Проект концепции по модернизации национальной системы ценообразования в строительстве

На основе всех полученных на этом этапе результатов  — основного планирования, технической документации, сметы, информации от планирующих органов — должен быть в итоге составлен обобщённый вариант предварительного планирования и представлен заказчику как самостоятельный документ, пригодный, в том числе, и к самостоятельному использованию, если договорные отношения застройщика и архитектора на этом заканчиваются.

Третья фаза — «Проектирование». Разработка эскизного проекта. На основе разработанных на первых двух фазах эскизов архитектор готовит окончательный проект. Он идёт путём постепенного, фаза за фазой, развития первоначального плана с учётом всех специфических требований конкретного проекта, особенностей местности и требований планировочных органов государства. Составляются окончательные чертежи всех систем и частей систем. При этом все системы и части систем должны быть точно измерены и подсчитаны.

Эти измерения  и подсчёты должны быть представлены в графической форме, то есть в  виде чертежей и эскизов. Все технические конструкции должны быть при этом представлены не только каждая сама по себе, но и во всех моментах их взаимодействия. Это означает, что должны быть точно рассчитаны все соединения и стыки, а также дан технический расчёт напряжению и нагрузкам узлов конструкций.

Цель — завершение проекта. Кроме того, на этом этапе, как и на предыдущих, архитектор оказывает заказчику всю необходимую  помощь в переговорах с планирующими и строительными ведомствами, в  составлении сметы строительства  и анализе экономичности и  обоснованности данной сметы на основе сравнения с альтернативными вариантами решений.

Четвёртая фаза — «Подготовка проекта на утверждение». Получение разрешения на строительство — согласование и утверждение плана. Окончательная доработка всех измерений, чертежей и расчётов, — на этот раз уже в том виде, который необходим для получения разрешения на строительство.

Пятая фаза — “Детальное планирование”. Разработка строительного проекта — план выполнения работ. Эта фаза наступает, если разрешение на строительство уже получено. Официальные документы преобразуются в формат рабочих чертежей. Начинается подготовка технической документации для тех подрядчиков, которые будут непосредственно строить объект. Конкретная подготовка проекта для строительных работ. Подготовка рабочих чертежей, по которым строители будут возводить дом. Графическое представление всех систем с размерами (без установочных и рабочих чертежей). Изготовление планов всех проёмов. Окончательное определение всех элементов дизайна.

Шестая фаза — «Планирование заказов». Организация проведения тендера на строительство. Составление точного перечня всех работ, необходимых при строительстве данного дома. Определение конкретного объёма для каждого вида работ.

Седьмая фаза — «Участие в распределении заказов». Оценка результатов тендера — участие в сдаче подряда. Определение стоимости каждого вида работ при строительстве дома. Проверка и оценка предложений подрядчиков. Сравнение предложенных подрядчиками цен на каждую услугу и на каждую работу в отдельности. Оказание застройщику эффективной помощи в проведении переговоров с подрядчиками и при закупке необходимых для строительства материалов. Оценка всех комплексных и единичных предложений строительных материалов (DIN 276). Оказание помощи в размещении заказов.

Восьмая фаза — «Инспектирование строительных работ». Надзор за строительством. Полный контроль архитектора за выполнением всех намеченных работ. Контроль за соблюдением предписаний строительного ведомства, за соблюдением всех спецификаций и технических норм. Содействие постановке точного плана выполнения строительных работ по определённому временному графику и контроль за соблюдением времени выполнения работ, указанному в плане. Оказание помощи в создании и ведении ежедневного графика выполнения работ. Постоянный технический контроль работ с целью своевременного обнаружения и устранения недостатков. Проверка представленных подрядчиками счетов. Работа по оформлению документации на объект с целью последующего представления в строительное ведомство (оформление готового строительства). Составление протоколов проверок и испытаний. Составление гарантийных документов, определяющих ответственность подрядчиков за недостатки, которые могут быть выявлены после окончательной сдачи дома застройщику. Контроль за устранением уже обнаруженных недостатков. Текущий контроль соблюдения цен на работы и материалы.

Девятая фаза — «Устранение недоделок и документация». Разработка исполнительной документации и гарантий обслуживания объекта. Устранение недостатков, допущенных при строительстве дома с документальным подтверждением со стороны архитектора этого устранения. По каждому эпизоду — отдельная документация. Контроль за устранением обнаруженных недостатков в течение четырёх лет со дня приёмки дома застройщиком. Оказание помощи в соблюдении норм пожарной и прочих форм безопасности в процессе четырёхлетней эксплуатации построек. Оказание в случае возникшей необходимости в составлении чертежей и расчетов.

Теоретически  заказчик может обойтись без архитектора  на «крайних» фазах — первой, восьмой и девятой. По первой фазе, - то у заказчика может быть уже сложившееся представление, каким должен быть его объект и прилегающие к нему объекты. Могут быть готовые образцы и даже чертежи. Заказчик может самостоятельно или с чьей-то помощью связаться с планирующими органами и строительным ведомством. Он может, если говорить о девятой фазе, продлить гарантийные сроки и обеспечить выполнение строительными фирмами взятых на себя гарантийных обязательств с помощью дополнительного страхования.

Восьмая фаза, составляющая около 30 процентов гонорара, который платится архитектору, может быть поручена строительному подрядчику, что обходится заказчику дешевле.

Договор на разработку проектной документации не обязан включать в себя все фазы работы архитектора. От конкретных фаз, по тем или иным причинам, застройщик может отказаться. Кроме того, если заключать отдельный договор на каждую фазу работы, легче среагировать на изменившиеся обстоятельства, то есть прервать сотрудничество. Для этого надо заключать так называемый многоступенчатый договор — Stufenauftrag.

Чаще всего  при многоступенчатом договоре полностью  берутся первые четыре фазы, а остальные  откладываются «на потом». Это  целесообразно сделать, если на этапе  заключения договора ещё неизвестно, будет ли строить один генеральный подрядчик или — одновременно или последовательно — несколько.

Однако поручить архитектору только первые четыре фазы — решение с определенной степенью риска. С одной стороны, на этом этапе  дальнейшее выполнение работ можно  передать от архитектора генеральному подрядчику.

Генподрядчик,  имея в своем составе проектно-конструкторское бюро, делает рабочие чертежи под собственную технологию производства.

Но, с другой стороны, выполнение проекта двумя  разными исполнителями объективно увеличивает вероятность возникновения различных недостатков.

Составление объемов работ, организация работ  и расчет оплаты за строительные работы

Для правильного  ведения строительных работ между  заказчиком или инвестором и подрядчиком  или исполнителем заключается договор (контракт) на строительство. Общие основы для составления этих договоров содержатся, как правило, в Положении «Порядок передачи заказа и оформления договоров на строительные работы» (VOB).

VOB регулирует  методику передачи заказа в  отношении методов обсчета объемов работ, организации работ и расчетов оплаты. Оно содержит также правила, по которым правила Европейского Сообщества в области строительства применяются в Федеративной Республике Германия.

Положение разделяется  на 3 части:

VOB — это нормы, которые  издаются по заданию Немецкого  комитета по передаче заказов  и составлению договоров на строительные работы (DVA) Немецким институтом нормирования (DIN). VOB действует лишь в том случае, если это положение однозначно согласовано в договоре. Тогда как часть А, которая имеется также и в нормах ЕС, не является составной частью договора, части  В и С являются составными частями договора.

Положения VOB регулируют в основном процесс определения объемов работ, заключения договоров, а также ведение строительных работ, приемку готовых объектов, устранение недостатков и рекламации.

Определение объемов работ и передача заказа на исполнение

Основная часть  определения объемов строительных работ — это описание работ. При этом согласно VOB/A.9 различают описание работ со списком работ (LV) и описание работе программой работ. Наиболее часто применяемый вид описания работ производится с помощью списка работ. Последний необходимо разбить на обозримые отрезки (титулы) по областям строительных работ или отдельным работам и расположить их в соответствии с процессом производства работ. Так, например, для объекта надземного строительства — несущий остов здания — его следует подразделить на разделы - земляные работы, работы по водоотведению и дренажу, бетонные и железобетонные работы, каменные работы, а также часовая оплата и стоимость материалов.

Наряду со списком  работ в объемах приводятся еще дальнейшие документы для урегулирования договоров. Это «Особые условия договора», дополняющие VOB/B. «Общие технические условия договора» (ATV) могут быть расширены «Дополнительными техническими условиями договора».

Эти документы  описания работ необходимы для представления предложений на строительные работы и должны быть всеобъемлющи и однозначны как информация для подрядчика. Создание описания работ может происходить в виде свободно формулируемых текстов или в виде стандартизированных текстов. При этом строительные работы располагаются в виде позиций списка, которые однозначно описывают работы и включают полученные по планам объемы. Описания работ со свободными текстами часто описывают одни и те же работы по-разному и часто понимаются предлагающими свои услуги подрядчиками не одинаково. Описания работ по стандартным текстам производятся по книгам стандартных работ (StLB) для работ в области надземного строительства или по каталогу стандартных работ (StLK) для дорожного и мостового строительства. Книга стандартных работ — это собрание стандартизированных частей текста (текстовые кирпичи), из которых могут быть составлены тексты описания работ. Последние построены на основе VOB/C и состоят из технически безупречных, соответствующих нормам, нейтральных к конкурсам и однозначно сформулированных текстов.

Для применения ЭВМ стандартизированные части  текста обозначаются трех-или двухзначными ключевыми номерами.

Стандартизованные описания StLB разделяются максимум на 5 тестовых частей (Т1 до Т5). Они могут соответственно описываемой работе соединяться в стандартное описание работ.

Виды описания работ и передачи заказа

Порядок передачи заказа и заключения договоров на строительные работы различает 3 вида методов описания и передачи: общественное описание, ограниченное описание и свободная передача. При общественном описании выдача задания производится неограниченному количеству подрядчиков. В рамках ограниченного описания в процессе передачи заказа принимает участие только ограниченное количество избранных предпринимателей. Свободная передача заказа применяется там, где требуется специальное умение производить определенный вид работы и не существует конкурсной ситуации.

Эти три вида описания и передачи являются для  общественных заказчиков обязательными  и в зависимости от вида и объема строительных работ должны быть применены. Частные заказчики и подрядчики ориентируются на эти процедуры, хотя в этом случае предпочитается ограниченный тендер: