Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

     Таким образом, условие о сроке, как  и о цене, не относится к числу  существенных. Исключение из этого  правила составляют предусмотренные  в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых  по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

     С целью обеспечить стабильность отношений  сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.¹³

     ГК  допускает внесение наймодателем предложения  о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение  об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.

     Если  в течение трех месяцев до момента  истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

     Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма  жилого помещения. Поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование  жилым помещением, за содержание и  ремонт этого помещения, а также  за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

     Как уже отмечалось, из данного правила  ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые  помещения должны предоставляться  на условиях социального найма без  внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном  порядке (см. ст. 156 ЖК РФ). Указанное  исключение применяется только в  отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.¹⁴

     В отличие от договора коммерческого  найма, договор социального найма  заключается без установления срока.

     Договор социального найма жилого помещения  не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право  на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о случаях, когда, например, улучшилось материальное положение  семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое  помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий  оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

     В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности  пользования жилым помещением, предоставленным  по договору социального найма. Правила  пользования жилым помещением, предоставленным  по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором  социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования  таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Целесообразно иметь  в виду, что условия конкретных договоров социального найма  жилых помещений на практике будут  во многом определяться содержанием  условий типового договора социального  найма, который подлежит утверждению  Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

     Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального  найма, наниматель вправе не только сам  проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке  вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в  поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими  статьями ЖК РФ, а также заключенным  с таким нанимателем договором  социального найма.

     В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального  найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило, согласно которому договор социального найма  не подлежит изменению или расторжению  даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения. Кроме того, указанный договор  сохраняется в неизменном виде и  тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение  переходит к другому субъекту.

     Постановлением  Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой  договор социального найма жилого помещения. Указанным Постановлением установлено, что договоры социального  найма жилого помещения, заключенные  до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2).¹⁵ Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

     Заключение  Договора социального найма, с одной  стороны, является правом сторон, а  с другой - обязанностью, поскольку  только после его заключения у  сторон возникают права и обязанности  и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение  и пользование им.

     2.2. Права и обязанности  сторон в договоре  найма жилого помещения 

     В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель  должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

     Первое  требование означает, что жилое помещение  необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»¹⁶. Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания».

     Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую  за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).

     Выделенные  в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

     Первая  из перечисленных обязанностей - использовать жилое помещение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей ЖК РФ.

     В главе 8 ЖК более широко, чем это  сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных  с сохранностью, жилья, понимаемого  в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также  бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила  содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.

     Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в  целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального  найма. Вместе с тем иное распределение  обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться  соглашением сторон конкретным договором  найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма  жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который  может предложить нанимателю заключить  договор на тех же или иных условиях.

     Вместе  с тем в соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма имеют равные с нанимателем  права и обязанности (ч. 2). Они  должны быть указаны в договоре социального  найма жилого помещения (ч. 3). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и  не подписывают договор социального  найма, они являются участниками  данного договора. 

     §2.3. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения 

     Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменения  договора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут  быть отнесены статьи, посвященные  заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров  о принятии на себя солидарной ответственности  перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК), порядку  вселения постоянно проживающих  с нанимателем граждан (ст. 679 ГК), замене нанимателя постоянно проживающим  с ним гражданином (ст. 686 ГК). При  этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого  найма не будут применяться положения  ст. 686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.¹⁷

     Так, договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним  из совершеннолетних граждан, постоянно  проживающих в жилом помещении. В случае же смерти нанимателя или  его выбытия из жилого помещения  договор продолжает действовать  на тех же условиях, а нанимателем  становится один из граждан, постоянно  проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно  проживающие в жилом помещении  граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согласия наймодателя при  этом не требуется.

     Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма  жилого помещения, может иметь место, как вследствие расторжения договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение  жилого помещения). Поэтому понятие "прекращение договора найма" шире понятия "расторжение договора найма".¹⁸

     Таким образом, договор коммерческого  найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при  наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и  независимо от их волеизъявления (в  случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания  безвестно отсутствующим).

     Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения  изложены в гл. 26 ГК "Прекращение  обязательств", выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).