Сделки с общей долевой собственностью

    Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации - с момента такой регистрации.

    Если  доля в праве общей собственности  отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена применяется такая же, что и при преимущественном праве покупки. Согласие сособственника на отчуждение не требуется, если он не является членом семьи, проживающим совместно с продавцом. Тем не менее, государственной нотариальной конторой Щучинского р-на при удостоверении договора мены помимо отказа сособственника от преимущественного права мены было истребовано также его согласие на мену. 

    Доказательством извещения участников долевой собственности  о предстоящем возмездном отчуждении (купле-продаже, мене) доли в праве  общей собственности может являться передача участником долевой собственности  в порядке, установленном статьей 91 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности», заявления о своем намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых производится отчуждение, или свидетельство о передаче заявления участникам долевой собственности, если договор удостоверяется в другой государственной нотариальной конторе либо не тем частным нотариусом, которые совершили передачу заявления.

    В практике нотариальных контор Гродненской  области заявления сособственника о предстоящей продаже (мене) передавались только в 10% случаев возмездного отчуждения доли в праве общей собственности посторонним лицам. При удостоверении договора к нему приобщались: 1) копия заявления с копией уведомления о получении почтового отправления, либо 2) копия заявления с   отметкой сособственника о прочтении документа, либо 3) копия свидетельства о передаче заявления,  либо 4) копия заявления с копией акта о прочтении заявления нотариусом вслух. Оригиналы указанных документов формируются в отдельный наряд.

    Государственная нотариальная контора Лидского р-на к договору не приобщает копию  уведомления  о получении почтового  отправления, что не позволяет установить  срок, истекший со дня получения заявления сособственником.

    В подавляющем большинстве случаев  нотариусы истребуют от всех участников долевой собственности заявление об отказе от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, за которую она продается.. Законодательством РБ форма отказа не установлена. В настоящее время отказы исполнительных и распорядительных органов для нотариальной конторы в большинстве случаев выдаются в виде писем-извещений, в отдельных случаях – в виде решений.

    Определенные сложности возникают для продавца в случае смерти одного из других участников долевой собственности - договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности может быть удостоверен нотариусом только по истечении срока, установленного ГК РБ для принятия наследства.

    По  истечении срока для принятия наследства нотариусы проверяют по данным своей нотариальной конторы либо истребуют из государственной нотариальной конторы по месту открытия наследства сведения об открытии наследственного дела и о наследниках умершего участника долевой собственности, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариусы истребуют сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого жилого дома, квартиры, изолированного помещения о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства либо в течение установленного ГК срока для принятия наследства..

    Если  наследники отсутствуют или установить их не представляется возможным, нотариус может удостоверить возмездный договор об отчуждении доли в праве общей собственности без извещения наследников умершего участника долевой собственности с обязательным разъяснением сторонам сделки последствий, указанных в пункте 3 статьи 253 ГК.

    При продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 253 ГК РБ). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

    Право преимущественной покупки означает преимущество перед всеми третьими лицами. Сами сособственники, независимо от размера принадлежащих им долей, имеют равное право на покупку  продаваемой доли. Если доля в праве общей собственности на имущество отчуждается одному из участников долевой собственности, извещение других участников долевой собственности не требуется. 

    При отчуждении доли на основании других сделок, например дарения, пожертвования, договоров ренты, продажи с торгов участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют. Соответственно, извещение других участников долевой собственности не требуется.

    Договор дарения доли в праве собственности, совершенный с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности на приобретение этой доли, является притворной сделкой, недействительной с момента ее совершения, поэтому нотариусы отказывают в совершении нотариального действия, если из разговора со сторонами сделки выясняется, что в действительности отчуждение возмездное. Когда стороны настаивают на безвозмездности сделки, хоть при этом не находятся в родственных отношениях, оснований для вынесения постановления об отказе, как правило, не имеется. Однако если у нотариуса возникают подозрения в притворности сделки, он должен в соответствии с Законом Республики Беларусь «О мерах по предотвращению легализации доходов, полученных незаконным путем» заполнить специальный формуляр и направить его в Департамент финансового мониторинга Комитета государственного контроля Республики Беларусь. Случаев направления специальных формуляров по данному признаку подозрительности в обобщаемый период не было, хотя нотариальной конторой Мостовского р-на был удостоверен договор дарения доли в праве собственности на жилое здание гражданке РФ, не являющейся родственницей дарителю,  при наличии 8 совладельцев и отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок. 

    3. ОТЧУЖДЕНИЕ ДОЛИ (ЧАСТИ ДОЛИ) УЧАСТНИКА В УСТАВНОМ ФОНДЕ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ (ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ) ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ. 

    Сделки  по отчуждению доли (части доли) участника  в уставном фонде общества совершаются, как правило, в простой письменной форме, и лишь если требование о ее нотариальной форме предусмотрено учредительными документами общества, а также по желанию сторон сделка удостоверяется нотариально. Доля таких сделок невелика – 4% от всего количества сделок по отчуждению доли в праве общей собственности. Поэтому их удостоверение вызывает определенные сложности в части, отличной от общих правил удостоверения сделок.

    В соответствии со статьями  98, 112 Закона Республики Беларусь «О хозяйственных  обществах» (далее – Закон) участники  общества с ограниченной ответственностью и общества с дополнительной ответственностью пользуются преимущественным правом покупки доли (части доли) участника в уставном фонде общества пропорционально размерам своих долей, если уставом или решением общего собрания не  предусмотрен другой порядок осуществления этого права.

    В соответствии со статьей  99 Закона в  случае если участники общества не воспользуются своим преимущественным правом приобретения доли (части доли) участника в уставном фонде общества в течение одного месяца со дня  извещения о продаже либо в иной срок, предусмотренный уставом общества или решением общего собрания, доля (части доли) участника в уставном фонде общества может быть отчуждена самому обществу.

    На  отчуждение доли (части доли) участника  в уставном фонде общества требуется также согласие общества и остальных участников общества (статья  101 Закона).  Согласие считается полученным, если в течение тридцати дней со дня обращения к обществу и остальным участникам общества или в течение иного срока, определенного учредительными документами, получены от них письменные согласия или не получены письменные отказы в согласии.

    Поэтому нотариусы при удостоверении  договоров купли-продажи доли (части  доли) участника в уставном фонде  постороннему лицу должны обращать внимание на содержание соответствующих статей учредительных документов общества и решения общества о согласии на продажу доли (части доли) в уставном фонде постороннему лицу.

    Если  участником общества является физическое лицо, то соответствующее заявление  оформляется согласно  требованиям пункта 26 Инструкции.

    Отсутствие  вышеуказанных документов допустимо  только при условии передачи нотариусом заявлений другим участникам общества и самому обществу о предстоящей  продаже доли (части доли) в уставном фонде.

    В обобщаемый период было удостоверено 49 договоров продажи доли (части доли) в уставном фонде постороннему лицу. При этом только в одном случае о предстоящей продаже передавались заявления.

     Следует обратить внимание на то, что принадлежность участнику общества доли в уставном фонде подтверждается учредительным договором, и уставом, а формирование доли в уставном фонде общества в полном (или ином) объеме - документом о внесении денежного вклада в уставный фонд и (или) заключением экспертизы о достоверности оценки имущества в случае внесения неденежного вклада в уставный фонд общества. Однако не все нотариальные конторы в нарушение пункта 14 Инструкции оставляют в своих делах копии указанных документов.

     Также не все нотариальные конторы истребуют  справку о действительной стоимости отчуждаемой доли участника общества, которая соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру отчуждаемой доли (статья 94 Закона Республики Беларусь «О хозяйственных обществах»).

     Значительное  расхождение продажной стоимости доли (части доли) участника в уставном фонде с ее действительной стоимостью следует считать одним из признаков подозрительности,  и в соответствии с Законом Республики Беларусь «О мерах по предотвращению легализации доходов, полученных незаконным путем» нотариус должен заполнить специальный формуляр и направить его в Департамент финансового мониторинга Комитета государственного контроля Республики Беларусь.

      В текст договора следует внести пункты следующего содержания:

  «Покупатель должен письменно уведомить Общество о состоявшейся покупке доли в уставном фонде Общества с представлением настоящего договора. Покупатель осуществляет права и несет обязанности участника Общества с момента уведомления Общества об указанной покупке. К Покупателю переходят все права и обязанности Продавцов, возникшие до продажи указанной доли в уставном фонде, за исключением прав и обязанностей, установленных только Продавцам, пропорционально размеру приобретенной доли.

      Настоящий договор является основанием для  внесения изменений и дополнений в учредительные документы Общества, которые должны быть представлены для государственной регистрации в установленном законом порядке». 

     4. ПЕРЕДАЧА ЗАЯВЛЕНИЙ О ПРЕДСТОЯЩЕЙ ПРОДАЖЕ.

    Передача  письменных заявлений сособственникам о предстоящей продаже (мене) доли в праве собственности на недвижимое имущество является прерогативой нотариусов. В Инструкции о порядке совершения нотариальных действий этому посвящена глава 29.

    В обобщаемый период передано 85 заявлений, выдано 2 свидетельства о передаче заявления. В трех случаях заявление не было передано.

      Заявление оформляется не менее чем в двух экземплярах, из которых один подлежит передаче, а второй – хранится в делах государственной нотариальной конторы. По желанию  заявителя может быть оформлен дополнительный экземпляр заявления, переданный ему на хранение. В связи с этим протоколом Экспертной комиссии следует внести изменения в раздел 2 номенклатуры дел, переименовав наряд «Копии заявлений, поступивших для передачи гражданам, юридическим лицам, и свидетельства о передаче заявлений» в наряд «Заявления, поступившие для передачи гражданам, юридическим лицам, документы, подтверждающие передачу заявлений, и свидетельства о передаче заявлений».

    Заявление адресуется нотариальной конторе. В  нем указываются фамилия, собственное имя, отчество заявителя, полное наименование юридического лица, адрес места жительства для физического лица, адрес местонахождения и (или) юридический адрес для юридического лица, содержание заявления, дата заявления с указанием числа, месяца, года.