Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

     Поднаем жилого помещения по договору коммерческого  найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно  проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия  норм общей площади на одного человека. В отличие от Жилищного кодекса  РФ, Гражданский кодекс РФ не устанавливает  требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.

     Основания расторжения договоров социального  и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого  найма может быть расторгнут как  по инициативе нанимателя, так и  по инициативе наймодателя.

     Так же как и по договору социального  найма, наниматель по договору коммерческого  найма вправе с согласия проживающих  с ним граждан в любое время  расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного, Гражданский  кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть  договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя  от потерь в виде недополученного  дохода от сдачи помещения внаем.

     В отличие от договора социального  найма последствием расторжения  договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в  жилом помещении к моменту  расторжения договора, без предоставления другой жилой площади. 

     §3.2 Договор найма  специализированного  жилого помещения 

     В Главе 1 мною уже упоминался данный договор и был перечислен список специализированных жилых помещений. В этой главе я хочу разграничить договор найма специализированного жилого помещения от других видов найма жилых помещений.

     Использование жилого помещения в качестве специализированного  жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения  к специализированному жилищному  фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены  Правительством РФ.

     К служебным жилым помещениям относятся  отдельные квартиры. Не допускается  выделение под служебное жилое  помещение комнат в квартирах, в  которых проживает несколько  нанимателей и (или) собственников  жилых помещений. Под служебные  жилые помещения в многоквартирном  доме могут использоваться как все  жилые помещения такого дома, так  и часть жилых помещений в  этом доме.

     К общежитиям относятся специально построенные  или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими  необходимыми для проживания граждан  предметами. Жилое помещение в  общежитии предоставляется гражданам  из расчета не менее 6 кв. метров жилой  площади на 1 человека.²⁹

     Нельзя  заселять людей в квартиру как  в общежитие, если она обладает следующими характеристиками:

     1) является однокомнатной квартирой;

     2) является квартирой со смежными  комнатами, не имеющими отдельного  входа;

     3) является квартирой из двух  изолированных комнат, одна из  которых имеет жилую площадь  менее 9 квадратных метров, при  условии, что доля общей площади  квартиры, приходящаяся на эту  комнату, составляет менее 16 квадратных  метров общей площади;

     4) является квартирой из двух  и более изолированных комнат, из которых только одна пригодна  для проживания в соответствии  с правовыми актами по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания.

     «Жилые  помещения маневренного фонда предназначены  для временного проживания граждан  в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором  находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального  найма или договорам найма  специализированного жилого помещения».³⁰

     Формирование  фонда для временного поселения  лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в  оперативное управление уполномоченного  федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также  квартир и иных жилых помещений. Указанный фонд подлежит передаче в  оперативное управление уполномоченного  федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных  переселенцев может состоять из многоквартирных  домов, а также квартир и иных жилых помещений.

     В качестве жилых помещений для  социальной защиты отдельных категорий  граждан используются специально построенные  или приспособленные для таких  целей здания. Предоставление жилых  помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан  осуществляется по договорам безвозмездного пользования. Включение жилого помещения  в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к  определенному виду жилых помещений  специализированного жилищного  фонда и исключение жилого помещения  из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего  управление государственным или  муниципальным жилищным фондом.

     Фактически, согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, положения  жилищного законодательства устанавливают  условия для договоров о найме  специализированного жилищного  фонда идентичные тем, что действуют  в отношении социального найма  жилых помещений. Так, на данные договоры распространены требования ст. 65, ст. 67, ч. 3 и 4, ст. 69 ЖК РФ следующего содержания:

     Наниматель  по договору социального найма специализированного  жилого помещения обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и  в пределах, которые установлены  ЖК РФ; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить  текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое  помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в  установленные договором сроки  об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым  помещением по договору социального  найма.

     Наймодатель жилого помещения по договору социального  найма обязан:

     1) передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем  содержании и в ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение; 3) осуществлять  капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю  необходимых коммунальных услуг  надлежащего качества.

     Фактически  единственное, что различает между  собой данные договоры, это указание в их тексте на правовой статус нанимателя и основания, по которым ему предоставляется  такое жилое помещение. (Служебное  помещение предоставляют на основании  нахождения в трудовых правоотношениях, на основании статуса беженца  предоставляют жилое помещение  для временного поселения беженцев и т.д.) 

     §3.3 Договор найма  жилого помещения  с последующим  выкупом 

     В настоящее время такой вид  сделок довольно распространен. Стороны  приобретают жилье с рассрочкой платежа. При этом жилищное законодательство в настоящее время не предусматривает  такой формы приобретения жилья  в собственность. Подобная форма  регулируется больше в гражданском  законодательстве. Содержание данных правоотношений похоже на ипотеку (залог  недвижимого имущества). До определенного  момента (пока не будет выплачена  стоимость жилого помещения) оно  находится в собственности продавца, но проживает в нем и фактически пользуется им покупатель. Покупатель полностью оплачивает и жилищно-коммунальные услуги, вносит плату продавцу по договору найма жилого помещения. Фактически разница с залоговыми отношениями (ипотекой) существует и довольно серьезная.

     При ипотечном способе приобретения жилого помещения покупатель (он же и залогодатель) оплачивает периодические  платежи продавцу (залогодержателю), в которые включается как стоимость  самой квартиры (другого жилого помещения), так и проценты по залогу (ипотеке), а также комиссия банку за денежный перевод и кассовое обслуживание (которые, кстати говоря, не всегда указываются  в договоре, поскольку к предмету залога не относятся, а являются услугами, оказываемыми банком). Если обратить внимание на положение ст. 343 ГК РФ, необходимо отметить, что в ней предусмотрены  следующие обязанности покупателя - залогодателя квартиры:

     1) страховать за счет залогодателя  заложенное имущество в полной  его стоимости от рисков утраты  и повреждения, а если полная  стоимость имущества превышает  размер обеспеченного залогом  требования, - на сумму не ниже  размера требования;

     2) принимать меры, необходимые для  обеспечения сохранности заложенного  имущества, в том числе для  защиты его от посягательств  и требований со стороны третьих  лиц;

     3) немедленно уведомлять другую  сторону о возникновении угрозы  утраты или повреждения заложенного  имущества.³¹

     На  основании ст. 344 и ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели (повреждения) купленной  квартиры лежит на покупателе (он же залогодатель в правоотношениях  по ипотеке). Приобретая жилье ипотечным  способом, покупатель обязан еще оплатить страховку продавцу (залогодержателю) на случай неожиданной гибели (повреждения  недвижимого имущества) квартиры. При  найме квартиры с последующим  правом выкупа (покупка в рассрочку) покупатель несет риск случайной  гибели купленного (уже переданного  ему) жилого помещения, но еще не оплаченного  им. На основании ст. 459 ГК РФ он не должен выплачивать продавцу (арендодателю) стоимость страховки квартиры, более  того, покупатель не обязан вступать в  правоотношения по страхованию.

     Именно  такая форма приобретения жилья, как аренда (найм) с выкупом в  рассрочку, является наиболее приемлемым вариантом, поскольку не предусматривает  дополнительного страхования от рисков случайной гибели купленной, но еще не оплаченной полностью квартиры. Кроме того, необходимо сравнить, какую  плату ежемесячно надо вносить за найм жилого помещения и какие  проценты придется платить в случае приобретения жилого помещения при  помощи ипотеки. Выплата 15% годовых  на протяжении 10 лет плюс стоимость  страховки и комиссионных банка  за обслуживание кредитного счета составят более 250% первоначальной суммы. Таким  образом, общая стоимость квартиры возрастет почти в три раза.

     Если  подсчитать затраты на найм того же жилого помещения, они составят за год  найма не более 8% суммы, оплаченной именно по найму. Очевидно, что решение  жилищного вопроса гораздо дешевле, если снимать квартиру и постепенно выплачивать ее стоимость, чем обременять себя ипотекой. Надо признать, что такие правоотношения на рынке жилищных услуг не самые распространенные, наоборот все чаще нас приглашают взять кредит на ипотеку в банке.

     Однако  если есть возможность купить жилое  помещение с рассрочкой платежа, ею нельзя пренебрегать.³²

     Необходимо  только определиться с условиями  подобного договора. Нет необходимости  рассматривать различные варианты условий таких договоров. Достаточно сказать, что это будет тот  же договор купли-продажи жилого помещения или найма-продажи. Называть его можно как угодно, но его  правовая природа останется неизменной. Он должен содержать в себе условия  относительно купли-продажи жилого помещения и условия договора коммерческого найма жилого помещения.

     Заметим, что такие правоотношения сторон, которые устанавливаются договором  найма с последующей продажей жилого помещения, гражданское законодательство относит к смешанным договорам.

     К правоотношениям сторон по договору найма жилого помещения с последующей  его продажей можно применять  как положения ГК РФ о найме  жилых помещений (поскольку именно там имеются определенные условия  коммерческого найма жилых помещений), так и положения главы 30, § 7, ГК РФ относительно купли-продажи объектов недвижимого имущества.

     Важно иметь в виду следующее. Несмотря на то, что покупатель не станет собственником  жилого помещения до тех пор, пока полностью не оплатит всю цену за продаваемое ему жилое помещение, тем не менее на основании ч. 2 ст. 489 ГК РФ в том случае, когда  покупатель внес уже более половины стоимости покупной цены за продаваемое  ему в рассрочку жилое помещение, если он вдруг окажется не в состоянии  исполнить надлежаще свою обязанность  по дальнейшей оплате стоимости жилого помещения, продавец не имеет права требовать возврата ему жилого помещения и отказаться от дальнейшего исполнения договора. Однако Закон в данной части содержит формулировку "если иное не предусмотрено договором", а это означает, что как раз именно договор о найме-продаже жилого помещения и должен содержать обратное условие.