Сделки с общей долевой собственностью

ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАБОТЫ НОТАРИАЛЬНЫХ КОНТОР ПО УДОСТОВЕРЕНИЮ СДЕЛОК С ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ  СОБСТВЕННОСТЬЮ ЗА 2007 ГОД. 

    1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

    Одним из видов нотариальных действий в  соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 48 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» является удостоверение сделок, в частности, договоров. При этом определенная часть сделок касается общей долевой собственности на недвижимое имущество, уставный фонд в хозяйственном обществе и др.

    Конституция Республики Беларусь (статья 44) закрепляет положение, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

    Если  право собственности на имущество  принадлежит не одному, а двум или более лицам, которые именуются сособственниками, на имущество возникает общая собственность.  Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает два вида общей собственности: долевую и совместную (пункт 2 статьи 246).

    Общая собственность считается долевой в тех случаях, когда каждому ее участнику принадлежит определенная доля в субъективном праве собственности на общее имущество.

    Совместная  собственность возникает только в случаях, прямо установленных  законом. Однако требование общей совместной собственности не императивно: своим соглашением субъекты совместной собственности вправе, определив доли, перейти к отношениям общей долевой собственности (например, путем заключения Брачного договора или получения свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе).

    Право общей долевой собственности в объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле - это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.

    Право общей долевой собственности  возникает на основании различных  юридических фактов. В большинстве  случаев это совершение несколькими  лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи, дарения доли в праве собственности и договоров о совместной деятельности, изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

     Получив имущество в долевую собственность, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями.

    Распоряжаясь имуществом, собственники своей волей определяют его юридическую судьбу. Сделки по распоряжению связаны либо с переходом права собственности на вещь к другим лицам, либо с изменением долей в праве собственности в связи с осуществленными пристройками, надстройками, перепланировками, либо с обременением вещи правами третьих лиц (правом аренды, залогом и др.).  

     При совершении обобщаемых нотариальных действий нотариусы руководствуются Гражданским  Кодексом Республики Беларусь (далее – ГК РБ), кодексом Республики Беларусь «О браке и семье», Кодексом Республики Беларусь «О земле», Жилищным Кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» (далее - Закон о нотариате), Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63 (далее - Инструкция), постановлением Министерства юстиции Республики  Беларусь от 8 сентября 2006 г. № 52 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных и исполнительной надписей, протестов векселей и распоряжения о возмещении расходов за счет наследства» (далее – Формы удостоверительных надписей) и др. 

    Обобщение проводилось по результатам проверок государственных нотариальных контор области главным управлением юстиции Гродненского облисполкома и первой Гродненской государственной нотариальной конторой, а также путем изучения и анализа ответов на вопросы, предварительно поставленные первой Гродненской государственной нотариальной конторой перед государственными нотариальными конторами области.

    Наибольшее  количество сделок с долевой собственностью в обобщаемый период удостоверено государственными нотариальными конторами: № 2 Октябрьского р-на г. Гродно (166), Ленинского р-на г. Гродно (151), Лидского р-на (147), Слонимского р-на (126), Октябрьского р-на г. Гродно (115), Волковысского р-на (105).

     Наименьшее  количество сделок с долевой собственностью в обобщаемый период удостоверено государственными нотариальными конторами: Дятловского  р-на (12),  г.п. Березовка (10), г.п. Острино (7), Свислочского р-на (4).

     Передано  заявлений сособственникам о предстоящей продаже доли в праве собственности всего 82, в том числе  государственной нотариальной конторой № 2 Октябрьского р-на г. Гродно – 19, Ленинского р-на г. Гродно – 16, Волковысского р-на – 12, Октябрьского р-на г. Гродно – 8, первой Гродненской государственной нотариальной конторой - 7.

     Однако  следует отметить, что независимо от общего количества совершенных нотариальных действий все государственные нотариальные конторы удостоверяли сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество,  70% нотариальных контор удостоверяли договоры раздела наследственного имущества, 54% нотариальных контор удостоверяли договоры об определении долей в приватизированном жилом помещении, 46% нотариальных контор удостоверяли договоры перераспределения долей в общей долевой собственности, 38% нотариальных контор удостоверяли соглашения об определении порядка пользования жилым помещением, 29% нотариальных контор удостоверяли договоры купли-продажи уставного фонда, 63% нотариальных контор передавали заявления сособственникам.

     В обобщаемый период удостоверено 1708 сделок с общей долевой собственностью (без учета сделок по отчуждению приватизированных жилых помещений), из них:

     807 – дарение доли в общей собственности на недвижимое имущество;

     607 – продажа доли в общей собственности  на недвижимое имущество;

     10 – мена доли в общей собственности  на недвижимое имущество;

     38 – залог доли в общей собственности  на недвижимое имущество;

     55 – определение долей участников приватизации;

     74- отчуждение доли уставного фонда;

     37 – перераспределение долей в  общей собственности;

     56 – раздел наследственного имущества;

     1 -  реальный раздел жилого дома;

     1 – выдел доли из наследственного  имущества;

     22 – определение порядка пользования.

     Целью  обобщения является:

     установление  единообразной практики удостоверения государственными нотариусами сделок с долевой собственностью по распоряжению и пользованию общим имуществом, а также порядка передачи заявлений сособственникам о предстоящей продаже (мене) доли в праве общей собственности;

     распространение положительного опыта работы нотариальных контор области по удостоверению сделок с общей долевой собственностью и передаче заявлений гражданам и юридическим лицам;

     предотвращение в дальнейшем ошибок при совершении  указанных нотариальных действий. 
 

     2.УДОСТОВЕРЕНИЕ  ДОГОВОРОВ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ И  О ЗАЛОГЕ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ, И ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО.

    Определяя правила распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, различают распоряжение самой вещью (имуществом) и распоряжение долей в праве на имущество каждым из собственников.

    Для распоряжения самим имуществом необходимо согласие всех его собственников. Устанавливая принцип "согласия всех", исключается возможность принятия решения большинством голосов. Решение должно быть принято единогласно или не принимается вообще. Таким образом, каждый из собственников независимо от размера его доли имеет право вето при решении вопроса о заключении сделок по распоряжению имуществом.

    Гораздо большую свободу имеют собственники при распоряжении принадлежащей  им долей в праве собственности. Своей долей каждый из них распоряжается  по своему усмотрению. Согласие остальных  собственников при этом не требуется. Ограничения установлены только для случаев возмездного отчуждения доли.  

    При удостоверении договоров об отчуждении и о залоге имущества нотариусы выясняют факт нахождения имущества в общей собственности (совместной или долевой), для чего истребуют документ, позволяющий установить участников общей собственности:  выписку из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а если право собственности приобретено на основании гражданско-правовой сделки или нотариального свидетельства, нотариусы дополнительно истребуют документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимое имущество.

    При удостоверении договоров об отчуждении или о залоге жилого помещения, приобретенного на основании договора приватизации, нотариусы истребуют документ, позволяющий установить круг лиц, являющихся участниками приватизации жилого помещения. Чаще всего – это справка организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, о начислении жилищной квоты (73%), в 20% случаев необходимые сведения были указаны в договоре приватизации, поэтому дополнительный документ не истребовался,  в 5% случаев приобщалась выписка из решения о приватизации местного исполнительного и распорядительного органа, и лишь  при невозможности истребовать вышеперечисленные документы (ликвидация или реорганизация юридического лица, отсутствие архивных данных) участники  приватизации определялись по копии лицевого счета   на момент приватизации, которая хранилась в делах нотариальной конторы.

    Вместе  с тем в отдельных случаях излишне истребовалась и приобщалась в дело справка о начислении жилищной квоты и в тех случаях, когда сведения о зачтенной в стоимость приватизируемого жилого помещения жилищной квоте содержалась в договорах приватизации (Дятловский район).

    Удостоверение договоров об отчуждении имущества  и о залоге имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

    Если  доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается каждым участником.

    Если  имущество зарегистрировано на имя  одного из участников долевой собственности, то при его отчуждении или залоге стороной по договору является участник долевой собственности, на имя которого зарегистрировано отчуждаемое имущество, от остальных участников истребуется письменное согласие на отчуждение или залог. не всегда такое согласие оформляли в соответствии с пунктом 26 Инструкции, согласно которому в отметке нотариуса нужно указывать о проверке дееспособности и установлении личности заявителя с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, его номера, даты выдачи, наименования органа, выдавшего документ, фамилии, собственного имени, отчества заявителя, даты рождения.

    Не  всегда также нотариусы при истребовании согласия на отчуждение или залог разъясняют участникам приватизации их право на определение доли в праве долевой собственности (статья 247 ГК) и право на раздел такого имущества и выдел из него доли (статья 255 ГК), что предусмотрено абзацем 4 пункта 36 Инструкции. 

    При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности.

    В 70% случаев удостоверения договоров  возмездного отчуждения доли в праве  общей собственности приобретателем было постороннее лицо.

    В таких случаях продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием о намерении, цене, за которую она отчуждается, и прочих условиях, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу, и нотариусы удостоверяют договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности постороннему лицу.