Сделки с общей долевой собственностью

    Заявление подписывается лицом, обратившимся за совершением передачи заявления, в присутствии нотариуса. Заявление, передаваемое от имени юридического лица, подписывается представителем юридического лица и скрепляется печатью этого юридического лица. Как и при совершении любого нотариального действия, нотариус проверяет правоспособность юридического лица и полномочия его представителя, о чем делает отметку на экземпляре заявления, оставляемого в делах нотариальной конторы.

    Передача  заявлений от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет их законными представителями или от имени гражданина, признанного судом недееспособным, его опекуном, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет с письменного согласия их законных представителей или гражданами, ограниченными судом в дееспособности, с письменного согласия попечителя, не производилась.

    Инструкция и Формы удостоверительных надписей не предусматривают учинения на передаваемом заявлении после подписи заявителя надписи о месте и дате передачи заявления, реестровом номере и размере взысканной госпошлины, наименовании должности, проставления подписи и печати нотариуса, что тем не менее делают все нотариальные конторы за исключением государственных нотариальных контор Лидского р-на и г. Березовка Лидского р-на. Считаем правильной практику большинства государственных нотариальных контор области.

    В заявлении говорится о намерении продать (или обменять) долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых производится отчуждение. В числе других условий необходимо указывать момент передачи денег (в день подписания договора, с отсрочкой платежа,  за счет кредитных средств, с рассрочкой и.т.п.); при мене (обмене) следует указывать, на какой объект недвижимости обменивается доля в праве собственности (район, площадь, этаж), что делается не всегда. В заявлении также необходимо разъяснять порядок реализации права преимущественного приобретения: гражданин в течение месяца со дня получения заявления  должен либо приобрести долю в праве собственности, либо заявить об отказе от приобретения доли в праве собственности. В большинстве заявлений и сопроводительных писем, как правило, пишут, что сособственник «должен в течение указанного срока заявить о желании приобрести или отказаться от приобретения доли в праве собственности. В случае не получения ответа по истечении указанного срока доля в праве собственности будет отчуждена другому лицу». В результате граждане, желающие приобрести долю в праве собственности, обращаются не к продавцу, а к нотариусу с сообщением о своем желании.

    Передача  всех заявлений осуществляется не позднее дня, следующего за днем предъявления заявления и оплаты государственной пошлины.

    Заявления направляются с сопроводительным письмом, в котором указываются: дата и место совершения нотариального действия; имя, наименование и адрес лица, в адрес которого направляется заявление; наименование государственной нотариальной конторы; данные о направляемом заявлении и имя отправителя; номер, под которым нотариальное действие зарегистрировано в реестре для регистрации нотариальных действий. В сопроводительных письмах излишне указывается подробное содержание заявления.

    Сопроводительное  письмо подписывается нотариусом. Излишне скрепляется печатью сопроводительное письмо государственной нотариальной конторой г. Березовка Лидского р-на.  

    Заявление, как правило, направлялось по почте заказным письмом с обратным уведомлением, и только в трех случаях было передано нотариусом лично адресату под расписку.

    Если  письмо возвращается в нотариальную контору ввиду отсутствия адресата (о чем указывается в обратном уведомлении), нотариус сообщает об этом заявителю и разъясняет, что невозможно удостоверить договор купли-продажи доли в праве собственности и возможно по письменной просьбе заявителя вынести постановление об отказе.

    Если  гражданин отказывается от получения  письма, пришедшего по почте (о чем также указывается в обратном уведомлении), нотариус может попытаться передать его лично адресату под расписку без дополнительной оплаты государственной пошлины не позднее дня, следующего за днем возврата заявления. При невозможности передать заявление по месту жительства оно может быть передано по месту работы сособственника иди др. В таком случае это является новым нотариальным действием, за которое взимается государственная пошлина. Как правило, в этом случае продавец заранее договаривается с работодателем или работником отдела кадров о времени вручения заявления, чтобы быть уверенным в возможности передачи заявления.  

    По  просьбе продавца заявление с  одинаковым содержанием может быть сразу передано на имя одного лица в два и более адреса (по месту  регистрации, по месту пребывания, по месту работы гражданина и др.). И в этом  случае передача каждого заявления является самостоятельным нотариальным действием и регистрируется в реестре для регистрации нотариальных действий под отдельным номером. В делах государственной нотариальной конторы хранится один экземпляр заявления, на котором отмечаются все номера в реестре для регистрации нотариального действия и общая сумма взысканной государственной пошлины.

    В получении заявления адресатом  может быть составлен отдельный  документ, но, как правило, он расписывается на втором, хранящемся в делах государственной нотариальной конторы, экземпляре заявления. При этом указываются фамилия, собственное имя, отчество адресата и время (часы, минуты, дата) получения им заявления. Текст подписывается лицом, получившим заявление. Если заявление получал представитель юридического лица, то кроме подписи указывались его должность, фамилия, собственное имя, отчество.

    Полагаем возможным в этом случае предложить лицу, которому нотариус передает заявление, предъявить паспорт или иной документ, чтобы установить его личность. Отсутствие паспорта или иного документа не является препятствием для передачи заявления.

    В одном случае свидетельство было изложено нотариусом на экземпляре заявления, хранящегося у заявителя, в другом - составлено в виде отдельного документа, в котором был зафиксирован факт того, что к соответствующей дате ответа не последовало. В свидетельстве может быть также указано содержание ответа, полученного на заявление.

    Передача  заявления и выдача свидетельства  о передаче являются самостоятельными нотариальными действиями.

    Расходы, связанные с передачей заявления, в том числе транспортные, оплачивает лицо, по просьбе которого нотариус передает заявление.

    В тех случаях, когда сособственник, желающий приобрести отчуждаемую долю в праве собственности, не может связаться с продавцом, нотариусы предлагают теперь уже сособственнику передать продавцу заявление о намерении купить долю в праве собственности на указанных условиях и назначить дату и время совершения сделки. Передача такого заявления является основанием для отказа в удостоверении договора возмездного отчуждения доли в праве собственности постороннему лицу. 

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ.

    Вопрос  о юридической природе доли каждого  из сособственников в общей собственности  весьма непрост и имеет давнюю историю. Еще римские юристы ввели понятие "идеальной доли" при нераздельности целого.

    В одних случаях под долей собственников  в общей собственности понимается арифметически выраженная (1/2, 1/3 и  т.д.) доля в субъективном праве собственности  на все общее имущество, в других - доля в стоимости общего имущества, в третьих - количественный показатель (выраженный в дроби или процентах) объема правомочий каждого собственника в отношении общего объекта.

  Предпочтение отдается первой точке зрения, поскольку именно деление права собственности (а не имущества) на доли в наибольшей мере соответствует сущности отношений общей собственности. Эта конструкция обладает рядом теоретических и практических достоинств. Во-первых, подчёркивается, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, которые вещь приносит, и падающие на неё обременения. Во-вторых, сохраняется указание на то, что объектом этого права как права собственности является вещь. В-третьих, поскольку права других сособственников также распространяются на всё имущество в целом, не ставится под сомнение характеристика общей собственности как многосубъектной.

    При нотариальном удостоверении доли в  праве общей собственности на имущество указываются в виде правильной простой дроби цифрами  и прописью. 

    Если  размер долей участников долевой  собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 247 ГК РБ).

    Презумпция  равенства долей отражает то обстоятельство, что, как правило, участники общей  собственности связаны некоторой общностью (родством, товарищескими узами), выходящей за рамки экономических отношений. Однако она не означает, что в любом случае, когда доли прямо не определены, они являются равными. Соглашением участников может быть установлено, что размер доли зависит от вклада участника в объект общей собственности. В таком случае размер доли должен быть определен в зависимости от вклада.

    Так, к примеру, в первую Гродненскую  государственную нотариальную контору  обратились граждане за удостоверением договора о совместной деятельности по приобретению, осуществлению ремонта и восстановлению до летной годности мотопланера. В данном договоре была определена доля участия каждой из сторон в зависимости от размера произведенного взноса.

    Соглашением может быть установлен порядок определения доли. В этом случае он становится обязательным для участников, и они не вправе рассчитывать размер доли иным образом, чем это указано в соглашении.

    Если  условие о зависимости размера  доли от вклада в объект общей собственности  прямо не оговорено, но отношения сторон предполагают такое условие, размер доли определяется с учетом вклада путем достижения соответствующего соглашения, а в случае его недостижения устанавливается судом.

    Определение долей участников приватизации.

     Одним из объектов общей собственности являются приватизированные жилые помещения. Если субъектами приватизации являются только супруги, то жилое помещение является их совместной собственностью, и для определения их долей достаточно по их письменному заявлению выдать свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. При этом  в соответствии с п. 176 Инструкции оно может быть выдано не в равных долях, а в долях, указанных супругами.

     Если  же в приватизации помимо супругов участвовали и другие члены семьи, то образуется «смешанная» форма общей собственности. Доля супругов является их совместной собственностью, других членов семьи – долевой собственностью.

       Если  в приватизации жилого помещения принимали  участие несколько  семейных пар, то у каждой пары в отдельности возникает совместная собственность на соответствующую долю приватизированного жилого помещения.

     В тех случаях, когда договор приватизации оформляется на имя одного человека, доли участников приватизации не определены. По их желанию, а также по желанию их наследников нотариус удостоверяет договор об определении долей участников приватизации.

     При  определении  долей  участников общей собственности на приватизированные жилые помещения,  соответствующие их участию в приватизации, нотариусы руководствуются пунктом 2 статьи 7 Закона Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в  Республике Беларусь" (далее – Закон о приватизации),  а также пунктом 5 статьи 246, пунктом 1 статьи 247 ГК РБ, статьями 23, 24 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье.

      Доля  участника приватизации определяется путем деления величины его жилищной квоты (чеков «Жилье») и внесенных денежных средств на стоимость жилого помещения.  Если жилищная квота (чеки «Жилье») подлежали индексации, то при расчете доли учитывается проиндексированный размер жилищной квоты. Нотариальными конторами Новогрудского и Ошмянского р-нов в договорах об определении долей участников приватизации не указываются стоимость квартиры, размер жилищной квоты и денежных средств, внесенных участниками приватизации, к сделке не приобщается расчет долей.

      Решение о долевом участии денежными средствами, доплачиваемыми каждым участником приватизации, принимается ими до подачи заявления о приватизации. Размер денежных средств, доплаченных каждым участником приватизации, указывается в договоре приватизации в соответствии с решением о приватизации на основании заявления о приватизации (п. 17 Положения о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте).  Поэтому нельзя заключать соглашения о размере внесенных денежных средств при оформлении договора об определении долей участников приватизации, изменяя тем самым размер долей участников приватизации, как это было сделано первой Гродненской государственной нотариальной конторой.