Сделки с общей долевой собственностью

    Установленный соглашением участников или решением суда порядок пользования общим  имуществом обязателен для всех участников. К сожалению, действующее законодательство не установило обязательность установленного порядка пользования для их правопреемников, в том числе приобретателей доли в общей собственности.

    Поэтому при удостоверении договора отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение, в отношении  которого был установлен порядок  пользования, нотариус не вправе перенести его в новый договор, т.к. сторонами сделки будут не все участники долевой собственности, как это было сделано нотариальными конторами Слонимского, Лидского и др. р-нов.

    В тексте договора должно быть разъяснение права  заключить соглашение  о порядке владения и пользования жилым помещением между всеми участниками общей долевой собственности. Аналогично не переносится порядок пользования в свидетельство о праве на наследство. Исключение составляет порядок пользования, установленный договором приватизации на основании решения о приватизации жилого помещения.

    Порядок пользования может  быть определен в  договоре отчуждения доли в праве собственности  на недвижимость, когда его единственный владелец передает долю своего имущества другому лицу.

    Однако  полагаем, что ??? нотариус вправе  одновременно с удостоверением договора отчуждения (без регистрации договора и перехода права собственности) удостоверить соглашение между всеми сособственниками об установлении порядка пользования общей собственностью. К делу приобщаются копии: выписки, удостоверенного договора отчуждения и правоудостоверяющих документов других сособственников.

    Порядок пользования жилым помещением  определяется в соответствии с имеющимися в техническом паспорте планом жилого дома (строения). Поэтому правильна практика нотариальных контор Новогрудского, Волковысского р-нов, № 2 Октябрьского р-на г. Гродно приобщать к договору об определении порядка пользования жилым помещением (строением) копию технического паспорта либо его части, на которой размещен план жилого помещения (строения).

    Что касается земельных участков, то для  определения порядка пользования  земельным участком Новогрудская нотариальная контора правомерно истребовала дополнительный документ - схему к определению порядка владения (пользования) земельным участком, изготовленную районной землеустроительной и геодезической службой, на которой были отражены границы определения порядка землепользования. 

    7. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ.

    Прекращение общей собственности происходит в результате раздела, а изменение - в результате выдела доли одного или нескольких сособственников из общего имущества.

    Раздел  имущества, находящегося в долевой  собственности, означает прекращение  общей собственности для всех ее участников; выдел характеризуется тем, что один или несколько участников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

    Как раздел, так и выдел могут произойти  по взаимному согласию участников общей  долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.

    Способы раздела и выдела различны. Имущество  может быть разделено в натуре, если это допускается законом  и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре.

    Следует иметь в виду, что раздел недвижимого имущества осуществляется на основании договора между сособственниками о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества либо решения о разделе недвижимого имущества на два или более объекта недвижимого имущества, принятого его собственником или судом (статья 51 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

    В результате раздела объекта недвижимого  имущества определенного вида создаются  два или более объекта недвижимого  имущества того же вида. Следовательно, при разделе жилого дома не могут быть созданы квартиры.

    Документом, подтверждающим создание, прекращение  существования недвижимого имущества  в результате раздела, является соответствующий  договор между сособственниками о разделе либо решение собственника или суда о разделе.

    Удостоверению договора должно предшествовать получение заключения компетентных органов о возможности раздела, а также присвоение новых почтовых адресов (адресов объекта недвижимого имущества). До сих пор новые почтовые адреса присваивались на основании решения исполнительного и распорядительного органа. С принятием Инструкции о порядке присвоения адресов объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 11 марта 2008 г. № 14, обязанность по присвоению адреса объекту недвижимого имущества возлагается на региональную организацию по государственной регистрации имущества, прав на него и сделок с ним.

    В соответствии со статьей 37 вышеуказанной  Инструкции присвоение адресов объектам недвижимого имущества, а также  их изменение осуществляется в следующем порядке: определение адреса объекта недвижимого имущества; регистрация адреса объекта недвижимого имущества в реестре адресов Республики Беларусь. Для удостоверения договора достаточно истребования  документа, в котором будут только определены  адреса вновь образуемых объектов недвижимого имущества.

    При разделе актуальные права и ограничения  прав в отношении разделяемого объекта  недвижимого имущества переносятся  на созданные объекты недвижимого  имущества. 

    Вычленение (выдел) изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), принятого с целью последующего совершения сделки с изолированным помещением как с самостоятельным объектом недвижимого имущества, или на основании решения суда. Документом, подтверждающим создание изолированного помещения в результате вычленения его из капитального строения (здания, сооружения), является соответствующее решение собственника капитального строения (здания, сооружения) или суда (статья 52 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). Это положение действует, когда капитальное строение находится в собственности одного лица.

    Если  же осуществить выдел (вычленение) из капитального строения желает  один из сособственников, то в соответствии с Методическими указаниями вычленение регистрируется на основании договора, заключенного всеми сособственниками. К договору о вычленении из капитального строения предъявляются те же требования, что и к договору   раздела капитального строения. Вычленение изолированного помещения не изменяет характеристик капитального строения (здания, сооружения), из которого оно вычленено. При вычленении изолированного помещения актуальные права и ограничения прав в отношении вычленяемой части капитального строения (здания, сооружения) переносятся на созданные объекты недвижимого имущества.

    Следует иметь в виду, что  в настоящее время  Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении» не допускается ситуация, когда здание находится в собственности одного лица, а расположенные в нем изолированные помещения принадлежат иным лицам либо собственнику здания и иному лицу, и при этом не возникает отношений по совместному домовладению. По этой причине при вычленении из здания, находящегося в собственности, изолированного помещения с целью совершения сделки, направленной на его отчуждение, а также с целью сдачи в залог, такое здание не должно содержать невычлененную часть. При невыполнении данного условия договор отчуждения или о залоге не будет зарегистрирован.

    Если  целью вычленения из здания, находящегося в собственности, изолированного помещения  не является отчуждение или сдача в  залог (например, аренда), здание может содержать невычлененную часть. Поэтому необходимо выяснять у граждан цель вычленения изолированного помещения из здания, находящегося в собственности, и разъяснять его последствия.

    .

    Если  раздел имущества или выдел доли в натуре не допускаются, то прекращение общей собственности может производиться иными способами, например такими, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.

    Чаще  всего нотариусы сталкиваются с  прекращением общей долевой собственности, удостоверяя договоры отчуждения долей в праве собственности на имя одного из сособственников всеми другими сособственниками либо всеми сособственниками на имя постороннего лица, а также удостоверяя соглашения о разделе наследственного имущества, реже - выделе из наследственного имущества доли одного из наследников.

    Все соглашения о разделе наследства и выделе из него доли были удостоверены до выдачи свидетельства о праве на наследство, хотя заключать их можно и после выдачи свидетельств о праве на наследство. Ограничительный срок в шесть месяцев после выдачи свидетельства о праве на наследство установлен только для недвижимого имущества, т.к. только в течение указанного срока соглашения являются основанием для государственной регистрации наследниками их права на недвижимое имущество (пункт  3 статьи 1079 ГК РБ).

    Если  соглашение о разделе наследства удостоверяется до выдачи свидетельства  о праве на наследство, то основанием для государственной регистрации  перехода права собственности является свидетельство о праве на наследство. Поэтому такие соглашения составляются, как правило,  в одном экземпляре, который остается в делах нотариальной конторы.

    Если  участники долевой собственности  не могут договориться между собой  о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда такой выдел не может быть произведен в точном соответствии с долей, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или не превышает, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.

    Выплата участнику долевой собственности  остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. 

                                                8. РЕКОМЕНДАЦИИ. 

     Подводя итог, следует отметить, что в большинстве случаев нотариусы  правильно применяют действующее законодательство при совершении сделок с долевой собственностью. Предлагаем всем нотариальным конторам Гродненской области использовать положительный опыт и практику своих коллег, выявленные в процессе составления обобщения, применять в своей деятельности предлагаемые образцы документов и устранить отмеченные недостатки, в частности:

1. При оформлении заявлений одновременно с удостоверением договора отметку об установлении личности заявителя и проверке его дееспособности производить в соответствии с пунктом 26 Инструкции.

2. При  оформлении заявлений участников  приватизации о согласии на  отчуждение или залог приватизированного  жилого помещения разъяснять  участникам приватизации их право на определение доли в праве долевой собственности (статья 247 ГК) и право на раздел такого имущества и выдел из него доли (статья 255 ГК).

    3. При оформлении заявлений от  имени наследника умершего участника  долевой собственности, принявшего наследство, но не оформившего и (или) не зарегистрировавшего своих наследственных прав, отражать этот факт в тексте заявления с указанием фамилии, собственного имени и отчества наследодателя.

4. Заполнять специальный формуляр и направлять его в Департамент финансового мониторинга Комитета государственного контроля Республики Беларусь в случаях удостоверения договоров дарения доли в праве собственности лицам, не находящимся в отношениях родства или свойства, при наличии других сособственников, а также при удостоверении договоров купли-продажи доли уставного фонда в случае значительного расхождения продажной стоимости доли  участника в уставном фонде с ее действительной стоимостью.

5. При  удостоверении договоров отчуждения  доли уставного фонда: