Экономика недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Сущность, общая классификация и признаки недвижимости

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи в введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всем мире.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:

       Земельные участки

       Участки недр и фонды недр

       Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

       Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

       Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону;

       Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукцию, требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы, информацию, другие исключительные права.

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. В то е время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и пр.) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав .

Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений включает в себя:

1. Физический объект:

       Местоположение

       Площадь и границы

       Объем

       Размер (высота, длина, ширина)

       Форма участка

       Ландшафт

       Залежи ископаемых

       Тип почвы

       Физические характеристики

       Внешняя среда

       Архитектура и материалы

       Внутренняя планировка здания (помещения)

       Долговечность

       Целевое назначение

       Неподвижность – прочная связь с землей

2. Объект экономических отношений:

       Товар

       Капитал в вещной форме

       Полезность

       Доходность

       Издержки содержания

       Ликвидность

       Финансовый актив

       Стоимость

       Цена

       Налогообложение

       Инвестирование

       Спрос и предложение

       Уникальность

       Многократность использования, а земли – бесконечно

       Капиталоемкость

       Удовлетворение потребностей людей

       Средство производства

       Средство производства

       Ценность местонахождения

3. Объект правовых отношений – вещных прав:

       Право собственности

       Право пожизненного наследуемого владения

       Право постоянного пользования

       Право хозяйственного ведения

       Право оперативного управления

       Траст

       Право залога, лизинга, аренды, застройки

       Сервитуты

       Право бессрочного постоянного пользования

       Право членов семьи собственника жилого помещения

       Право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем

       Специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием

       Иные права

       Государственная регистрация прав и сделок

       Юридическая связь с землей

4. Объект всеобщих социальных отношений (земля):

       Место обитания людей всех поколений

       Условие жизни людей

       Невосполнимый природный ресурс

       Источник благ

       Пространственный базис размещения других объектов

       Защищается на благо всех людей

       Основа свободы и независимости людей

       Престижность владения

       Основа гордости и славы

       Многофункциональное назначение

       Условие формировании среднего слоя общества.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

       В виде физического объекта с определенными параметрами;

       Определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;

       Вещного права на недвижимое имущество.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владения и пользования имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью. Но когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требовании по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Признаки недвижимости

1. Сущностные (родовые)

1.1. Степень подвижности – абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

1.2. связь с землей – прочная физическая и юридическая связь

1.3. Форма функционирования – натурально-вещественная и стоимостные формы

1.4.Состояние потребительской формы в процессе использования – не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

1.5. Длительность кругооборота (долговечность) – многократное использование, а земли – бесконечное при правильном использовании

1.6. Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

1.7. Общественное значение – защита государством интересов граждан и других собственников при пользовании объектами

2. Видовые (частные)

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.) – определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки и деления

Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

- наличие только одной ступени классификации

- разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам

- высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности.

Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам

1.       Признаки – виды недвижимости одной ступени

2.       функциональное назначение

       производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара

       непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения

3. Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме)

       невоспроизводимые – земельные участки, недра, природные комплексы, водные объекты

       воспроизводимые (искусственные) – здания, сооружения, многолетние насаждения

4. Степень готовности к эксплуатации

       Введенные в эксплуатацию

       Не завершенные строительством

5. Форма собственности

       Частные

       Государственные

       Коллективные совместные

       Коллективно-долевые

       Общественных организаций

6. Отраслевая принадлежность – промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.

7. Возможность приватизации

       Запрещенные

       По разрешению правительства

       Свободно приватизируемые

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

       Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход

       Личная жилая недвижимость