Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

     ГК  содержит специальные правила, посвященные  основаниям и порядку расторжения  договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит  в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение  из жилого помещения на основании  решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые  к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

     Прежде  всего, ст. 687 ГК различает расторжение договора по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.¹⁹ По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора.

     Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается  только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно  с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых  он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых  дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких  нарушения: 1) невнесение нанимателем  платы за жилое помещение в  долгосрочном договоре за шесть месяцев, если при этом договором найма  не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самим  нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При  этом до обращения в суд наймодатель  не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

     В первом случае невнесение нанимателем  платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Суды при  рассмотрении дел о расторжении  договоров как коммерческого, так  и социального найма создают  условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности  по оплате жилого помещения, полагая, что  они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в  соответствии с п. 2 ст. 687 ГК. Уважительными  причинами невнесения платы за жилье  и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; безработицу; тяжелое  материальное положение в связи  с болезнью; наличие в составе  семьи инвалидов, детей и др.²⁰ Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют .²¹

     Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности  в силу ст. 55, 56 ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть  дело в отсутствие ответчика, извещенного  о времени и месте судебного  заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и  не просил рассмотреть дело в его  отсутствие.²²

     Во  втором случае противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой  разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим  актом, в частности органов государственной  жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП).²³

     Пункт 4 ст. 687 ГК дополнительно указывает  на неправомерные действия нанимателя (граждан, за действия которых он отвечает), также являющиеся основанием для  расторжения договора коммерческого  найма по требованию наймодателя: 1) использование жилого помещения не по назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей. При этом систематичность нарушений означает их неоднократность.

     Под систематическим нарушением прав и  интересов соседей понимаются действия, которые делают невозможным совместное проживание с соседями в одном  жилом помещении (жилом доме, многоквартирном  доме). Это, в частности, может быть нарушение правил пользования жилым  помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование  телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами  и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии  уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться  полная тишина. ²⁴

     Здесь в отличие от п. 2 ст. 687 ГК наймодатель  вправе расторгнуть договор в  судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости  устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный  в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.

     Однако  даже при наличии указанных в  п. 2, 4 ст. 687 ГК нарушений суд может  отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя  только при повторном его обращении  в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении  договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта  отсрочка дается нанимателю с целью  подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2 ст. 687 ГК не применяется.

     Любая из сторон договора коммерческого найма  жилого помещения может потребовать  расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным  в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая  отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение  договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия  для сторон, поэтому в самой  ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий  перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение  договора, установленное настоящим  пунктом, не столь актуально, поскольку  он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время  без объяснения причин во внесудебном  порядке односторонне расторгнуть  договор. Таким образом, это право  в основном - для наймодателя.

     Пункт 3 ст. 687 ГК в отличие от п. 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение  утрачивает свойство удовлетворять  жилищные потребности граждан в  силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало  непригодным для постоянного  проживания или пришло в аварийное  состояние вследствие физического  износа, стихийного бедствия, пожара и  т.д. К другим случаям, предусмотренным  жилищным законодательством, которые  могут являться основаниями расторжения  договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения  в нежилое (ст. 85 ЖК). Снос и перевод  жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например вследствие изъятия земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд (ст. 279 - 282 ГК, ст. 32 ЖК РФ).

     В качестве последствия расторжения  договора коммерческого найма, как  уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права  или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям  расторжения договора по инициативе наймодателя. Выселению подлежат все  проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, так же как и основанием расторжения договоров, является решение  суда.²⁵ Несмотря на то что данная статья не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения - граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение.

     В заключение необходимо также отметить, что в период своего действия договор  коммерческого найма может быть изменен и расторгнут по общим  основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК "Изменение и расторжение договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор коммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК).

     Соглашение  об изменении или о расторжении  договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев делового оборота  не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).

     «Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального  найма считается расторгнутым со дня выезда.

     Данной  правовой нормой предусматривается  право нанимателя и членов его  семьи (бывших членов семьи) на одностороннее  расторжение договора социального  найма и определяется момент его  расторжения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения  в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в  отношении него считается расторгнутым со дня выезда»²⁶.

     Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений 

     §3.1 Социальный и коммерческий найм 

       Договор коммерческого найма  можно заключать только в целях  извлечения прибыли от деятельности  по предоставлению за плату  (вознаграждение) жилого помещения.  При правоотношениях по социальному  найму договорные отношения сторон  строятся на безвозмездных началах,  т.е. квартиросъемщики платят  за жилищно-коммунальные услуги, а не плату за проживание, составляющую  прибыль собственника. По договору  коммерческого найма может предоставляться  жилое помещение не только  находящееся в частном жилищном  фонде, но и в государственном  или муниципальном. Однако в  основном такие правоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены  законодателем в основном для  предоставления жилых помещений  в домах частного жилищного  фонда.

     Необходимо  напомнить, что использование норм ЖК РФ относительно социального найма  совершенно недопустимо к правоотношениям  сторон по договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенности  договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с  любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует  предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом  помещении; наниматель и члены его  семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует, обязательное для социального  найма, принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или  иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.²⁷

     Иные  особенности указанного договора заключаются  в том, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный  характер. Коммерческий наем заключается  на срок до 5 лет, в том числе и  тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный  наем до 1 года.²⁸

     Заключению  договора коммерческого найма жилых  помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для  заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь  соглашения по всем существенным условиям договора.

     Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в  целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального  найма. Вместе с тем иное распределение  обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться  соглашением сторон конкретным договором  найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма  жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который  может предложить нанимателю заключить  договор на тех же или иных условиях.

     Заключая  договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется  множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого  найма, где, с одной стороны, выступает  наймодатель - физическое или юридическое  лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. С другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).