Сделки с общей долевой собственностью

     В удостоверенных договорах супруги определяли долю каждого из них и в равных, и в неравных долях. Однако на договорах не всегда делались отметки об установлении факта нахождения в брачных отношениях

          Если на момент заключения  договора граждане, сохраняющие в соответствии с пунктом  5 статьи 7 Закона о приватизации  право пользования жилым помещением, продолжают проживать в указанном помещении, в договоре закрепляется за ними это право.    Если же на момент заключения договора граждане, значащиеся в договоре  приватизации как сохраняющие право пользования, выписаны из жилого помещения, то в соглашении о них не упоминается. С целью выяснить круг лиц, сохранивших право пользования жилым помещением, нотариус истребует документ о проживающих в данном жилом помещении. 

      По желанию участников приватизации в договоре об определении долей участников приватизации можно одновременно определить порядок пользования жилым помещением 

     Нотариальными конторами области удостоверяются договоры определения долей участников приватизации и в случаях, если кто-либо из участников приватизации умер: тот, на чье имя зарегистрирован договор – собственник жилого помещения (23% всех удостоверенных договоров определения долей участников приватизации), либо просто участник приватизации (17%). Такие договоры удостоверяются после истечения срока для принятия наследства с участием всех наследников, принявших наследство, и всех находящихся в живых участников приватизации, и являются основанием для выдачи свидетельства о праве на наследство.

     Полагаем  возможным удостоверить договор  определения долей участников приватизации, если в живых нет более одного участника приватизации. Главное  – выявить круг наследников всех умерших участников приватизации. Договоры об определении долей участников приватизации в случае смерти одного из участников удостоверяются в рамках конкретных наследственных дел, то есть данный договор не является полностью самостоятельным (или обособленным от наследственного дела).

     Трудность состоит в том, что придется «объединить» несколько наследственных дел, которые могут быть заведены в разных нотариальных конторах. К каждому наследственному делу нужно приобщить справку о круге наследников других умерших участников приватизации, а впоследствии - к каждому из них приобщить экземпляр договора определения долей участников приватизации. Сам договор может быть удостоверен по месту открытия любого из наследственных дел по желанию наследников. Его сторонами являются все оставшиеся в живых участники приватизации и все принявшие наследство наследники умерших участников приватизации.

     Вызывает  также сложность определение долей участников приватизации жилого помещения, выкупленного на льготных условиях до принятия Закона о приватизации.

     Закон о приватизации был принят 16 апреля 1992 г. и вступил в силу  1 июля 1992 г.  До 1 июля 1992 г.  происходил выкуп жилья на льготной основе за деньги или безвозмездная передача в соответствии с Положением  о  продаже  гражданам квартир в  личную собственность и оплате расходов на их  содержание  и   ремонт   в  Белорусской  ССР,  утвержденным  постановлением         Совета Министров БССР и Белсовпрофа от 6 июня 1989 г. № 184 (далее – Положение).

     Положение не закрепляло право собственности  за гражданами, проживавшими в выкупаемом жилом помещении и давшими согласие на его выкуп, поэтому право собственности возникало только у лица, на чье имя оформлен договор купли-продажи и который оплачивал деньги, и у его супруга.

     Иначе обстоит дело с квартирами, занимаемыми  инвалидами  Великой  Отечественной  войны,  семьями погибших или пропавших без вести  воинов (партизан) и приравненных к ним   в   установленном    порядке   лицами,   участниками   Великой Отечественной   войны,   семьями   лиц,   погибших   при  исполнении государственных       и      общественных       обязанностей,      и воинами-интернационалистами, которым на основании п. 17 Положения квартиры передавались в собственность безвозмездно в пределах  20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи.  Площадь квартир сверх указанной нормы выкупалась на общих основаниях. Договор купли-продажи не удостоверялся. Поскольку данная льгота распространялась не на все жилое помещение, а зависела от количества членов  семьи, поэтому следует считать участниками совместной собственности (приватизации) тех членов семьи, кто давал согласие на приобретение в собственность жилого помещения. Доли этих участников приватизации считаются равными, если не производилась доплата.

     Впоследствии  жилищные    квоты   гражданам,  приватизировавшим  жилые помещения  до  1  июля 1992  г. на  льготных условиях, начислялись  с уменьшением  их размера на стоимостный эквивалент предоставленных им льгот в соответствии с п. 5 Положения о приватизации жилых помещений   в   домах   государственного   и  общественного жилищного  фонда, их  обслуживании и  ремонте в  Республике Беларусь, утвержденного постановлением Совета Министров от 30 июня 1992 г. № 398.

     Поэтому если такие граждане и члены их семей не обращались за начислением  жилищной квоты, то их  право на получение жилищной квоты в полном объеме не было нарушено (хоть и не было реализовано). Право собственности на жилое помещение сохранялось только у лиц, выплативших денежные суммы, и у их супругов.

     Если  члены семьи, давшие согласие на выкуп  квартиры, обратились за начислением жилищной квоты и получили ее в меньшем размере, то их доля в праве собственности на квартиру пропорциональна неполученной ими жилищной квоте, и их также можно считать участниками общей собственности (приватизации).

      Для того чтобы определить их доли, требуется справка о начислении жилищной квоты, в которой будет указан также и размер неполученной квоты (от величины положенной по закону с учетом трудового стажа жилищной квоты отнимается размер начисленной жилищной квоты). К стоимости квартиры прибавляется сумма льгот, указываемая в справке о начислении жилищной квоты (как правило, сумма льгот равна стоимости квартиры). Для расчета доли участника приватизации нужно размер неполученной им квоты разделить на получившуюся сумму. 

    Перераспределение долей в общей долевой собственности.

    Если  один из участников долевой собственности  осуществит за свой счет с соблюдением  установленного порядка использования  общего имущества неотделимые улучшения, он имеет право на соответствующее  увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел (пункт 3 статьи 247 ГК РБ).

    Из  этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества.

    Не  требуется предварительное согласие сособственников и при увеличении за свой счет площади дома или иного строения путем пристройки, надстройки или перестройки. В этом случае по требованию этого собственника доли в совместной собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению в соответствии со статьей 248 ГК РБ.

    Для этого нотариусами удостоверяются договоры о перераспределении долей в общей долевой собственности, в которых может быть определен порядок пользования помещениями. Обращаем внимание на то, что речь идет о договорах, а не о соглашениях, т.к. при удостоверении сделки нотариус должен проверить документы, подтверждающие принадлежность недвижимого имущества сторонам сделки. К тому же данные сделки и переход права собственности подлежат государственной регистрации. Данным требованиям соответствует удостоверительная надпись по форме приложений № 40-48 к Формам удостоверительных надписей. Большинство же нотариальных контор области все еще удостоверяет соглашения о перераспределении долей в общей долевой собственности с соответствующей удостоверительной надписью без указания в тексте о необходимости регистрации сделки и перехода права собственности.

    Действующая Инструкция не определяет порядок удостоверения таких договоров. Тем не менее, все нотариальные конторы правомерно истребуют выписку из регистрационной книги организации по регистрации, документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимое имущество (договор или нотариальное свидетельство). Однако из упомянутых документов, как правило, не видно, кто из сособственников производил пристройку, надстройку или перестройку..

    Если  имущество приобреталось не на основании  гражданско-правовой сделки или по наследству, либо если в решении не указан размер пристроек, либо если в примечаниях регистратора не указана площадь до регистрации изменений, то не видно, насколько увеличилась площадь. В данном случае нотариусы истребуют дополнительный документ – справку об истории объекта недвижимого имущества.

    Доли  должны изменяться пропорционально  сделанным каждым из сособственников изменениям, но в некоторых случаях имеются определенные трудности в перерасчете долей. Это связано с изменениями площадей, которые произошли не в результате пристройки к существующему строению, а в результате перестройки или внутренней перепланировки  и которые совершались несколькими совладельцами одновременно. В этих случаях нотариальными конторами: первой Гродненской и  № 2 Октябрьского р-на г. Гродно  - доли рассчитываются в основном по плану дома с учетом соглашения сторон, что отражается в перерасчете долей.

    .

    Всеми нотариальными конторами перерасчет долей делается исходя  из общей  площади, о чем указывается в  тексте договоров.

    6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ  ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ.

    Если  распоряжение общим имуществом подразумевает  прежде всего совершение сделок с третьими лицами, то владение и пользование общим имуществом охватывает отношения участников по поводу самого имущества, извлечения его полезных свойств, осуществления власти над вещью.

    В повседневной жизни участники нередко  определяют порядок пользования имуществом, оговаривая их взаимоотношения по поводу вещи, без какого-либо разграничения по виду правомочий. В частности, в соглашении о порядке пользования общим имуществом могут устанавливаться и правила о распоряжении имуществом.

    Если  соглашение о порядке пользования не заключено, то все действия по пользованию общим имуществом должны согласовываться участниками.

    В случае спора по иску любого из участников порядок пользования может быть установлен судом.  

    При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.).

    При решении вопроса о владении, пользовании  и распоряжении жилым помещением могут возникнуть разногласия между  сособственниками.

    При распределении пользования жилым  помещением желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование  сособственнику размером жилой площади  и размером доли. В тех случаях, когда представляется невозможным  достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации. Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

    Одним из способов урегулирования разногласий  между сособственниками является перестройка  жилого помещения, т.е. превращение  проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройку жилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем, что вопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования, то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки.

    Обращение в суд с целью определения  порядка владения и пользования  жилым помещением носит исключительный характер. В большинстве же случаев он устанавливается по соглашению сторон.

    Данное  соглашение представляет собой сделку - двустороннюю либо многостороннюю - в  зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением. В результате заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику права общей долевой собственности, однако не лишается права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.