у кредитора по договору – Янковой, оно возникнуть не может в виду смерти последней. Следовательно, квартира оказывается ничейной, что еще больше запутывает дело.³⁰

     Рассмотрим  следующий случай. Опекун несовершеннолетнего  Петрова В.А.  обратился в районную администрацию с заявлением, в  котором просит дать согласие на заключение договора пожизненного содержания с иждивением от имени своего подопечного. Администрация, рассмотрев его заявление, вынесла постановление, в котором разрешила совершить данную сделку. Однако кроме этого в постановлении ничего не было указано. На основании этого постановления, нотариус удостоверил договор пожизненного содержания с иждивением, по которому получателем ренты стал несовершеннолетний Петров В.А. На мой взгляд, данное постановление администрации может нарушить права и законные интересы несовершеннолетнего гражданина, так как администрация предоставила полную свободу действий опекуну несовершеннолетнего. Он мог заключить договор на условиях, ущемляющих права его подопечного. При этом нотариус не имел законных оснований для отказа в удостоверении сделки.

         Полагаю, что администрация в своем постановлении не должна была ограничиться формальным разрешением на совершение сделки, а конкретно определить минимальный размер ежемесячного содержания с иждивением. Кроме того, администрация в своем постановлении должна была разрешить или запретить включение в договор условия о замене предоставления содержания в натуре периодическими денежными платежами, определить круг условий,  которые будут считаться существенными, что важно для определения ситуации, при которой договор может быть расторгнут. На мой взгляд, нужно было предусмотреть и размер процентов за возможную  просрочку в выплате ренты.

         Другими словами, договор был  заключен на основании формально  правомерного постановления, а  администрация фактически не  позаботилась о защите прав несовершеннолетнего. В будущем данный договор вполне может привести к возникновению судебного спора по различным основаниям, а сам договор может быть признан недействительным. Во всей этой ситуации пострадавшим может оказаться   несовершеннолетний, а кто будет отвечать неизвестно. К ответу может быть призван опекун, недостаточно добросовестно отнесшийся к своим обязанностям, или нотариус из-за того, что удостоверил сделку, основываясь на неправильно вынесенном постановлении.

         Однако, как мне кажется, вина лежит на администрации, которая отнеслась к своей обязанности по защите прав несовершеннолетнего недобросовестно. Но ни один  нормативный акт не устанавливает ответственности в подобной ситуации, хотя она и может фигурировать в деле в качестве третьего лица, решение ее никак не коснётся.

         Этого можно избежать, если на  законодательном уровне установить, какие именно вопросы должны  решать органы опеки и попечительства, давая разрешение на заключение  подобных договоров. В этом  случае количество споров в наших судах значительно уменьшится, а защита прав несовершеннолетних будет более высокой.

         Немало вопросов на практике  возникает с переходом прав  Получателя или Плательщика ренты  по наследству или в порядке  правопреемства. Я бы хотела остановиться на нескольких из них.

         Первый вопрос заключается в  следующем: «В случае смерти  Плательщика ренты, его обязанности  по содержанию переходят к  наследникам. Однако как быть  в том случае, если наследником  является несовершеннолетний. Требуется ли в данной ситуации разрешение органа опеки и попечительства на принятие наследства?» Данный вопрос возник в нотариальной практике из-за положения ч. 2 ст. 37 ГК РФ, согласно которому любые сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего, совершаются с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний, становясь Плательщиком ренты, обязан уплачивать рентные платежи, что ведет к уменьшению его имущества. Однако свидетельство о праве на наследство не является сделкой, следовательно, данный случай не подпадает под правило ст. 37 ГК РФ, которая предоставляет органам опеки и попечительства полномочия по решению вопросов о совершении сделок несовершеннолетними гражданами или от их имени опекунами и попечителями. Поэтому, если орган опеки не разрешит переход по наследству к несовершеннолетнему обязательств Плательщика ренты по договору, то несовершеннолетний не сможет принять и остальное наследство в силу ст. 546 ГК РСФСР 1964 года, а это будет прямым нарушением его прав. Следовательно, согласие органа опеки и попечительства не требуется.

         Зачастую на практике возникает  следующий вопрос: «Могут ли два  собственника одной имущества  заключить один договор пожизненного  содержания с иждивением? Нужно  ли при этом предварительно определять их долевое участие в праве собственности, если передаваемая недвижимость находится у них в совместной собственности? Каким образом решается вопрос с залогом?» Считаю, что они могут это сделать, так как в законе нет запрета. Распоряжение квартирой в этом случае осуществляется на основании ч. 2 ст. 253 ГК РФ, в которой говорится, что «распоряжение имуществом, находящемся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников…» Следовательно, доли в праве собственности на имущество определять не обязательно.

         При этом залог по договору  ренты, по которому передается  недвижимое имущество, как указывалось  ранее, возникает в силу закона. В рассматриваемой ситуации решался  вопрос о том, что будет предметом  залога – одна вторая доля в праве у каждого или вся квартира по конкретному договору. Этот вопрос имеет важное значение в тех случаях, когда один из рентополучателей умрет раньше второго. Не ясно, что остается в залоге. На данный вопрос, как мне кажется, нужно ответить следующим образом: предметом залога будет вся квартира, т.к., если иное не установлено договором, право на получение рентных платежей переходит к оставшимся в живых рентополучателям. При этом, хотя право на получение  ренты всегда будет долевым, закон не увязывает долю в праве собственности с долей в получении ренты. В случае смерти одного из получателей ренты по договору залог будет распространяться на всю квартиру.

         На практике возник и такой  вопрос: «Можно ли по договору  пожизненного содержания с иждивением с согласия Получателя ренты произвести безвозмездное отчуждение одной второй доли в праве собственности на квартиру, переданную под выплату ренты, с передачей новому собственнику одной второй доли обязанностей, возложенных на плательщика ренты договором?» На мой взгляд, закон не запрещает множественности лиц на  стороне Плательщика ренты.  Следовательно, заключение такого договора возможно.

         В заключении этой главы хотелось  бы остановится еще на одном  вопросе, касающегося договоров  пожизненного содержания с иждивением. В законе не установлено запрета для оформления договор пожизненного содержания с иждивением через представителей. Вместе с тем, по мнению Р.Ф. Галеевой, заключение подобных договоров по доверенности как со стороны Плательщика ренты, так и со стороны ее Получателя вряд ли допустимо. В соответствии с п. 4 ст. 182 ГК не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Можно предложить, что договор пожизненного содержание с иждивением относится именно к таким сделкам. Нотариальная, главным образом судебная, практика показывает, что наиболее распространенным   основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу не столько количества, сколько качества оказываемых услуг по содержанию Получателя ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением помимо оказания получателю ренты чисто бытовых услуг (приобретение вещей и продуктов, обеспечение потребностей в жилище и другие) основан также на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг другу, учете психологических особенностей друг друга.  При заключении договоров по доверенности, когда плательщик ренты элементарно может быть незнаком с ее Получателем, обеспечение бесспорности сделки в будущем представляется маловероятным. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет содержание будущего договора. Руководствоваться же при нотариальном удостоверении договора только утверждениями представителя, действующего по доверенности, о том, что все  условия договора между Получателем ренты и ее Плательщиком согласованы лично, а также что представителю хорошо известны индивидуальные требования представляемого к предстоящему договору, по меньшей мере, неосмотрительно.³¹

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

         Изучив действующее законодательство, посвященное договору ренты, а  также проанализировав правоприменительную практику, мы пришли к следующим выводам:

1. Рентные  отношения фактически возникли  в России в 50-е годы двадцатого  века. В начале своего существования  они не признавались государством  и считались противоречащими  социалистическому строю. Закреплялись они между участниками различными обходными путями. Однако, под нажимом необходимости и развития гражданских правоотношений, рентные отношения получили законодательное закрепление в статьях 253 и 254 ГК РСФСР 1964 года. Однако они существенно ограничивали круг участников договора и круг объектов, которые могли быть его предметом. И только в современном Гражданском кодексе рассматриваемый вид правоотношений получил более детальное регулирование и был выделен в отдельную главу кодекса.

2.  В законодательстве иностранных государств рентные отношения известны с начала девятнадцатого века. Законодательные акты Франции, Германии, Швейцарии и других стран изначально содержали отдельные главы, посвященные договорам ренты.

3. Договор  ренты является реальным, односторонним, взаимным. Распространение правил о купле-продаже и дарении на договор ренты не делает последний консенсуальный и взаимный.

4. В  п. 2 статьи 602 ГК РФ следует предусмотреть  минимальный размер содержания  в месяц, а не обязывать определять  всю стоимость содержания, так как договор пожизненного содержания с иждивением заключается на период жизни физического лица.

5. На  законодательном уровне нужно  закрепить, в какой форме (устной, простой письменной или нотариальной) должно быть дано согласие  Получателя ренты на совершение сделок с имуществом, переданном под выплату ренты.

6. Представляется  важным определить порядок расторжения  договора ренты, заключенного  в пользу третьего лица, в случае  смерти отчуждателя имущества  по договору должен быть определен в гражданском кодексе.

7. Содержание  постановлений органов опеки  и попечительства (органов местного  самоуправления), должно включать  в себя не только само разрешение  на заключение договора ренты,  но и существенные условия  договора.