Проект концепции по модернизации национальной системы ценообразования в строительстве

 

Виды договоров  на строительство

Договоры на строительство согласно VOB подразделяются на договоры на строительные работы, договоры почасовой оплаты и договоры возмещения себестоимости.

 

Договор на строительные работы			Договор   почасовой оплаты		Договор возмещения  себестоимости
Договор единой цены	Договор общего типа
Для строительных работ, которые обсчитываются по единицам объема  по современным единым расценкам	Для строительных работ, которые обсчитываются по всей работе  в целом по единой цене		Для строительных работ небольшого объема с преобладанием зарплаты в общей стоимости		Для строительных работ, объем которых  не может быть точно определен, так  как ясное определение стоимости невозможно

 

В случае договоров  на строительные работы они различаются  на договора единой цены и на договора общего типа, причем заключение договора единой цены является более предпочтительным.

В случае договоров  почасовой оплаты стороны соглашаются на твердые расчетные параметры на все затраты.

Договоры возмещения себестоимости содержат наряду с себестоимостью отдельных строительных работ также и согласованное предложение о рисках и прибыли.

 

Обсчет

По VOB/B подрядчик  должен произвести доказательный обсчет своих работ. Для этого в ходе строительного процесса и после выполнения строительных работ необходимо путем расчета объемов работ определить выполненные работы.

При этом под  определением объемов понимают учет всех поступивших на стройку материалов и конструкций, связанных со строительством. Объемами, например, являются каменная кладка в куб. м или в кв. м, монолитный бетон в куб. м, опалубка в кв. м, трубопроводы водоотведения в м, строительные элементы в штуках или арматурные сетки из стали в кг.

Для получения  объемов за основу принимаются размеры  или количество в штуках в уже  построенном сооружении. Так как  они, как правило, получаются по рабочим  чертежам, эти чертежи образуют основу для сметных расчетов. По обмерам  объемы рассчитываются с учетом условий, содержащихся в VOB, часть С «Общие технические условия договоров на строительные работы». Эти условия обеспечивают единое получение объемов на все виды строительных работ, как, например, земляные работы, каменные работы, бетонные и железобетонные работы, и устанавливают «побочные работы» и «особые работы».

Побочные работы оцениваются по единым расценкам  с договорными работами.

Особые работы, как, например, устранение препятствий или обеспечение безопасности электропроводки, каналов или посадок растений, также обсчитываются отдельно.

Расчет проверяется  ответственным инженером проектного бюро или строительным органом муниципалитета и составляет, таким образом, основу для установления действительной стоимости строительного сооружения.

 

Информационные  ресурсы для расчетов стоимости  строительства

Единообразное использование всеми участниками  строительства объектов стандартов, норм, правил DIN 276, DIN 277, HOAI 2009-08, VOB с четким структурированием затрат позволили создать в ФРГ эффективную систему планирования затрат с использованием укрупненных показателей и статистических индексов.

Укрупненные показатели и статистические индексы используются для выполнения расчетов стоимости  строительства на стадии проектирования и заключения договора на строительство.

Укрупненные показатели стоимости строительства, статистические индексы позволяют получить показатели стоимости в разрезе видов  и объемов работ по элементам  строительства в фактических  ценах на планируемую дату осуществления строительства.

Основой получения  укрупненных показателей стоимости  по объекту строительства, виду работ  являются Справочники по ценообразованию  в строительстве “BKI   Baukosten” немецкого информационного центра стоимости в строительстве и других авторитетных профессиональных центров (SIRADOS, HOCHSHULRAHMENPLAN)  или собственные банки данных проектировщиков и подрядчиков.

Справочники  BKI Baukosten cocтоят  из трех томов (частей). Части справочника  дают возможность  определения стоимости строительства с учетом различных обстоятельств и условий, обусловливаемых различиями целей на разных стадиях жизненного цикла основных фондов и на разных стадиях управления проектом. В соответствии с документами, разработанными Немецкой ассоциацией управления основными фондами (GEFMA - German Facility

Management Association е. V.), жизненный цикл основных фондов  насчитывает 9 стадий, начиная со  стадии разработки концепции  создания основных фондов и  заканчивая стадией их ликвидации.

Функции Справочников- BKI Вuаkosten увязаны напрямую со стадиями управления проектом, которых в соответствии с HOAI насчитывается также девять фаз. Структура содержания и назначения частей справочника:

Содержание:
Часть 1	Часть 2	Часть 3
Показатели  стоимости на здания по 74 видам строительных объектов нового строительства. Предназначаются для формирования бюджета и предварительного определения стоимости	Показатели  стоимости на конструктивные части  для нового строительства и работ  по реконструкции Предназначаются  для калькулирования себестоимости строительно-монтажных работ и разработки смет	Показатели  выработки на строительные работы для  нового строительства и работ  по реконструкции. Предназначаются  для разработки смет и определения  стоимости выполненных работ
Фазы 1,2	Фазы 3,4	Фазы 5-9

 

Стоимостные показатели Справочников отражают средний уровень затрат для страны в целом - средние национальные показатели -  и представляют статистические стоимостные показатели. В этом отношении они аналогичны американским и французским нормативам. Все показатели содержат налог на добавленную стоимость (НДС). Справочники ежеквартально дополняются и ежегодно переиздаются.

По строительным объектам, занесенным в Справочники, имеется

различная и  детальная информация, которую можно  заказать, если пользователь заинтересован в более полной привязке к конкретному проекту:

– краткая документация по стоимости объектов по уровню дифференциации работ в соответствии частью 1 DIN 276;

– предварительная  документация по уровню дифференциации работ в соответствии с частью 2 DIN 276;

– развернутая  документация по уровню дифференциации работ в соответствии с частью 4 DIN 276;

– по разным проектным  решениям по отдельным стоимостным  группам.

При использовании  Стоимостных показателей Справочников осуществляется индексация:

– привязываясь к местности (городу, населенному пункту);

–в пределах календарного периода.

Единицы измерений, структура представления информации Справочников соответствуют стандартам DIN 276, DIN 276, фазам управления проектов HOAI и Положениям порядка передачи заказа и оформления договоров на строительные работы VOB.

Часть 1 Справочника  предназначена для применения на самых первых стадиях управления проектом. Она разбита на 9 разделов, дифференцированных по видовому, отраслевому  признаку: Административные здания, Научные заведения, Объекты здравоохранения, Объекты просвещения и дошкольного воспитания, Спортивные сооружения, Жилые здания, Объекты производственного назначения, Объекты снабжения, Объекты культурного назначения.

Внутри каждого  раздела применяется внутривидовая  дифференциация объектов по типам, разновидностям, классу (стандарту).

Функцией стоимостных показателей первой страницы каждого раздела и подраздела Справочника является формирование бюджета. В этих целях приводятся стоимостные показатели на потребительские единицы объектов данного назначения: на единицу объема, на единицу общей площади, на единицу полезной площади. Под объемом, общей площадью (площадью брутто), полезной площадью (площадью нетто) и каким образом эти показатели вычислять понимаются показатели, определенные стандартом DIN 277.

На эти три  единицы измерения стоимостные  показатели исчислены как в целом  на все разновидности во всей своей  совокупности (усредненные показатели по всем выборкам), так и средние стоимостные показатели по каждому из трех стандартных уровней требований к объекту: низшему, среднему, высшему. Имеется еще и 4-й укрупненный показатель - на укрупненную единицу данного вида объектов.

При этом критериями, по которым выполняется дифференциация объектов по стандартам, могут служить различия как конструктивного порядка, так и различия во внутренней или внешней отделке, в инженерном обеспечении объектов. Каждый стандартный уровень для каждого данного вида  (разновидности) объектов проявляется соответствующим образом на стоимости строительства.

В  начальной  части разделов приводится специальная  таблица под названием «Классификация по стандартам». В ней дан перечень строительных работ. Перечень работ  стандартизирован и включает только строительные работы, причем к ним относятся как собственно строительные работы (группа 300), так и работы по монтажу технического оборудования (группа работ, которая в том же стандарте DIN 276 получила общий номер 400). Согласно перечню работ, утвержденному стандартом, каждой работе в этой классифицирующей таблице присваивается определенный балл по трехступенчатой шкале: низкий – средний - высокий. По общей сумме этих баллов по всем работам, предусмотренным перечнем, определяется принадлежность планируемого к постройке объекта к данному стандарту данного типа зданий.

Стоимостные показатели Справочников могут применяться  при отсутствии эскизного проекта  и являются достаточной и приемлемой основой для определения предстоящих  бюджетных расходов на создание основных фондов, потребность в которых может возникнуть. Стоимостные показатели Справочников приводятся тремя значениями: средние статистические (они выделяются для удобства пользователя жирным текстом) и интервальные (от... до), отражающие характер распределения выборочных исходных стоимостных данных. При этом среднее значение, как правило, не является средним арифметическим значением между интервальными значениями, то есть среднее значение не располагается, как правило, в середине интервала. Округление показателей осуществляется до 5 или 10 евро в зависимости от полученного значения.

Интервал стандартного отклонения распределения выборочных данных представляется с целью информирования участников строительства в какую  область значений попадут значения по его объекту. Особо следует отметить, что любой норматив имеет по своей природе вероятностный характер, и совпадение фактических данных с нормой имеет определенную степень вероятности.

На графике, приводимом на нижней половине первой страницы каждого подраздела по каждой разновидности зданий приводятся стоимостные данные по ряду объектов данного стандарта и исчисленные на единицу общей площади (площади брутто), наглядно (в визуально воспринимаемой форме), характеризующие такие параметры: среднюю величину по всей выборочной совокупности, диапазон стандартного отклонения распределения исходных данных по этой совокупности и значение стоимости на единицу площади брутто по каждому объекту, включенному в выборку. На этой же странице приводятся и видовые изображения (фотоснимки) объектов данного назначения и данного стандарта с тем, чтобы выбор пользователя имел какие-либо предметно-очерченные ориентиры.

На основе приводимых данных прогнозные показатели бюджета  инвестиционного проекта могут  формироваться по двум схемам:

- как исключительно ориентированные на стоимостных показателях Справочников вне прямой увязки с конкретными проектами;

- с привязкой  к объекту-представителю, поскольку  объекты-представители идентифицированы, по ним приводится иллюстративная  информация и  может быть получена при необходимости дополнительная стоимостная информация.

В нижнем колонтитуле  этой страницы приводится дата, на которую  исчислен стоимостной показатель, указано  включение налога на добавленную  стоимость (НДС).

В целях формирования предварительных бюджетных показателей объекта достаточно данных, представленных на 1-й странице подраздела, то есть усредненных показателей, которые могут не подвергаться дальнейшей корректировке.

Для предварительного определения стоимости на 2-й стадии управления проектом стоимостные показатели Справочников представлены уже двумя таблицами, которые характеризуют объекта заданного стандартного уровня. Таблицы приводятся с целью необходимой привязки стоимостных показателей к местным условиям строительства. При определении предварительной стоимостной оценки строительного объекта предусматривается ее конкретизация с учетом местных условий. В этих целях в Части 1 Справочников приводится «Перечень факторов, определяющих стоимость строительных работ и технического оборудования». Эти факторы перечисляются в порядке, который соответствует стандартной структуре проекта. Далее там же, в Перечне, приведены положения о том, какие факторы работают в сторону снижения стоимости строительства, а какие - в сторону ее роста. Соответственно этому изменяются стоимостные показатели -  выше или ниже среднего по стране уровня.

Для корректировки  стоимостных показателей на той  же второй странице каждого подраздела, посвященного той или иной разновидности  зданий (объектов), на которой представлены таблицы приводится также процентное распределение строительных работ (к которым относятся и работы по монтажу технического оборудования) по удельным весам. Это процентное распределение визуально отражает долю той или иной работы в общем итоге затрат, а также интервалы колебаний в границах выборки по каждому виду работ в рамках нормального распределения данных.

Верхняя таблица  раздела, посвященного данному виду зданий и данного стандартного уровня, содержит показатели по стоимостным  группам 1-го уровня, дифференцированным  по стандарту DIN 276.

В таблице стоимостные  показатели не только для строительных работ (причем для строительных конструкций  и технического оборудования данные представлены двумя раздельными  строками под номерами соответственно 300 и 400), но и по строкам «Подготовка территории» (строка под номером 200), «Внешние устройства» (под номером 500), «Благоустройство и художественное оформление» (под номером 600), а также «Дополнительные издержки» (под номером 700).