Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

     В случае приобретения жилого помещения  в ипотеку, до надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате, это помещение переходит  в залог к банку, кредитующему покупателя. Согласно ст. 489, ч. 3, и ст. 488, ч. 5, ГК РФ, если иное не предусмотрено  договором купли-продажи, с момента  передачи товара покупателю и до его  оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности  по оплате товара. Подобное условие  в договоре о том, что правоотношения залога не распространяются на правоотношения по заключенному договору найма-продажи  жилого помещения, означает для покупателя отсутствие необходимости заключать  договор, поскольку это будут  почти те же правоотношения по ипотеке, к которым добавятся и платежи  за аренду (найм) жилого помещения. Такой  способ решения жилищного вопроса  в рассрочку будет крайне невыгодным.

     Согласно  ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право  пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым  жилым помещением. Это очень важное условие, без выполнения которого договор  не может считаться заключенным.

     В силу ст. 31, ч. 4, 5, ЖК РФ в случае прекращения  семейных отношений с собственником  жилого помещения право пользования  данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого  жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением  между собственником и бывшим членом его семьи.³³ Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие, заслуживающие внимания обстоятельства, не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

     По  истечении срока пользования  жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования  жилым помещением бывшего члена  семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением  между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения  указанного срока право пользования  жилым помещением бывшего члена  семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности  на данное жилое помещение этого  собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения  суда. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании  решения суда, имеет права, обязанности  и ответственность, предусмотренные  ч. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ.

       Как видно из всего вышесказанного виды договора найма существенно отличаются друг от друга, при заключении договора найма необходимо обращать внимание на все существенные условия договора. ГК дает возможность составления смешанных договоров, что подтверждает наличие такого договора как найм жилого помещения с последующим выкупом.

     Заключение 

     Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор  найма жилого помещения в различных  жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую  площадь на условиях бессрочного  договора социального найма в  домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться  реализовавшими своё право на жилище.

     В государственном и муниципальном  жилищных фондах социального использования  жилые помещения предоставляются  гражданам по договору социального  найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма  и категории жилищного фонда, где применяется договор социального  найма жилого помещения: это жилые  дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и  предназначенные только для социального  использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

     Одной из особенностей социального найма  является то, что законодательством  установлены особый порядок и  условия предоставления жилого помещения  по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.

     ГК, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в  первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения  на коммерческих началах (договор коммерческого  найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны в моей работе.

     Договор найма специализированных жилых  помещений отличается от социального  найма правовым статусом нанимателя.

     Договор найма жилого помещения с последующим  выкупом является смешанным договором  в найме, он регулируется так же нормами  о купле-продаже и общими положениями  о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

     Жилищный  кодекс и Гражданский в вопросе  найма жилых помещений дополняют  друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное  регулирование данного вопроса  за последнее время стало значительно  лучше.

      Библиография: 

     Нормативные акты: 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части  первая, вторая и тетья. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. N 197-ФЗ).
4. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральных законов от 3 июня 2006 г. N 78-ФЗ; от 3 июля 2006 г. N 97-ФЗ).
5. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года».
8. Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".
9. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2.
10. Закон города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. N 27.
11. Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть I).

     Литература: 

12. Литовкин  В.Н., Комментарий к Жилищному  кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.
13. Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.
14. Гетман Е.С., К вопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. М., 2003.
15. Грудцына Л.Ю., Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.
16. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005.
17. Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005.
18. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. – Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.
19. Михеева. Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г.
20. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения. М., 1998.
21. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право, книга 2, М.
22. Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. N 4.
23. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.
24. Суханов Е.А., Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 2: учебник/Отв. ред. проф. Е.А.
25. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000.
26. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения //"Нотариус", 2007, N 3.
27. Шипунова О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда// "Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1.
28. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.
29. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// "Семейное и жилищное право", 2007, N 2.
30. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7.
31. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.