Укладення договорів на аукціонах

На допублічній (оскільки проводиться ще до появи покупців) підготовчій стадії відбуваються наступні дії, які мають відношення до аукціону, але не входять в обсяг цього поняття:

1) власник приймає рішення про продаж майна або за власним бажанням, або у виконання нормативного акта саме на аукціоні.

2) якщо власник проводить аукціон не сам, то він укладає договір (комісії чи доручення) з організатором.

3) організатор у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з власником, проводить оцінку майна (у необхідних випадках укладаючи відповідний договір з оцінювачем), а також проводить інші підготовчі дії, яки за своїм характером не є цивільно-правовими (розкладка товару по лотах, підготовка його до огляду, визначення розміру кроку, підготовлює текст оголошення і визначається, у якому друкованому виданні воно буде опубліковане та ін.).

Після того, як усі підготовчі дії організатором будуть довершені, організатор дає оголошення про проведення торгів.

Публічну підготовчу стадію, яка починається з моменту публікації оголошення про майбутні торги, ми включають в обсяг поняття «аукціон», оскільки публікація, як це уже вказувалося вище, - це юридично значима дія стосовно мети аукціону – укладення основного договору. Ця стадія закінчується тоді, коли на оголошення відгукнуться не менш двох покупців, які зроблять передбачені відповідним Положенням про аукціони дії (подадуть письмову заявку, сплатять визначені суми, представлять передбачені документи тощо). У момент реєстрації учасника з ним укладається договір про проведення аукціону й участь у ньому. Після реєстрації всіх учасників починаються аукціонні торги, як ми розглядаємо як процес виконання укладеного договору. Разом же публічна підготовча стадія і стадія аукціонних торгів (повторимо це ще раз) і складають обсяг поняття «аукціон».

Таким чином існує складна система: укладення договору через договір. Перший договір (про проведення торгів) організаційно містить у собі публічну підготовчу стадію і аукціонні торги, є проміжним і має на мети укласти другий основний договір. От цей процес укладення і виконання першого договору і є власне аукціоном. Без другого договору перший договір не має сенсу. Однак і другий договір без проведення першого неможливий, оскільки до моменту закінчення торгів невідомі дві його основних складових: хто є стороною в договорі (покупцем) і яка ціна цього договору.

Після того, як власник ухвалив рішення щодо продажі майна на аукціоні, він повинен визначити, хто буде проводити весь комплекс робіт із проведення торгів. Очевидно, що безпосереднім організатором торгів може виступити і сам власник майна. При цьому йому не треба отримувати ліцензію[19].

Однак на практиці власник, як правило, передає товар для продажу спеціалізованій організації, тобто організації, для якої проведення аукціону є основним видом діяльності. Нерідко аукціон проводить організація, для якої проведення аукціонів є не основним, а одним з видів діяльності. Основна вимога до організатора – можливість проведення аукціонів повинна бути передбачена в статуті (положенні).

Визначившись із вибором організатора, власник (при примусових аукціонах – уповноважений орган держави) укладає з ним договір про передачу майна на торги й умови його продажу. Законодавець не дає чіткої відповіді, який договір укладається в цих випадках. Однак з огляду на те, що у більшості положень про аукціони згадується про виплату організаторам комісійної винагороди, визначеної договором сторін, можна зробити висновок, що мова йде, насамперед, про договір комісії. Разом з тим між організатором і спеціалізованою організацією може бути укладений і договір доручення.

Практично всіма Положеннями про аукціони передбачається, що власник майна або уповноважена ним особа укладає договір про проведення аукціону з організатором, і вже організатор проводить всі необхідні дії з підготовки і проведення аукціону, у тому числі залучає до участі в торгах аукціоніста.

2.2. Механізм проведення аукціону і укладення основного договору

Перша частина попередньої підготовки закінчується публікацією оголошення (у ряді джерел – повідомлення, оповіщення ) про майбутній аукціон.

Істотним недоліком в організації і проведенні аукціонів варто вважати невизначеність того друкованого видання чи засобу масової інформації, де інформація про майбутні торги повинна бути опублікована. Лише в деяких нормативних актах, що визначають порядок проведення аукціонів у процесі приватизації, зазначене конкретне друковане видання, де повинно бути опубліковане оголошення про майбутні публічні торги, – газета Фонду держмайна України «Відомості приватизації».

Здавалося б, зовсім природним завданням організаторів аукціону є попередження про майбутні торги не тільки потенційних покупців, але й інших зацікавлених осіб, насамперед власників майна[20]. Однак згадування про персональне попередження таких осіб ми знаходимо лише в деяких нормативних актах.

Після того, як потенційні покупці, довідавшись із засобів масової інформації про майбутній аукціон, починають звертатися із заявами про участь у ньому, можна говорити про публічну частину підготовки першої стадії.

До участі в публічних торгах допускаються юридичні і фізичні особи, що подали відповідну заявку у встановлений строк і зареєстровані належним чином. Вимоги до оформлення заявок, перелік доданих до заявки документів, а також порядок реєстрації учасників встановлені в нормативних актах, що регулюють порядок проведення даних аукціонів і, як правило, складності для сприйняття не становлять. Лише питання про завдаток вимагає певного коментарю.

У багатьох положеннях про проведення аукціонів передбачено, що юридичні і фізичні особи, які висловили згоду на участь у торгах, сплачують також певні грошові суми (у більшості випадків в розмірі 10 відсотків від початкової вартості об’єкта продажів). У п.7 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна чітко встановлено, що після затвердження протоколу кошти в розмірі 10 відсотків від початкової вартості реалізації майна в 10-денний строк повертаються організатором аукціону всім покупцям, за винятком переможця. Переможцеві аукціону зазначені кошти зараховуються під час розрахунків. Практично всіма авторами визнається, що ці суми вносяться для забезпечення зобов’язань. Однак яким саме видом забезпечення вони є – єдиної думки немає.

Завдаток виконує одночасно три функції: платіжну (це частина суми, що підлягає сплаті кредитору за договором); доказову (передається на доказ укладення договору); забезпечувальну (забезпечує виконання основного зобов’язання). Необхідно порівняти функції завдатку, регульованого ст. 570-571 ЦК України (далі – «класичний» завдаток), і функції, які виконує завдаток при організації торгів (далі – завдаток при торгах).

1.      В силу ч. 1 ст. 548 ЦК України «класичний» завдаток може встановлюватися договором чи законом. Стосовно завдатку при торгах діють імперативні норми, закріплені в Положеннях про аукціони – завдаток сплачується незалежно від бажання як учасника, так і організатора.

2.      На відміну від «класичного» завдатку завдаток при торгах забезпечує виконання двох договорів – як договору про проведення торгів, так і основного договору. При цьому при укладенні договору про проведення торгів завдаток із трьох зазначених функцій виконує тільки доказову і забезпечувальну; платіжну функцію він не виконує, оскільки платити зобов’язаний не кожний учасник, а лише переможець торгів при виконанні основного договору.

Та й забезпечувальна функція завдатку при договорі про проведення торгів своєрідна. Як відомо, ця функція виявляється в наслідках, установлених ст. 571 ЦК України, що визначає долю завдатку при невиконанні договірного зобов’язання однієї з його сторін. Практично у всіх Положеннях про аукціони передбачається, що якщо учасник, що став переможцем торгів, відмовляється від підписання протоколу, він утрачає внесений їм завдаток. Однак необхідно звернути увагу на те, що завдаток не забезпечує виконання зобов’язання по проведенню торгів, які узяв на себе організатор. У Положеннях про аукціони передбачається, що при відмові організатора торгів від їх проведення внесені завдатки повертаються учасникам, але не в подвійному розмірі, як це передбачено абз. 2 ч.1 ст.571 ЦК України, і, отже, забезпечувальної ролі для організатора торгів у даному випадку завдаток не має.

3.      В силу ст. 547 ЦК України угоди по забезпеченню виконання зобов’язань відбуваються в письмовий формі, порушення цієї вимоги веде до визнання договору недійсним. При проведенні ж торгів письмовий договір про забезпечення зобов’язання не укладається, сума завдатку перераховується на банківський рахунок організатора (чи вноситься наявними), що підтверджується відповідним платіжним документом.

4.      Стаття 178 старого ЦК передбачала, що завдатком можуть забезпечуватися зобов’язання між громадянами чи за їх участю. Однак у Положеннях про аукціони сторонами договору про проведення торгів і сторонами основного договору є, як правило, юридичні особи.

Таким чином, внесений завдаток має принципові відмінності від завдатку, передбаченого ст. 570 ЦК України.

Однак після того, як оголошення про торги було опубліковано, й у відповідь кілька юридичних і (або) фізичних осіб виразили бажання в них брати участь, між ними і організатором виникають договірні відносини, а саме: укладається договір про проведення аукціону. Договір вважається укладеним, якщо сторони у належній формі дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору. Згідно з ч. 2. ст. 638 ЦК істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, визначені законом як істотні або такі, що є необхідними для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди. Всі істотні умови договору про проведення аукціону мають бути зазначені в оголошенні (предмет аукціону і порядок його проведення, у тому числі про оформлення участі в торгах, визначенні особи, що виграла торги та ін.)

Юридичні і фізичні особи, які бажають акцептувати запропоновану оферту, повинні зробити це в строго визначеній формі, місці і часі, встановлених в оголошенні про проведення аукціону, і аукціонній документації. Тобто вони повинні подати належним чином оформлені заявки з переліком передбачених документів за зазначеною в оголошенні адресою і не пізніше строку, зазначеного організатором аукціону. Це узгоджується з вимогами ч.1 – 2 ст.642 ЦК України, що визначають порядок прийняття пропозиції.

Таким чином, взаємні права і обов’язки з приводу участі у проведеному аукціоні виникають тільки між організаторами аукціону і його учасниками, які подали правильно оформлені заявки і зареєстровані у встановленому порядку.

У повідомленні про проведення аукціону виражається намір організатора провести його за певними, заздалегідь сформульованими в аукціонній документації правилами. При цьому організатор аукціону пропонує невизначеному колу осіб укласти договір, згідно з яким:

– організатор аукціону зобов’язується відповідно до встановленої процедури розглянути заявки, що надійшли на участь, організувати проведення аукціонних торгів, у ході яких визначити переможця (того, хто зробив пропозицію найбільш вигідної ціни), і оформити для нього всі документи, необхідні для укладення наступного договору, як правило, купівлі–продажу;

– учасник, у свою чергу, зобов’язується подати організаторові заявку з додатком необхідних документів, взяти участь у торгах і підписати, у випадку визнання його переможцем, передбачену законодавством і правилами проведення аукціону документацію.

Таким чином, предметом пропонованого до укладення договору є участь у проведеному аукціоні і визначення переможця, який у результаті набуває право на укладення договору.

Особливістю договору про проведення аукціону є те, що акцептувати оферту організатора повинні хоча б двоє учасників, тому що в іншому випадку договір не буде вважатися укладеним («не відбувся» договір – ст.118 ГК України).

Є ще одна умова при укладенні договору про проведення торгів, яку варто розглядати як відкладену: при укладенні договору із кожним з учасників торгів організатор приймає на себе зобов’язання укласти з ним основний договір, але за умови, що саме цей учасник стане переможцем торгів.

Процедура наступної стадії – безпосереднього проведення торгів («аукціонний торг», що нам видається цілком припустимим), досить добре розписана у різних положеннях про аукціони. Безпосереднє проведення торгів є не що інше, як виконання укладеного договору про проведення аукціону, яке починається з моменту початку торгів і закінчується визначенням переможця. Аукціонні торги відкриваються у заздалегідь призначений день і годину і проводяться в приміщенні, спеціально підготовленому для цієї мети. За столом на підвищуванні перед покупцями розташовується аукціоніст, що веде продаж, а також його помічники. Їх завдання полягає у спостереженні за поведінкою покупців, що беруть участь у торгах. Покупці розміщаються за окремими столами або рядами, бажано розташованими амфітеатром. Перед кожним покупцем встановлюється номер, під яким він зареєстрований на даному аукціоні.

Вважати аукціон таким, що почався, можна тільки тоді, коли після оголошення стартової ціни хто-небудь із учасників запропонує наступну ціну. Питання про те, скільки учасників повинно бути зареєстровано для того, щоб почати торги, у цей час практично у всіх нормативних актах визначається однаково – не менше двох.

По-різному законодавчими актами визначається реагування організаторів аукціону на випадки, коли запропонована початкова ціна не сприймається покупцям. В деяких нормативних актах передбачено, що коли протягом трьох хвилин після оголошення початкової ціни продажу учасники не виявили бажання придбати актив за цією ціною, то аукціоніст має право знижувати ціну продажу лота не більше ніж на 5 відсотків щораз. При цьому остаточна ціна продажу не може бути нижче 50 відсотків початкової ціни[21].У багатьох випадках (наприклад, при проведенні аукціонів із продажу ліцензій на використання радіочастот, при продажу на аукціонах майна, що перейшло у власність держави, та ін.) при відсутності реакції покупців на стартову ціну зниження ціни не передбачається, предмет продажу відразу ж знімається з торгів.