Экономика недвижимости

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде  и инфраструктуре.

11. Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют ожиданиям и потребностям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципов регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимости его, скорее всего, будет ниже затрат на строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физические устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде.

14. принцип спроса и предложения: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта – это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

Методы оценки на основе приведенных принципов рассматриваются применительно только к земельным участкам.

Вы рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительную, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др.

Стоимость недвижимости формируют четыре фундаментальных фактора: спрос, полезность, дефицитность предложения и отчуждаемость объектов.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в следующих условиях:

- продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации

- обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах

- имеется достаточно времени для выявления реакции ранка на имеющиеся предложения

- платеж осуществляется наличными или другим сравнимым способом

- цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки

Объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.

Цена – это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков в России широко применяется кадастровая и нормативная цена земли. Продажная цена и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Нормативная цена земли (НЦЗ) – это стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

НЦЗ используется при:

       Передаче (выкупе) земли в собственность

       Установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы

       Передаче по наследству, дарении

       Получении кредита под залог участка

       Изъятии земель для государственных или общественных нужд

       Переходе права собственности на жилой дом, строение и др.

Основа определения НЦЗ:

       Ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов

       Льготы по земельному налогу не учитываются

       Увеличение налога за превышение норм отвода земель не учитывается

       200-кратная ставка земельного налога за единицу площади соответствующего назначения

       Субъекты РФ могут устанавливать повышающие коэффициенты к НЦЗ, но так, чтобы она не превышала 75% рыночной цены земель соответствующей категории и зоны

       Местные органы власти могут повышать или понижать цены не более чем на 25%.

В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе земли: 1) прямое сравнение рыночных продаж;           2) доходный; 3) затратный.

Метод рыночных продаж

Метод основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

1.       выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

2.       Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально

3.       Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в рублях, процентах по каждому фактору и общей группировке (совокупная поправка) – на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе.

При оценке земли поправки следует поводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог; форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения::

1.       цена за 1 га – для больших массивов с/х, промышленного назначения или жилищного строительства

2.       Цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3.       Цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4.       Цена за лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5.       Цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР – этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, сели ФАР равен трем, то суммарная площадь всех этаже не должна более чем в три раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное – на половине участка, 12-этажное – на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

- цена за 1м2 общей или чистой площади;

- цена за 1 м3 – для складов, элеваторов и др.;

- цена за единицу, приносящую доход – место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В рассматриваемом примере среднее значение цены – 2263, медианы – 2300. Следовательно, рыночная стоимость базового участка равна примерно 2280 руб. Можно использовать и медианное значение. Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам.

После установления единицы сравнения или стоимости базового участка можно определить рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.

Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

1)      оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

2)      определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

3)      найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ

ВРМ не корректируют на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками, так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо только более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

Прием переноса и соотнесения.

Этот способ реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями – земельный участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Принцип остаточной продуктивности (остатка)

Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: труда – зарплаты, комиссионных; капитала – процентов, дивидендов; предпринимательских способностей – прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.