Управление муниципальной собственностью

     В Законе о приватизации (ч. 3 ст. 2) установлено, что приватизация  муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном  указанным законом³⁹.

     Таким образом, правовыми источниками  для приватизации объектов муниципальной собственности будут служить в каждом муниципальном образовании и муниципальные правовые акты данного муниципального образования. В частности, необходимо урегулировать муниципальными правовыми актами порядок принятия решений о приватизации муниципального  имущества, компетенцию органов местного самоуправления в вопросах приватизации, условия приватизации определенных объектов, требования к действиям органов местного самоуправления и их должностных лиц для обеспечения соблюдения интересов муниципального образования как собственника имущества, а не интересов отдельных органов местного самоуправления, выступающих фактически только представителем собственника. Собственник (муниципальное образование) может ввести ограничения  для действующих от его имени  органов местного самоуправления. Введение ограничений для органов местного самоуправления в отношении распоряжения объектами муниципальной собственности уставом муниципального образования и  муниципальными правовыми актами не является ограничением конституционных гарантий местного самоуправления. В настоящее время в федеральном законодательстве отсутствует требование об обязательном принятии в муниципальной программы приватизации. Вместе с тем разработка и утверждение планов приватизации на среднесрочную и долгосрочную перспективу является весьма желательным.

     Установление  порядка распоряжения муниципальным  имуществом отнесено  Федеральным законом № 131-ФЗ к исключительной компетенции представительного органа муниципального образования.  В части приватизации имущества уставом муниципального образования могут быть введены нормы, предусматривающие принятие решений о приватизации отдельных особо значимых объектов только на основании решения населения. По отдельным объектам может быть введен усложненный порядок принятия решения о приватизации этих объектов, например, обязательное проведение публичных слушаний, вынесение решения о приватизации только представительным органом и т.п⁴⁰.

     Законом о приватизации установлено, что  государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество). Исходя из этого, при проведении приватизации существенной может быть нормативная цена. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным при определении стоимости объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям и  подлежащих приватизации. Оценку может проводить только оценщик (юридическое и (или) физическое лицо), имеющий соответствующую лицензию⁴¹.

     Процесс приватизации в соответствии с законодательством  должен быть открытым. Это обеспечивается опубликованием информации о приватизации. Решения об условиях приватизации муниципального имущества, информационное сообщение о продаже муниципального имущества подлежат опубликованию в установленном порядке в официальных изданиях, определенных органами местного самоуправления.

     Информация  о результатах сделок приватизации муниципального имущества также  подлежит опубликованию в средствах  массовой информации. Информационное сообщение об итогах аукциона публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона.

     Продавцами  муниципального имущества могут  быть только уполномоченные органы местного самоуправления. Покупателями муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случаев внесения государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве оплаты размещаемых дополнительных акций открытого акционерного общества с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований⁴².

     Указанные выше ограничения не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками  и расположенных на относящихся  к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков.

     Приватизация  муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными Федеральным законом о приватизации. Используются следующие способы приватизации:

     1) преобразование унитарного предприятия  в открытое акционерное общество;

     2) продажа муниципального имущества  на аукционе;

     3) продажа акций открытых акционерных  обществ на специализированном аукционе;

     4) продажа муниципального имущества на конкурсе;

     5) продажа акций открытых акционерных  обществ через организатора торговли  на рынке ценных бумаг;

     7) продажа муниципального имущества  посредством публичного предложения;

     8) продажа муниципального имущества  без объявления цены;

     9) внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

     10) продажа акций открытых акционерных  обществ по результатам доверительного управления.

     Приватизация  имущественного комплекса унитарного предприятия в случае, если размер уставного капитала превышает минимальный размер уставного капитала открытого акционерного общества, установленный законодательством РФ, может осуществляться только путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество.

     В иных случаях приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия  осуществляется другими указанными выше способами⁴³.

     Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

     Передача  кредиторам муниципального имущества в зачет муниципальных заимствований, а равно обмен муниципального имущества на находящееся в частной собственности имущество не допускается.

     Ликвидация  муниципальных организаций представляет собой регламентированную законом процедуру, в результате которой происходит прекращение деятельности юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. При этом ликвидация организации как имущественного комплекса не приводит к прекращению существования имущества, находящегося на определенном праве у организации, что необходимо учитывать органам местного самоуправления при распоряжении имущественными комплексами муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений, в особенности при наличии в муниципальной собственности имущества, не соответствующего требованиям ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ. Ликвидация муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений как имущественных комплексов не приводит автоматически к соблюдению ограничений по видам имущества, находящимся в муниципальной собственности. Ликвидация муниципальных организаций может потребовать в дальнейшем перепрофилирования оставшегося имущества ликвидированной организации или его приватизации⁴⁴.

     Качественное  отличие ликвидации юридического лица от реорганизации состоит в том, что ликвидация влечет прекращение его существования без правопреемства. Хозяйствующий субъект исключается из числа участников рыночных отношений. Это обусловило необходимость особенно тщательного законодательного регулирования ликвидационных процедур. Такое законодательное регулирование обеспечивает гарантии прав ликвидируемой организации, ее кредиторов, партнеров по гражданско-правовым договорам, работников данной организации, разных уровней бюджетов, государственных внебюджетных фондов.

     Порядок ликвидации хозяйствующих субъектов  зависит главным образом от двух факторов: оснований, по которым производится ликвидация, и организационно-правовой формы субъекта предпринимательской деятельности. Общие правовые нормы, устанавливающие этот порядок, изложены  в части первой Гражданского кодекса РФ, а более конкретные, относящиеся к той или иной организационно-правовой форме, в законах о них. Учредитель в определенных случаях может быть обязан принять решение  о ликвидации муниципального предприятия. Такое решение принимается в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано, при уменьшении чистых активов предприятия до уровня, установленного законом.

     В случае, если при проведении ликвидации  муниципального предприятия установлена его неспособность удовлетворить требования кредиторов в полном объеме, руководитель такого предприятия или ликвидационная комиссия должны обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании  муниципального предприятия банкротом. До создания ликвидационной комиссии (назначения ликвидатора) заявление о признании должника банкротом должно быть подано в арбитражный суд собственником имущества должника – унитарного предприятия, учредителем (участником) должника или руководителем должника. При выявлении факта невозможности полного удовлетворения требований кредиторов после создания ликвидационной комиссии в арбитражный суд должна обратиться ликвидационная комиссия. Собственник имущества должника – унитарного предприятия при необращении в суд уполномоченных лиц с заявлением о признании муниципального предприятия  банкротом, несут субсидиарную ответственность за неудовлетворенные требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей должника.

     Оставшееся  после удовлетворения требований кредиторов имущество муниципальной организации  передается его учредителю – муниципальному образованию, имеющему вещные права  на это имущество, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица. В учредительных документах некоммерческой организации должны определяться порядок использования имущества в случае ликвидации некоммерческой организации. При этом допускается установление в уставе учреждения направлений и порядка использования имущества учреждения после его ликвидации. Может быть предусмотрена передача имущества ликвидированного учреждения другому учреждению с аналогичными целями или предметом деятельности. Если особых условий передачи имущества при ликвидации муниципальной организации не предусмотрено, имущество ликвидируемой организации поступает в муниципальную казну⁴⁵.

     1.5. Регистрация и учет объектов муниципальной собственности

     В соответствии с требованиями гражданского законодательства право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

     Государственная регистрация возникших после  введения в действие ФЗ о государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие указанного Федерального закона. Это обуславливает необходимость проведения регистрации муниципального недвижимого имущества при его приватизации, совершении иных сделок. Регистрации должна предшествовать оценка имущества, проводимая организациями, имеющими лицензию на право проведения оценки имущества в целях государственной регистрации последнего⁴⁶.

     С марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому государственный учет всех объектов недвижимости  ведет федеральное агентство кадастра объектов недвижимости⁴⁷.

     Наиболее  важна и сложна для муниципалитета регистрация прав собственности на объекты жилищного фонда, составляющие абсолютное большинство объектов. Вместе с тем, правильная регистрация прав на эти объекты, включая земельные участки под жилыми домами, позволит сократить расходы бюджета и получить дополнительный доход от налога на землю. Статья 290 ГК РФ устанавливает, что общие помещения жилого дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир и помещений дома, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Эти доли в общем праве на дом неотделимы от собственности на квартиры.