Экономика недвижимости

       Расстояние от Москвы: до 10, 25 км и т.д.

По форме собственности:

       Частные земли – граждан, юридических лиц

       Государственные и муниципальные земли

По типу рынка:

       Организованный – биржевой, в процессе приватизации

       Неорганизованный – индивидуальных продавцов и покупателей и др.

Следующий компонент земельного рынка – сегмент рынка – особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центов и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

       Высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

       Высокими темпами прироста продаж участков;

       Быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли.

Сегментирование рынка – один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар – земля и участники рынка – коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования – это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелторские организации используют множественную сегментацию, то есть сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Факторы, влияющие на цену объектов рынка земли:

       Качество земель – элитные участки под коттеджное строительство; участки среднего качества под загородные дома для сезонного проживания; участки низкого качества под садовые летние домики

       Расстояние от административного центра – до 25кв, 25-50 км, 50-100 км, от 100 км; в самом административном центре.

       Местоположение – престижные районы; экологически неблагополучные;

       Размер участков – мелкие участки (0,06 – 0,2 га), средние (0,25 – 0,5 га), крупные – свыше 0,5 и до 15 га, в отдаленных районах – от 10 до 50га. В основном цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.

       Целевое назначение – под жилые дома, под административно-производственные цели, садово-огородные участки и др.

       Тип прав собственности – полное право собственности, право аренды и пользования, право на земельные доли.

       Инвестиционная мотивация – участки, требующие малого менеджмента, но с большим приростом стоимости; участки с большим денежным потоком и управлением

       Категория покупателей – элитная категория новых собственников; средний класс покупателей; потребители с небольшими доходами.

       Поведение покупателей – отношение к земле и природе для выращивания продукции, отдыха, предпринимательства и др.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом («стоимость времени» на освоение участка).

Увеличение стоимости в зависимости от наличия коммуникации, %:

Транспортные пути: 10-15

Электроэнергия: 15-20

Водоснабжение: 10-15

Газоснабжение: 15-25

Канализация: 10-25

Теплоснабжение: 10-25

Коммуникации связи: 3-5.

Важную роль играет и выбор ниши, т.е. его небольшой части, не занятой или недостаточно используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.

Рынок жилья сегментируется по качеству домов (5-этажные – панельные, кирпичные, блочные, массовой застройки -9, 12-, 16-, 22-этажные, в основном панельные, престижные современные кирпичные и элитные), по количеству комнат (1, 2, 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках – около 30:. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.

Количество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д.

Первичный рынок жилья формируется и функционирует за счет двух источников: продажи муниципальными органами квартир, построенных за счет государственных средств, и продажи гражданам приватизированного жилья.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяют четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости крупных административных центров, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на 4 класса: А, Б, С, Д.К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения класса Б обладают практически всеми перечисленными характеристиками, но с меньшем перечнем дополнительных услуг. Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро.

Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных магистралей, относятся к классу Д. их преимущество – возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и оборудованию:

       Складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и другими удобствами;

       Современные оборудованные ангары;

       Подвальные и полуподвальные помещения;

       Первые этажи различных зданий;

       Переоборудованные бомбоубежища

       Другие помещения.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности – соглашения о 50%-ом распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

7. Принципы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы:

1. Принципы пользователя недвижимого имущества: полезность, замещение, ожидание

2. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ПЛНЭИ)

3. Принципы, связанные с объектом недвижимости: остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача, сбалансированность (пропорциональность), оптимальный размер, экономическое разделение и соединение имущественных прав

4. Принципы внешней рыночной среды: соответствие, зависимость, спрос и предложение, конкуренция, измерение.

1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью.

3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (Кд).

, где

i – процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли о вложений через год – 1), Т – количество лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.

4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление, как активные мобильные факторы, применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле.

5. Принцип вклада. Вклад – это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, анне фактические затраты на развитие объекта.

6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются недоулучшенные или переулучшенные объекты и снижается эффективность использования земли.

8. принцип оптимального размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), и избыточный – не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделить и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав:

Физическое разделение – это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

Разделение по времени владения и использования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и ит.п.;

Разделение по правам пользования – это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензия и др.

Разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием и др.

Разделение по залоговым правам – первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

Горизонтальное физическое разделение – это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.