Бизнес-план мини отеля на воде

6.2. Постоянные издержки

Постоянные издержки – то есть расходы, связанные с ведением операционной деятельности и не зависящие от объемов продаж:

1.       Расходы на электричество. Стоимость киловатта 1,14 рублей, по нашим расчетам ежемесячно потребуется около 1000 КВт, что составит 6840 рублей в период.

2.       Расходы на воду. Ориентировочные расходы на воду составят 4000 рублей ежемесячно, то есть 24000 рублей в период.

3.       Оплата труда персонала. Суммарно расходы периода на оплату труда персонала составят 510000 рублей.

Рекламный бюджет. Каждый период, за исключением нулевого учитываем расходы на выпуск рекламной продукции на сумму 18900 рублей

6.3. Переменные издержки

Переменные издержки – расходы, непосредственно связанные с объемом оказываемых услуг.

1.       Расходы на завтраки постояльцев, исходя из расчета, что на одноместный номер стоимость завтрака составляет 50 рублей, на двухместный – 100 рублей, а завтрак номера категории люкс – 150 рублей.

2.       Расходы на стирку постельного белья и полотенец. Стоимость стирки 1кг белья – 80р, так как смена белья происходит два раза в неделю, а суммарно с 10 номеров у нас получается 5кг белья, то за период затраты на стирку составляют 19200 рублей.

3.       В высокий сезон мы сотрудничаем с туристическими агентствами, принимая их клиентов на условиях отчислений 10% в сутки от стоимости номера. За 1 период такие отчисления составят 186390, за 3 период 208620, а за 5 – 218880 рублей.

Начиная с 3 периода в расчет всех видов издержек включается инфляция, значение инфляции за период приняли 5%.

Все расчеты приведены в приложении № 2.

6.4. Расходы нулевого периода

Отдельно выделим нулевой период. Так как этот период является для нас стартовым, и в ходе этого периода мы ведем строительные и отделочные работы, все постоянные и переменные издержки мы берем в исчислении за один месяц, предполагая, что, к 1 апреля все строительные и ремонтные работы будут закончены, персонал набран, а отопление, электроэнергия и водоснабжение подключено.

Также в коммерческие расходы дополнительно включаются затраты на разработку сайта в размере 10000 рублей, в то время как выпуск прочей рекламной продукции не ведется.

Что касается административных расходов, то в 0 период внесены затраты на оформление юридического лица (30000 рублей), монтаж тревожной кнопки (20000 рублей). В расходы по стимулированию персонала в данном периоде включены затраты на вербовку персонала в размере 50000 рублей.

7. Инвестиционный план

В данной части нашего бизнес-плана мы приводим краткое описание инвестиций, необходимых для функционирования отеля.

7.1. Инвестиции в здание

В условиях нашего проекта предполагается отстройка собственного здания и инвестиции в меблировку номеров. За основу гостиницы на воде будет взят дебаркадер – плавучая брандвахта проекта 112  1968 года постройки. Так как  на судне отсутствуют механические узлы, то год постройки не играет существенной роли. Брандвахта будет приобретена в Санкт-Петербурге у ООО «Волхов» за  1020000 рублей.  Доставка дебаркадера от места стоянки  на Крестовском острове до места переоборудования – ОАО «Адмиралтейские верфи»[18], а затем до места расположения гостиницы будет произведено буксирами ОАО «СЗ-Пароходство»[19]. Буксировка осуществляется со скоростью не превышающей 5 морских узлов (около 9,5 км\ч) и займет около 20 часов. Стоимость одного часа буксирования составляет 3400р. Ориентировочная стоимость доставки  70000р. Срок полезной службы брандвахты составляет 30 лет, что отражено в амортизационных отчислениях.

Переоборудование, как было сказано ранее, будет проведено на Адмирталтейских верфях. Стоимость проекта включает в себя дореконструкционное обследование судна, возведение конструкций здания под чистовую отделку, прокладку и вывод всех коммуникаций. Ориентировочная стоимость 3000000[20] рублей. На  возможное внесение непредвиденных изменений, увеличение стоимости текущего ремонта за счет не выявленных ранее, но представленных подрядчиком в процессе выполнения работ необходимых модернизаций и улучшений, в том числе доведения исходного дебаркадера до нужного состояния, мы закладываем дополнительно 100000 рублей, таким образом, общая стоимость данного этапа составит 3100000 рублей. Ориентировочные сроки выполнения работ – один календарный месяц. Срок службы конструкции до капитального ремонта составляет 30 лет.

Далее следуют отделочные работы, средневзвешенная цена которых за метр составляет 10000 рублей (с учетом сантехнического оборудования).  При полной площади здания, подлежащей ремонту в 450м2 получается 4500000 рублей. Отделочные работы планируется выполнить усилиями фирмы ЗАО «НПФ Союзстрой[21]». Ориентировочные сроки проведения ремонтных работ – 2 месяца. Предполагается, что капитальный ремонт номерного фонда будет проведен через 5 лет.

Для обеспечения работы отеля необходимо заключить договор с коммунальными службами, а именнно ОАО «Ленэнерго» и ОАО «Водоканал» или их филиалами в Петроградском районе. В стоимость контракта не включаются затраты на подведение- стоимость укладки кабеля, труб, а также самих материалов. Подключение к инфраструктере для нового объекта коммерческого назначения - 70000р. Стоимость оборудования – 696477 рублей, общие расходы на подведение коммуникаций составят 770000 с учетом 40000 рублей на непредвиденные расходы. Данные работы предполагается проводить параллельно с чистовой отделкой здания.  Срок службы коммуникаций составляет 10 лет.

Перечень инвестиций в приложении № 4.

7.2. Инвестиции в номерной фонд

Далее необходимо учесть расходы на меблировку номерного фонда и холла. 

В нашем, отеле будут номера 3 различных категорий – одноместные, двухместные  и люкс. Люкс предполагает как одноместное, так и двухместное размещение без разницы в цене, за исключением стоимости завтраков. Номеров первых двух категорий будет по 4, а последней – 2. В каждом номере отеля будет кровать, прикроватная тумбочка, шкаф, зеркало, стол письменный со стулом, багажная полка, жидкокристаллический телевизор, минибар. В люксах будет комфортабельный раскладной диван и плазменная панель. Общие затраты составят 1556591 рублей с учетом монтажа и доставки. Предполагается, что срок службы мебели номеров составит 5 лет. Затраты на постельное белье и посуду составят, по нашим подсчетам 189000 рублей.

Предполагается, что все инвестиции приходятся на 0 период, в течение следующих 3 лет дополнительных инвестиций не требуется.

Полный перечень инвестиций в номерной фонд в приложении № 3.

8. Финансовый план

8.1. Оценка эффективности

Финансовая модель нашего проекта построена на прогнозе свободных денежных потоков. При этом инвестиционный денежный поток присутствует только в 0 периоде, предполагается, что в течение трех лет дополнительных инвестиций в проект не требуется[22]. Операционный поток составлен на основе прогноза объема продаж[23] и производственного плана[24].

Основным критерием оценки эффективности нашего бизнеса является показатель NPV. В нашем проекте окупаемость наступает в 6 периоде, когда NPV становится положительным и составляет 1694373,504 рублей.

При этом ставка дисконтирования не является фиксированной и возрастает с каждым периодом с 6 до 11%, что отражает растущие ожидания прибыли у собственников бизнеса. Ставка внутренней доходности проекта составляет 14,5%.

Для реализации предполагается взять кредит в размере 12000000 рублей на 6 года под 14% годовых в банке «Абсолют», который предоставит возможность профинансировать капитальные затраты.[25] Это инвестиционный кредит, он предполагает строительство недвижимости для операционных нужд бизнеса, проведение ремонтных работ, а также финансирование затрат нулевого периода.

Табл. 8

«Распределение финансовых денежных потоков»

8.2. Анализ рисков

Анализ рисков подразумевает пересчет NPV с учетом изменения ситуации на рынке. Проведенный анализ рынка по трем критериям (падение спроса, рост постоянных издержек и рост переменных издержек) показал высокую степень чувствительности проекта к падению спроса. Падение спроса более чем на 10% отодвигает сроки окупаемости проекта за горизонт прогнозирования. В то же время чувствительность к двум другим критериям незначительная: изменение этих параметров даже на 50% не меняет срок окупаемости.

              Все расчеты приведены в приложении № 5.

Список использованных источников

1.      064. Справочная двух столиц [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.064.ru/?do=cat&act=show&cid=44, свободный. – Загл. с экрана.

2.      Durisol [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.durisol.ru/index.php, свободный. – Загл. с экрана.

3.      Modern Travel [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.motravel.spb.ru/, свободный. – Загл. с экрана.

4.      Rinaldi Hotels Groups [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rinaldi.ru/, свободный. – Загл. с экрана.

5.      Russian Tour [Электронный ресурс]. – Спб: DaveMir, 2004Ю –Режим доступа: http://www.guestcard.ru/, свободный. – Загл. с экрана.

6.      Yell. Ru: Желтые страницы [Электронный ресурс].  Режим доступа: http://www.yell.ru/spb/index.php?company&ri=1368, свободный. – Загл. с экрана

7.      Абсолют Банк [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.absolutbank.ru/products/corporative/sbc/invest.shtml, свободный. – Загл. с экрана.

8.      Адмиралтейские верфи [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.admship.ru/ru/production, свободный. – Загл. с экрана.

9.      АркТур [Электронный ресурс]. – Режим доступа:  http://www.ark-tour.ru/gostinici_pitera/amsterdam/amsterdam.htm, свободный. – Загл. с экрана

10. Беляевский И. К., Маркетинговое исследование [текст] / И. К. Беляевский. – М.: Издательский дом «Финансы и статистика», 2001 – 319 с.

11. Бест-строй [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://best-stroy.ru/catalog/8413/, свободный. – Загл. с экрана.

12. Верховская О. Р., Осколков И. В. Методические указания для подготовки годовой курсовой работы на тему «Разработка бизнес-плана». 2-е изд., испр. И доп. – Спб.: Изд-во «Высшая школа менеджмента», 2008. – 52 с.

13. Инвесторам нравятся мини-гостиницы // Деловой Петербург [Электронный ресурс]. 2006. 21 сентября.  – №175. – Спб: ЗАО «Бонниер Бизнес Пресс» 1997-2008. - Режим доступа: http://www.dpgazeta.ru/article/104689, свободный. –Загл. с экрана.

14. Ковалев В.В. Финансовый анализ. – М.: Финансы и статистика,1996. – 429.

15. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент. – Спб.: Питер Ком, 1998. – 896.

16. Кулибанова В. В., Прикладной маркетинг [текст] / В. В. Кулибанова. – Спб.: Издательский дом «Нева», 2002 – 270 с.

17. Лучшие отели города [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://hotel1.ru/starygorod, свободный. – Загл. с экрана.

18. Мини-отели ищут собственное лицо // Деловой Петербург [Электронный ресурс]. 2004. 15 июня.  – №106. – Спб: ЗАО «Бонниер Бизнес Пресс» 1997-2008. - Режим доступа: http://www.dpgazeta.ru/article/64452, свободный. –Загл. с экрана.

19. Мини-отели на пике популярности. // Все мини-отели Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. – Спб.:  Мини-отели Санкт-Петербурга, 2008. – Режим доступа: http://www.spb-inn.ru/article3.php, свободный. – Загл. с экрана.

20. ОАО Северо-западное пароходство [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://www.nwsc.spb.ru/uslugi/uslug.html, свободный. – Загл. с экрана.

21. Рекламное агентство Серебряный век [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.silver-age.ru/, свободный. – Загл. с экрана.

22. Робин-Бобин [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://robinbobin.com/about.html, свободный. – Загл. с экрана.

23. Рынок пресытился мини-отелями // Деловой Петербург [Электронный ресурс]. 2007. 9 апреля. - № 60. – Спб: ЗАО «Бонниер Бизнес Пресс» 1997-2008. - Режим доступа: http://www.dpgazeta.ru/article/112549, свободный. –Загл. с экрана.

24. Сеть отелей Соната [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://hotel-sonata.com/, свободный. – Загл. с экрана.

25. Ст. 98 ТК «Работа за пределами нормальной продолжительности рабочего времени по инициативе работника (совместительство)» // Трудовой кодекс Российской федерации. – М.: Тк Велби, Издательство Проспект, 2007. – 208 с.

26. Старый город [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.oldcity.ru/, свободный. – Загл. с экрана.

27. Турфирма «Вид» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.vidspb.ru/, свободный. – Загл. с экрана.

28. Турфирма Фаворит [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.favorit-travel.ru/, свободный. – Загл. с экрана.

29. Формат мини-отеля в России // Все мини-отели Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. – Спб.:  Мини-отели Санкт-Петербурга, 2008. – Режим доступа: http://www.spb-inn.ru/article2.php, свободный. – Загл. с экрана.

Приложения

1

Приложения

Приложение «Прогноз объема продаж»