Правовое регулирование рентных отношений в гражданском праве России

       Классифицировать договоры можно  и по иным основаниям. Например, по способу передачи имущества:  возмездно или безвозмездно. От  этого зависит, какие положения  закона будут применяться к  договору. Кроме того, это влияет  на порядок определения выкупной  цены ренты и по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты.²²

        Субъекты договора. Плательщиком ренты может быть любой участник гражданского оборота в пределах своей правоспособности и дееспособности.

       В отличие от договоров пожизненной  ренты и договора пожизненного  содержания с иждивением, договор  постоянной ренты охватывает  наиболее широкий круг участников  гражданского оборота. В п. 1 ст. 589 ГК РФ говорится, что получателями  постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц – получателей ренты связан с целями, стоящими перед  сторонами договора ренты. Больше всего этим целям соответствует деятельность фондов, преследующих  социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Меньше всего соответствуют этим целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации для облегчения их коммерческой деятельности.

       Получатель постоянной ренты  может передавать свои права  по договору другим лицам, отвечающим  требованию п.1 ст. 589 ГК РФ ( п.2 ст. 589 ГК РФ). Передача прав осуществляется  путем уступки права требования, перехода по наследству, а также в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

       Предметом договора постоянной ренты может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, если оно не изъято из гражданского оборота.

       Договор постоянной ренты разрешают  использовать наиболее широкий  круг способов выплаты ренты.  По общему правилу, постоянная  рента выплачивается в деньгах  в размере, установленном договором.  Однако в договоре может быть предусмотрена и другая форма ренты: предоставление вещей, выполнение работ или оказания услуг. Единственным условием является их соответствие по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).

       Статья 591 ГК РФ устанавливает, что если договором постоянной ренты не предусмотрено иное, то рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

       По своей сути  постоянная рента  является бессрочной. Однако, в Гражданском  Кодексе РФ предусмотрена возможность  для плательщика ренты выкупить ее преждевременно, прекратив таким образом договорные отношения. Отказаться от своего права выкупа ренты или просто отказаться от договора без выкупа Плательщик постоянной ренты не вправе. Подобное условие договора будет ничтожным. В договоре может быть предусмотрено только то, что Плательщик ренты не может выкупить ее при жизни Получателя ренты или в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п.3 ст. 592 ГК РФ).

       Для того, чтобы  осуществить выкуп ренты, Плательщик ренты должен заявить об этом в письменном виде не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Договором может быть предусмотрен более длительный срок. При этом обязательство по выплате постоянной ренты не прекращается до момента полной выплаты выкупной цены. Этот порядок также может быть изменен договором (п. 2 ст. 592 ГК РФ).

       Выкуп постоянной ренты может  осуществляться и по требованию  Получателя ренты. В ст. 593 ГК  РФ приведен примерный перечень  оснований, по которым он может этого потребовать:

1.Задержка  выплаты ренты более чем на  один год. Это правило аналогично  правилу договора аренды, установленного  п.п. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ, в котором  говорится, что договор аренды  может быть расторгнут по требованию  арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Однако ни в правилах договора аренды, ни в правилах договора ренты законодатель не уточняет: договор расторгается в случае полного не внесения платы или частичной задолженности? Скорее всего, здесь имеется ввиду полная задолженность по оплате, т.к. частичная задолженность не позволяет, на мой взгляд, говорить о грубой недобросовестности Получателя ренты или арендатора.

Договором может быть предусмотрен более короткий срок.

2. Признание  Плательщика ренты неплатежеспособным  либо если появились иные основания,  которые свидетельствуют о том,  что рента не будет выплачиваться  им в размере и в сроки,  предусмотренные договором. 

3. Получатель  ренты имеет право требовать  выкупа ренты, это нарушение  Плательщиком  ренты своего обязательства  по обеспечению выплаты ренты,  предусмотренного т. 587 ГК РФ.

4.Передача  недвижимого имущества, переданного  под выплату ренты, в общую  собственность или разделение между несколькими лицами.

       Выкупная цена постоянной ренты  устанавливается в договоре соглашением  сторон. Если в договоре постоянной  ренты, по которому имущество  передано за плату, выкупная  цена не определена, то выкуп  осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же цена не определена в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену, кроме годовой суммы рентных платежей включается и цена переданного имущества.

       В соответствии со ст. 211 ГК  РФ риск случайной гибели или  повреждения имущества несет  его собственник. В данном случае  им является Плательщик ренты,  причем независимо от того, получено  ли оно им за плату или  бесплатно. Однако если в отношении имущества, переданного бесплатно п.1 ст. 595 ГК РФ повторяет лишь общее право, то в отношении имущества, переданного за плату, устанавливается особое правило. В этом случае Плательщик ренты имеет право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. 

§ 2. Договор пожизненной  ренты.

       Статья 596 ГК РФ определяет договор  пожизненной ренты следующим  образом: «Пожизненная рента может  быть установлена на период  жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

       Субъекты договора. Получателем пожизненной ренты могут быть только физические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких физических лиц. В данном случае, если в договоре не определены доли каждого из них в рентных платежах, то они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит  приращение его доли к долям других получателей ренты, если иное не предусмотрено договором. При этом закон не оговаривает, в каком размере происходит приращение, то есть в равных долях или нет. Таким образом, этот вопрос остается на усмотрение сторон по договору и приращение доли умершего получателя ренты может происходить в неравных размерах. Обязательство по выплате ренты, в случае множественности лиц на стороне получателя ренты, прекращается только после смерти последнего из получателей ренты. Данный договор исключает иные способы перехода прав получателя ренты к третьим лицам как путем уступки права требования, так и в порядке наследования или правопреемства. В отношении плательщика ренты никаких ограничений Гражданский Кодекс РФ не устанавливает, т.е. в качестве плательщика могут выступать как юридические лица (в объеме своей правоспособности), так и дееспособные физические лица.

       Субъектный состав пожизненной  ренты схож с составом в  договоре пожизненного содержания  с иждивением. Однако в отличие  от последнего, при договоре пожизненной  ренты не устанавливается тесный  контакт между Получателем ренты и Плательщиком ренты. Он ограничивается лишь ежемесячными выплатами рентных платежей.

       Предметом договора пожизненной ренты может быть любое движимое или недвижимое имущество, которое не исключено из гражданского оборота (п. 1 ст. 596 ГК РФ).

       Форма рентных платежей допускается  законом только одна, а именно  – выплата ее в виде денежной  суммы. Размер пожизненной ренты  относится к числу существенных  условий договора  и потому  должен быть в обязательном  порядке определен в нем. Стороны определяют его по своему усмотрению, соблюдая правило п. 1 ст. 597 ГК РФ, в котором говорится, что размер рентных платежей из расчета на месяц не может быть меньше одного минимального размера оплаты труда. При этом, согласно п.2 ст. 597 и ст. 318 ГК РФ, размер ренты автоматически увеличивается с увеличением минимального размера оплаты труда. Требование ст. 318 ГК РФ применительно к договору пожизненной ренты является императивным и не может быть изменено соглашением сторон.²³

       Срок действия договора пожизненной ренты равен продолжительности жизни получателя ренты. В течение всего этого периода Плательщик ренты обязан выплачивать Получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, то платежи выплачиваются по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

       Прекращение договора.  Прекращение договора пожизненной ренты происходит в результате смерть Получателя ренты. В течение жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон путем заключения нотариального соглашения о расторжении, а также путем предоставления отступного или посредством прощения долга. Также, обязательство по выплате пожизненной ренты может быть прекращено по односторонней инициативе Получателя ренты.²⁴

       Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение условий договора Плательщиком ренты (ст. 599 ГК РФ). В указанной статье законодатель не раскрывает понятие существенного нарушения договора. Поэтому приходится исходить из положений ст. 450 ГК РФ и анализа содержания обязанностей Плательщика ренты. Нарушения договора пожизненной ренты признаются существенными, если они  влекут для Получателя ренты такой ущерб, что он в конечном счете лишается того, на что рассчитывал при заключении договора. К ним можно отнести:

• длительную или систематическую задержку выплаты рентных платежей;
• непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты;
• нарушение плательщиком ренты других условий договора, которым стороны придали существенное значение.

     При существенном нарушении условий  договора пожизненной ренты Получатель  ренты вправе по своему выбору  либо потребовать от Плательщика  выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Выкуп ренты осуществляется по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 594 ГК РФ.

     При расторжении договора с  взысканием убытков Получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от Плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать на возмещении имущества Получатель ренты по общему правилу не может. Однако в одной ситуации получатель ренты может получить имущество обратно: если под выплату ренты имущество было передано бесплатно, то получатель ренты имеет право требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).

     Случайная гибель или повреждение  имущества, переданного под выплату  ренты, не освобождает Плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях, предусмотренных в договоре. При этом Плательщик Пожизненной ренты, в отличие от Плательщика постоянной ренты, не может настаивать на выкупе ренты или изменении условий ее выплаты.²⁵ 

§ 3. Договор пожизненного содержания с иждивением. 

       По договору пожизненного содержания с иждивением Получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность Плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Такое определение данного договора дает законодатель в п. 1 ст. 601 ГК РФ.  

       К договору пожизненного содержания  с иждивением применяются правила  договора пожизненной ренты, если  иное не предусмотрено правилами параграфа о пожизненном содержании с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ). В п. 2 ст. 583 ГК РФ говорится, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Эта норма позволяет сделать вывод, что договор пожизненного  содержания с иждивением является особым случаем договора пожизненной ренты, на что мы указывали в параграфе 3 главы 1 настоящей работы.