Проект концепции по модернизации национальной системы ценообразования в строительстве

Строка «Земельный участок» (под номером 100) представлена только своим наименованием, но стоимостных данных не содержит.

Поскольку, как  предполагается, при установлении предварительной  оценки стоимости строительства  требуется достаточно высокая степень  точности, при этом используются стоимостные показатели 2-го стоимостного уровня по стандарту DIN 276 (они содержатся в следующей таблице приводимой на той же странице). Стоимостные группы под общим номером 300 охватывают весь массив строительных работ от земляных работ до крыши (кровли) (позиции с 310 по 360), а стоимостные группы под общим номером 400 охватывают весь массив работ по монтажу технического оборудования (позиции с 410 по 490). Перечни работ по стоимостным группам 300 и 400 стандартизированы.

По обеим  группам работ показываются соответствующие значения  в евро и их удельные веса в процентах. Показываются как средние величины, так и их интервальные значения по стандартному отклонению выборочного распределения.

В целях корректировки  предварительно определенных стоимостных  показателей на основании части 1 Справочника дополнительно используются на второй стадии управления проектом:

- стоимостные  показатели  в евро на 1 м2 поверхности  брутто (по  
DIN 277) по видам работ, перечень которых оформлен в виде закрепленного стандартом списка.

Несмотря на то, что перечень этих работ для  всех видов зданий остается одним  и тем же, что и предусмотрено  стандартом, цифровые показатели во всех случаях свои, то есть конкретно  привязанные к виду, типу и классу (стандарту) объектов. Эти показатели приводятся не только одним средним показателем, но также и интервалом. Наравне приводятся параллельно удельные веса этих работ в объектах данного вида, типа, класса (стандарта). И как средним значением, так и интервалом. Работы с относительно небольшим удельным весом по своей стоимости объединены с другими работами. При малых объемах выборки для отдельных видов работ интервальные показатели «от...до» не применяются;

- данные по  площади и объему помещений,  закладываемые в проект:

отношение площади, занимаемой встроенными техническими устройствами, к полезной площади, отношение площади, предназначенной для внутренних перемещений, к полезной площади, показатель суммы полезной площади, площади под технические устройства и площади для внутренних перемещений (площадь нетто), показатель площади, занимаемой строительными конструкциями, и общая площадь - площадь брутто;

- расчетная  таблица, моделирующая объект  и позволяющая получить окончательные  цифры по планируемым значениям  соотношений между геометрическими  параметрами строительного объекта.

В результате наличия  укрупненных показателей стоимости, используя синтетический и (или) аналитический методы расчета заказчиком, инвестором совместно с проектировщиком  планируются затраты на строительство  объекта.

Полученная  цифра, так как она отражает средний федеральный уровень ФРГ, должна быть скорректирована на привязку по территориальному признаку. Для этой цели приводятся индексы, дифференцированные по федеральным землям и городским округам.

Для прогнозирования  затрат на строительство объектов также используются индексы-дефляторы, рассчитываемые и издаваемые статистическим управлением Германии (федеральное и земельные).

Основными задачами деятельности  статистического управления являются:

-формирование  банка данных для определения стоимости;

-сбор  поступивших  сведений от статистических федеральных  ведомств о фактической стоимости  строительства;

-реализация  и обработка результатов;

-информация  в прессе о ценовой политике  в области строительства;

-доведение статистических  данных в рамках страны;

-определяет  индекс цен в строительстве,  в том числе по видам: промышленные  здания, административные, здания здравоохранения,  спортивные сооружения, жилье и  т.д.;

- анализ наиболее  заказываемых объектов в стране;

-отслеживание  роста цен в строительстве.

Для определения  уровня цен отслеживается количество заказов и фактический объем  строительства.

Статистические  индексы-дефляторы  используются для  приведения данных укрупненных показателей  стоимости к требуемому расчетному периоду и для планирования затрат при заключении  контрактов на строительство объектов с длительными сроками строительства.

Величина этих индексов, например, для 2010 года колеблется от минимального значения 0.793 (г. Эмден. земля Нижняя Саксония) до максимального  значения 1.299 (г. Швабах в Средней Франконии). Для Берлина индекс составляет 0.897, то есть для столицы страны индекс ниже среднего национального уровня.

Изучение практического  опыта архитектурной и строительной деятельности в ФРГ показал, что  определению ожидаемой и фактической стоимости строительства на всех этапах подготовки и реализации инвестиционного процесса в строительстве все его участники уделяют пристальное внимание, выполняя соответствующие расчеты, что является устойчиво сложившимися процедурами организации строительства в странах ЕС.

В то же время  в составе проектной документации европейских проектировщиков «сметная часть» (в понимании состава проектной  документации в строительстве, принятом в нашей стране) отсутствует.

Расходы, связанные  с проектированием и строительством зданий определяются с учетом различных обстоятельств и условий, обуславливаемых различиями целей на разных стадиях жизненного цикла  строительной продукции (объекта) и на разных стадиях управления проектом.

Основой определения стоимости строительства служат:

– твердые гонорары для архитекторов и инженеров, определяемые в зависимости от вида объекта  строительства и его ожидаемой  стоимости и от количества функций  по комплексному управлению проектов, которые заказчик поручает для исполнения проектировщику;

Справочно: твердые  гонорары – осознанная позиция законодательства, ввиду того, что деятельность проектировщиков  в Германии относится к особо  защищаемой сфере, так как наиболее подвержена субъективному общественному  мнению, но результаты ее прямо связаны с безопасностью и минимизация затрат неизбежно ведет к потере гарантий безопасности, установленных государством. При использовании данной калькуляции устанавливается коридор колебания стоимости, в рамках которого производится определение стоимости работ и услуг по контракту, состав и содержание работ, для проектировщика.

 

– укрупненные  показатели стоимости строительства  объектов различного типа и вида функционального  использования со структурной разбивкой  по группам и видам работ, рассчитанные на основе обобщения стоимостных показателей законченных строительством объектов.

Общее планирование строительства делится на фазу архитектурного проектирования и фазу проведения строительных работ.

Для выполнения расчетов стоимости строительства на стадии проектирования и заключения договора на строительство используются укрупненные показатели и статистические индексы.

Укрупненные показатели стоимости строительства, статистические индексы позволяют получить показатели стоимости в разрезе видов и объемов работ по элементам строительства в фактических ценах на планируемую дату.

1 Укрупненные  показатели стоимости объекта  в целом, используются на предварительных  этапах планирования затрат.

2 Укрупненные  показатели стоимости в разрезе  структуры затрат, используются на предварительных этапах разработки проекта.

3 Укрупненные  показатели стоимости в разрезе  видов работ, используются на  окончательном этапе разработки  проекта и проведении подрядных  торгов (как со стороны организаторов, так и претендентов).

Организация  ведения работ по созданию объекта строительства и планирования его стоимости характеризуется реализацией следующих стадий:

- формирование концепции – постановка задачи. На этой стадии формируется начальный бюджет и производится оценка стоимости (на основании укрупненных показателей стоимости объекта из расчета удельных показателей на 1 м3 объема здания, 1 м2 площади строительства в целях его формирования;

- предварительное планирование. На этой стадии выполняется стоимостная оценка  проекта уже с привязкой к конкретному проекту (на основании укрупненных показателей стоимости объекта из расчета удельных показателей на 1 м2 площади непосредственно здания или его помещений различного функционального использования);

 

Справочно: по результатам  этой стадии формируется бюджет строительства, который должен быть  подтвержден финансирующей стороной (инвестором).

- архитектурное  проектирование;

- подготовка  к подрядным торгам. На этой  стадии выполняется стоимостная  оценка  проекта уже с привязкой  к конкретному перечню физических объемов работ, предусмотренных проектом (на основании укрупненных показателей стоимости из расчета удельных показателей на 1 м3, 1 м2  физического объема строительно-монтажных работ);

- подрядные торги.  Оценка стоимости выполнения строительно-монтажных работ (на основании предложений претендентов, базирующихся на единичных расценках либо на использовании укрупненных показателей);

- надзор за строительством – актирование работ. Разработка документации для ведения строительно-монтажных работ, окончательное определение  стоимости работ (фактическое калькулирование, исходя из выполненных объемов работ, но по твердой удельной стоимости единицы объема, зафиксированной контрактом).    

 

Схема определения стоимости строительно-монтажных работ

Таким образом, стоимость строительства объекта  формируется поэтапно на различных  стадиях инвестиционного процесса с учетом интересов, как заказчика, так и подрядчика с возможной  для этой стадии точностью с конечным результатом, удовлетворяющим стоимостные ожидания инвестора.

 

IV. Пути совершенствования ценообразования в строительстве

 

Основополагающим  направлением совершенствования ценообразования в строительстве является совершенствование механизма формирования неизменной договорной (контрактной) цены. Это подразумевает меры по дальнейшему практическому внедрению положений, предусматривающих гармонизацию национальных подходов к планированию затрат в строительстве с практическим опытом архитектурной и строительной деятельности в ФРГ.

Для модернизации системы ценообразования в строительстве с целью повышения ее эффективности необходимо:

− разработать технический нормативный правовой акт, предусматривающий состав проектной документации в строительстве, определив, что к проектной документации относится разработка, выполняемая на стадии ”Архитектурный проект”, стадию ”Строительный проект – рабочая документация” отнести к технической документации в строительстве, разработку которой обеспечивают подрядные строительно-монтажные организации;

− разработать национальный стандарт, определяющий правила подсчета объемов работ, площадей и объемов зданий  и помещений, исключив из положений национальных ТНПА существующие разноречивые определения;

− разработать  методологию формирования банка данных объектов-аналогов с обобщением информации о построенных объектах строительства в разрезе полной структуры затрат.

−  разработать проектно-технологические модули (ПТМ) с учетом технологической последовательности выполнения работ при строительстве объектов различного функционального назначения, с формированием укрупненных показателей расхода ресурсов и их стоимостных показателей. Разработанные ПТМ с перечнем работ в них входящих, должны быть утверждены и применяться всеми организациями, участниками инвесиционного строительного процесса при определении стоимости строительства объектов;

−  разработать  (в дополнение к разработанным) укрупненные нормативы стоимости по видам работ, конструктивным элементам, а также по объектам строительства (на единицу объема, на единицу площади и т.д.) для возможности определения стоимости строительства объектов на стадиях обоснования инвестирования («ОИ») и архитектурный проект («А»);

− разработать  порядок применения индексов для  определения затрат на  строительство объектов.

Ниже приводится блок-схема реализации Концепции

 

 

 

 

 

 

 

 

Для повышения  достоверности  оценки затрат  при  разработке документации проектного обеспечения инвестиционного процесса в строительство и уменьшения трудоемкости, а соответственно и стоимости ее разработки, предлагаются следующие пути решения:

Схема формирования стоимости строительства  объектов  на стадиях проектирования

Стадия реализации	Выходной документ из состава документации	Основа для  формирования стоимости
Прединвестиционная (предпроектная) стадия
Обоснование инвестирования в строительство, бизнес-план инвестиционного проекта	Экономический расчет	Показатели стоимости  объекта-аналога
Инвестиционная (проектная) стадия
Обоснование инвестирования в строительство   Архитектурный проект	Экономический расчет	Укрупненные нормативы  стоимости по видам работ Показатели стоимости  объекта-аналога
Строительный проект	Смета	Нормативы расхода ресурсов в натуральном выражении, республиканская  база текущих цен
Участие в подрядных  торгах	Экономический расчет (предложение подрядчика)	Нормативы расхода ресурсов, текущие цены, укрупненные нормативы  стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта, укрупненные нормативы стоимости по видам работ
Осуществление строительства	Предложение подрядчика	В случае внесения изменений  осуществляется уточнение стоимости  и рассчитывается фактическая стоимость  объекта