Проект концепции по модернизации национальной системы ценообразования в строительстве

Для использования метода аналогового сравнения (по объектам-аналогам) следует создать банк данных об объектах-аналогах.  Для внедрения такого механизма потребуется разработка и утверждение технического нормативного правового акта и нормативного правового акта, позволяющих унифицировать систему показателей, описывающих технико-экономические параметры зданий и сооружений и их стоимостные показатели.

Для использования метода укрупненных  нормативов стоимости по видам работ  и объектам строительства с учетом удельных технико-экономических показателей требуется разработка  (в дополнение к разработанным) укрупненных нормативов стоимости по всем видам строительно-монтажных работ, конструктивным элементам, а также по объектам строительства (на единицу объема, на единицу площади и т.д.).

В реализации поставленных задач по оптимальным подходам к созданию автоматизированного строительного проектирования и модернизированной нормативной базы по ценообразованию в строительстве может быть использован опыт архитектурной и строительной деятельности в Федеративной Республике Германия (ФРГ).

 

 

III. Изучение практического опыта архитектурной и строительной деятельности в ФРГ

 

 

Планирование  затрат в строительстве выполняется  на всех этапах «жизненного цикла  строительной продукции» в соответствии с общепринятыми для всех участников инвестиционной деятельности фазами проектирования и строительства. При этом для  каждой фазы реализации объекта строительства рассчитывается ожидаемая стоимость строительства со степенью достоверности  результатов, возможных для данной стадии.

Методом достижения данного результата является системность  и тщательность подготовки документов, предназначенных для оценки стоимости строительства. Системность проявляется в том, что любой вопрос структурирован и увязан с другими, сопредельными, а тщательность - в продуманности подходов, в детальности рассмотрения всех вопросов.

Нормативной правовой основой для планирования затрат при осуществлении инвестиционных проектов в строительстве являются:

– основные стандарты (нормы)  DIN 276 Kosten im Hochbau (Расходы, связанные с проектированием и сооружением зданий) и DIN 277 Grundfläсhen und Rauminhaltevon Bauwerken im Hochbau (Площади основные и кубатура строительных сооружений), определяющие построение всех сопредельных документов;

– фазы работы архитектора (проектировщика в понимании национальной практики), которые утверждены в ФРГ на федеральном уровне в документе, который называется HOAI  (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure);

– положения «Порядок передачи заказа и оформления договоров на строительные работы» (VOB). VOB регулирует методику передачи заказа в отношении методов обсчета объемов работ, организации работ и расчетов оплаты. Оно содержит также правила, по которым правила Европейского Сообщества в области строительства применяются в ФРГ;

– статистические стоимостные показатели реализованных инвестиционных проектов, из рекомендованных профессиональным сообществом информационных ресурсов.

В целях планирования затрат на строительство на всех этапах используются нормы DIN 276, DIN 277. Нормы DIN служат обязательными рекомендациями для всех участников инвестиционной деятельности в строительстве.

Планирование строительных затрат выполняется в соответствии с фазами проектирования и строительства. При этом для каждой фазы реализации объекта строительства рассчитывается ожидаемая стоимость строительства со степенью достоверности  результатов, возможных для данной стадии.

DIN 276 является основой такого ступенчатого планирования, используя способ разделения стоимостей.

Задачей планирования стоимости строительства на основе разделения стоимостей в соответствии со стадией проектирования и возведения здания является определение стоимости, которое позволяет заказчику (инвестору) разработать соответствующий план финансирования и ритмично оплачивать работы.

При установлении стоимости после завершения всех работ устанавливается действительная стоимость строительства.

Разделение  стоимостей служит для систематической  ревизии всех затрат (общей стоимости), которые связаны со строительством. Они распределены соответственно процессу строительства. Отдельные разделы охватывают ограниченные области затрат и позволяют таким образом сравнивать различные строительные задачи между собой.

При этом в надземном  строительстве общие затраты  делятся на  
7 групп:

100 Участок

200 Обустройство и подключение

300 Строительное сооружение, строительные конструкции

400 Строительное сооружение, технические установки

500 Наружные устройства

600 Отделка и произведения искусства

700 Побочные строительные затраты

Отдельные группы затрат подразделяются на отдельные  подгруппы.

При проектировании подземного и ландшафтного строительства, как правило, действуют другие разделения затрат на группы. Так, например, для дорожного строительства они делятся на 9 основных групп:

1 Землеотвод

2 Основание, нижняя конструкция, водоотведение

3 Верхняя конструкция

4 Мосты

5 Подпорные стенки

6 Туннели

7 Прочие сооружения

8 Отделка

9 Прочие особые установки и затраты

DIN 276 также применяется  для планирования затрат для  инженерных сооружений.

Полученная  сметная спецификация в соответствии с положениями нормы DIN 276 может  быть использована для определения  размера необходимого финансирования, плановых затрат, мероприятий по контролю менеджменту затрат, а также для определения решений, затрагивающих планирование и проектирование, сдачу подряда и реализацию проекта. Кроме того, оценочная сметная спецификация может послужить документом, подтверждающим уже реализованные инвестиции.

В соответствии с положениями нормы DIN 276, в строительном деле затраты подразделяются на стадии определения инвестиционного бюджета, оценочной (предварительной), расчетной  и фактической сметы. Отношение тех или иных смет к указанным выше стадиям определяется их целями, необходимыми исходными данными, а также степенью их детализации. При этом наблюдается значительное повышение степени детализации на стадии составления фактической сметы по отношению к определению инвестиционного бюджета.

Стандарт DIN 277 используется для измерения площадей и объемов  работ или их части строительства  зданий. В качестве величин, к которым  относится стоимость, могут служить  площади участков или помещений согласно DIN 277, а также отдельные объемы для отдельных работ. Разделение стоимостей образует основу для определения стоимости. Определение стоимости служит для установления действительных стоимостей (брутто, включая налог с оборота). В зависимости от стадии проектирования или строительства различают различные виды определения стоимости.

Площади и объемы рассчитываются  для определения  соответствующих затрат в строительстве  и сравнения затрат.

В целом DIN 277 состоит:

Часть 1 (выпуск: 2,2005) от DIN 277 определяет правила для вычисления площади и объема структур. Эти площади и объемы используются как для определения стоимости зданий и определения аренды и закупочных цен. Они также используются для определения эффективности и удобства сравнения различных зданий вместе.

Часть 2 (выпуск: 2,2005), как определено в части 1, площадь зданий разделена на группы различных видов использования и дает примеры назначения помещений и зон для каждого вида использования.

Часть 3 (выпуск: 4,2005) устанавливает меры и группы ведения единиц стоимости строительства на основе DIN 276 несоответствия, выявленные в ходе строительства

Заблаговременное  определение потребности в площадях для планируемого к реализации объекта  является ключевой проблемой процесса проектирования в связи с ее значением для определения структуры земельного участка и зданий, а также необходимых в связи с этим потребностей в инвестициях. Наряду с расчетами новых потребностей содержанием проектных работ является постоянная перепроверка текущего использования площадей. Основой для анализа и расчетов потребности в площадях является классификация площадей (системы площадей), при которой общая площадь делится на отдельные участки в соответствии с их функциональной классификацией.

В стандарте DIN 277 применяется следующая классификация пространств:

 

Тип пространства по DIN	Описание
A	с крышей  полностью  замкнутое со всех сторон стенами  или витражами,  высота стены или витража больше или равна помещению = полная высота оболочки
B	с крышей частично замкнутое стенами или витражами,  хотя бы одна стена или витраж ниже чем пространство = частичная высота оболочки
C	без крыши
Наружная	наружное пространство

 

В стандарте DIN 277 применяется следующая классификация  типов площади:

Тип площади   в чистоте по DIN	Применение
Используемая	Жилые, офисные, производственные, профессиональные, экспериментальные, хранилища, продажи, образовательные, культурные, здравоохранение, другое.
Техническая	Эксплуатация, машинные пространства, водоснабжение, отопление, электрощитовые и т.д.
Для движения	Холлы, коридоры, лестницы, лифты и т.д.

 

Планирование  затрат при осуществлении архитектурной  деятельности осуществляется с учетом ниже следующих обстоятельств.

Основной обязанностью проектировщика является непосредственно  разработка проектной документации. Обязанность заказчика – это финансирование и координация действий подрядчика. Заказчик располагает правом (и это право используется для подавляющего количества объектов строительства) в рамках договора (контракта) передать право на координацию проектировщику (в подавляющем количестве случаев - архитектору). Эта определено нормой DIN 699041 п.п. 2.3.1 – 2.3.3.

Правовое условие, определяющее данное действие – документ с обозначением HOAI (Гонорары для  архитекторов и инженеров), в котором имеется предписание по калькуляции цен в проектировании и управлении проектом. При использовании данной калькуляции установлен коридор колебания стоимости, в рамках которого производится определение стоимости работ и услуг по контракту.

Документом HOAI также устанавливает состав и содержание работ, обеспечивающихся  проектировщиком. Основанием  для определения объема и качества работ проектировщика являются контракт и HOAI. В контракте на проектирование прописываются все нормы, технические правила и предписания, требования которых проектировщик обязан реализовать для объекта.

В HOAI  предусмотрены девять различных фаз работы архитектора. Знание конкретного содержания всех фаз обязательно для застройщика, который хочет свободно ориентироваться в ситуации. Каждый этап работы содержит конкретные обязательства архитектора перед заказчиком. Если заказчик не знает, что именно на данном этапе должен сделать архитектор, он не сможет, естественно, и проконтролировать  выполнение архитектором взятых на себя обязательств.

Первая фаза — «Основные предложения архитектора». Выбор земельного участка под строительство и получение основных данных. На этом этапе архитектор должен соединить конкретные пожелания заказчика с объективной реальностью: типом участка, разрешёнными стандартами строительства и строительными нормами. Он должен связаться с планирующими органами и обобщить полученные в результате этого взаимодействия итоги.

Вторая фаза — «Предварительное планирование». Эскиз и предварительный план проекта. Базовая основа конкретного планирования объекта.  Здесь разрабатываются только главные, основные части планирования. Архитектор должен разработать так называемую «грубую», то есть приблизительную концепцию основных систем и компонентов строительного плана. Создание принципиальных схем и диаграмм для всех систем функционирования объекта. Разъяснение в письменном виде для заказчика всех специальных терминов и профессиональных подходов. При этом нужно представить заказчику не только основные, но и альтернативные варианты решений основных пунктов планирования.

На этом же этапе  архитектор должен оказать заказчику  всю необходимую помощь в предварительных  переговорах с планирующими органами, то есть со строительным ведомством и  коммуной. Также архитектор должен оказать заказчику  помощь в определении объёмов финансирования строительства (оценке затрат), согласно DIN 276. Архитектор представляет услугу заказчику по составлению предварительного сметно-финансового расчета, используя свой опыт и профессиональные знания.