Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

     С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений по найму  жилых помещений между ЖК РФ и  ГК РФ) следует использовать положения  только ЖК РФ в отношении жилых  помещений, состоящих в следующих  видах фондов: государственный и  муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в  основном жилыми помещениями социального  назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и  жилыми помещениями специализированного  жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных  категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями  довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен  или передать по завещанию.⁶ Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.

     Несколько иная картина складывается в отношении  частного жилищного фонда. Жилые  помещения частного жилищного фонда  используются лицами для личного  удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для  целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Подобные правоотношения и порождают  многообразие сделок гражданско-правового  характера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы  какого законодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В  первую очередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищного  фонда, согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу использования частного жилищного  фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения  права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено  для государственного и муниципального жилищных фондов. Данное положение  жилищного законодательства позволяет  сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касается пользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным  жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные  сделки (договоры), предметом которых  выступают какие-либо права в  отношении жилых помещений, регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к  договору социального найма можно  и нужно применять только положения  ЖК РФ, а к договору коммерческого  найма нужно применять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФ относительно договоров социального найма.

     Переходя  к рассуждениям о конкретных сделках, замечу, что вне зависимости от того, по какой сделке или иному  основанию лицо приобрело право  на жилое помещение (стало его  собственников или нанимателем), жилое помещение всегда должно быть использовано только по его целевому назначению. Жилое помещение всегда предназначено исключительно для  проживания в нем граждан⁷. Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Таким образом, в жилом помещении, например, можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями необходимо учитывать, что в определенных случаях даже указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься в жилых помещениях. Например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан. 

     §1.3. Стороны в договорах  найма жилых помещений 

     Решение вопроса о сторонах применительно  к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику.

       В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.

       Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем. Нанимателем может быть только физическое лицо.

       На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу. В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.⁸

       В договорах коммерческого найма и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или оного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК).

     К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые вселены нанимателем  в таком качестве, то есть поименованы  в договоре социального найма  и ведут с нанимателем общее  хозяйство. Вместе с тем членом семьи  нанимателя может признаваться в  судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателя или его родственником. Однако даже если граждане перестали  быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие  же права и обязанности, как и  наниматель.⁹

       Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

      Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения 

     §2.1. Форма, порядок и  условия заключения договоров найма  жилых помещений 

     Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого  из двух типов договоров жилищного  найма. В то же время требования к  форме договоров для того и  другого едины. Это и дало возможность  посвятить обоим типам договоров  одну и ту же ст. 674 ГК.¹⁰ Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.

     Жилищным  кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок  заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности  сторон.

     В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории  граждан, которым жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются вне очереди.

     Предоставление  жилых помещений вне очереди  не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

     Жилищным  кодексом Российской Федерации право  граждан на получение жилого помещения  вне очереди не поставлено в зависимость  от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение  жилого помещения вне очереди. Поэтому  указанное право должно быть реализовано  вне зависимости от наличия или  отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

     При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного  кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки.¹¹

     Применительно к способам заключения договоров  найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

     Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную  или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

     Глава 35 ГК особо выделяет три условия  договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную  статью. Имеются в виду предмет  договора, цена (размер оплаты) и срок.

     Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое  помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить  все тот же. Примерный договор  коммерческого найма жилого помещения  в г. Москве. Одно из его условий  предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.¹²

     Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

     ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

     На  первый взгляд может показаться, что  редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы  за жилое помещение устанавливается  по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание договорного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

     п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».

     Из  ст. 683 ГК («Срок в договоре найма  жилого помещения») вытекает, то, что  договор коммерческого найма  как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.