Экономика недвижимости

       Предназначенная для продажи как товар с целью с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью

       Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого социального назначения.

2. Износ и амортизация недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а его стоимость переносится по частям на впускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимости по любым причинам. Различают физический и моральный износ. При физическом износе (Иф) со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина Иф определяется по соотношению фактического (Тф) и нормативного (Тн) сроков службы при линейном способе начисления амортизации:

Иф = Тф / Тн * 100%

Моральный износ первого рода – вследствие удешевления воспроизводства объектов

Моральный износ второго рода – в результате создания новых, более экономичных, объектов.

Моральный износ первого рода (Им1) можно рассчитать на основе балансовой (Сб) и восстановительной стоимости (Св) объекта:

Моральный износ второго рода (Им2) в конечном итоге выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) а аналогичного нового (Дн):

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е.е с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации (А) равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары осуществляется по формуле

где

На – норма амортизации, %; Спб – первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

Расчет амортизационных отчислений: 100 000 * 10 / 100 = 10 000

2. способ уменьшаемого остатка – начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

Расчет амортизационных отчислений:

100 000 * 2 * 10 / 100 = 20 000 (1-й год)

90 000 * 2 * 10 / 100 = 18 000 (2-й год) и т.д.

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе – число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока службы объекта

На – норма амортизационных отчислений за год; n – число лет использования объекта; N – число лет, оставшихся до конца срока службы объекта (1-й год – 20 лет, 2-й год – 19 лет и т.д.); ∑n – сумма чисел лет срока службы объекта.

Так, при 20-летнем сроке службы объекта:

∑n = 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13+14+15+16+17+18+19+20=210

1-й год: На = 20/210*100=9,5%

2-й год: На = 19/210*100=9,05%

3-й год: На = 18/210*100=8,57%

А1= 10 000*9,5%/100=9500

При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный, экономический (внешний).

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.

Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Функциональный износ означает несоответствие действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительной полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым. Например, если установка счетчиков расходы воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 рублей, а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 рублей, то устранимый функциональный износ составит сумму затрат – 10 000 рублей. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 рублей, то возникнет убыток – неустранимый функциональный износ 10 000 рублей (20 000 – 30 000).

Неустранимый функциональный износ – это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.

Экономический (внешний) износ – это убытки, оказываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет.

Понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, может оказаться так, что новый объект полностью потерял потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А=0). Или наоборот, когда строение полностью амортизировано (А=100%), а износ составляет 20-30%, и оно может еще долгие годы использоваться.

3. Собственность на недвижимость в экономическом и юридическом отношении, содержание права собственности на недвижимость

В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Матенриально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. То есть в экономическом смысле собственность – это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

В соответствии с законодательством РФ собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда. В Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории всех народов страны.

Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход – ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках. Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1.       Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Владение – фактическое обладание замлей путем отвода участка на местности; перенесения в натуру проектов землеустройства; создания зон с особыми условиями использования; исполнения генплана планировки и застройки; охраны от посягательств на участок.

2.       пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. Пользование – извлечение из земли полезных свойств или дохода путем свободного хозяйствования, рациональной организации территории, защиты земель от процессов разрушения, загрязнения и заражения вредителями; использования имеющихся на участке общих полезных ископаемых, торфа, воды и др.

3.       Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.  Распоряжение – определение юридической судьбы участка путем 1) изменения статуса участка (перевод из одной категории в другую, установление определенного порядка пользования, возведение строений на участке и др.); 2) изменения состава лиц – собственников, владельцев и пользователей участка (отчуждение участка, передача в аренду, невозможность существования бесхозных участков).

Общие права и обязанности собственников земельных участков

1.       Права

       Владеть, пользоваться и распоряжаться участком

       Самостоятельно хозяйствовать на земле

       Использовать имеющиеся на участке породы, лес, воду

       Производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждения

       Возводить строения и сооружения

       Проводить мелиоративные работы

       Передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения

       Продавать, дарить, обменивать, сдавать в залог и аренду, передавать по наследству

       Вносить в уставный капитал кооперативов, Ао и товариществ

       На возмещение стоимости и убытков при изъятии участка.

2.       Ограничения прав

       Вблизи водоемов запрещается распашка земель и применение химикатов

       Установлен особый режим использования земель в пределах технических и охранных зон

       Ограничены посевы некоторых культур вблизи сортоучастков

       Использование земли пока в основном на условиях аренды в г. Москве

       Не допускается деятельность на особо охраняемых землях

       Нормирование размера земельных участков и т.д.

3.       Обязанности

1) Позитивные:

       Нести бремя содержания земли и риск ее порчи

       Рационально использовать в соответствии с целевым назначением

       Применять природоохранные технологии

       Своевременно выплачивать земельный налог

       Осуществлять меры по охране земель

       Своевременно предоставлять сведения о состоянии и использовании земель

       При строительстве учитывать действующие нормы и правила

2) Негативные:

       Не нарушать права и интересы других собственников и землепользователей

       Соблюдать порядок пользования лесными угодьями и другими объектами природы

       Не допускать ухудшения экологии

3) специальные: склоновые участки обрабатывать поперечным способом и т.д.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитута. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

-          безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность:

-          возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;