Мета створення ОСББ, правові та організаційн і засади

2. ОРГАНІЗАЦІЯ ДОГОВІРНОЇ  РОБОТИ ОСББ

2.1 Мета створення ОСББ, правові та організаційн і  засади 

створення і функціонування ОСББ

Правові та організаційні  засади створення, функціонування і  ліквідації об’єднань власників  жилих і нежилих приміщень  багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Об’єднання створюється як організація для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Метою створення та діяльності об’єднань товариства власників є організація власників для реалізації ними своїх спільних бажань, забезпечення належного утримання будинків, прибудинкової території, жилих і нежилих приміщень і порядку реалізації ними своїх прав щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами будинку, що перебувають у спільній власності. Проте цієї мети практично неможливо досягти через те, що разом з утриманням квартир необхідно утримувати комунікації, що перебувають у власності адміністративно-територіальних одиниць.

Для створення необхідно  дотримання таких стадій: ініціативної, установчої, реєстраційної.

Перша стадія ініціативна. З ініціативою про створення  об’єднання може виступати власник  будинку, уповноважений ним орган  або громадяни-власники квартир, жилих приміщень, а також власники нежилих приміщень будинку. Ініціатори створення об’єднання власників скликають установчі збори, на які запрошуються власники будинку, квартир, інших жилих і нежилих приміщень, для вирішення питання про їх участь в управлінні, утриманні та використанні майна жилого будинку і прибудинкової території, яке перебуває у загальному користуванні.

Письмове повідомлення про скликання установчих зборів повинно бути вручене кожному  власнику під розписку або надіслане  йому рекомендованим листом не пізніше як за 14 календарних днів до дати проведення зборів, що робить досить динамічним процес створення товариства.

Установчі збори є  чинними, якщо на них присутні більше половини власників. У разі відсутності  кворуму призначається інша дата проведення установчих зборів, але не раніше як через 14 діб з дня зборів, що не відбулися.

Повідомлення має містити  інформацію про створення об’єднання власників, ініціатора створення, дату, час, місце проведення та порядок  денний установчих зборів. Якщо власник не одержав повідомлення про скликання установчих зборів, ініціатори створення об’єднання повинні надіслати листа та (або) вжити інших необхідних заходів щодо повідомлення такого власника.

Друга стадія установча. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного хто голосував у протоколі із зазначенням результату голосування.

Існуюча правова практика виходить з добровільного членства при створенні юридичної особи, в тому числі і для створення товариства співвласників багатоквартирного житлового будинку.

На установчих зборах розглядається питання про основні  принципи користування-майном жилого будинку та порядок створення  об’єднання власників. На установчих зборах розглядаються такі питання: а) створення об’єднання власників; б) розгляд і затвердження статуту об’єднання власників; в) створення робочої (ініціативної) групи для розробки проекту першого річного кошторису об’єднання власників; г) у разі потреби — термін і порядок скликання наступних зборів; ґ) інші питання.

На установчих зборах кожний власник, у тому числі власник  будинку, має один голос незалежно  від кількості та розміру належних йому квартир, жилих і нежилих  приміщень. Отже, особи, які мають  на праві власності квартири меншої площі, можуть вирішити питання про створення товариства, затвердження статуту без осіб, які мають на праві власності більшу жилу площу і, напевне, більше задавлені в належному утриманні будинку. У зв’язку з цим виникає питання, чи будуть правомірними положення про те, що прийняті рішення є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, хто незалежно від будь-яких причин не був присутній на установчих зборах або не брав участі в голосуванні. Такий підхід до створення, голосування на установчих зборах, визначення прав окремих власників квартир багатоквартирного будинку нагадує не так давно минулі часи примусової колективізації.

Рішення на установчих зборах приймаються 2/3 голосів присутніх  на них власників. Рішення, прийняті відповідно до цих вимог, є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, які незалежно від будь-яких причин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні. За рішенням установчих зборів відбувається затвердження статуту об’єднання співвласників.

Така процедура скликання  установчих зборів і прийняття рішень спрощує процес створення товариства, разом з тим ігноруються інтереси меншості оскільки головним має бути волевиявлення всіх осіб, які можуть створити товариство, не виключаючи всіх мешканців будинку.

Реєстраційна стадія. Об’єднання набуває прав юридичної  особи з дня його державної реєстрації.

Після набуття статусу  юридичної особи об’єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здіснення відповідної діяльності, про передачу їй на баланс житлового комплексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до чинного законодавства та статуту об’єднань. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Об’єднання є господарською  організацією і юридичною особою, має рахунок в установах банків. Для державної реєстрації необхідна  наявність таких документів: заява  про реєстрацію, протокол установчих зборів, статут, а також: а) завірені копії документів що встановлюють право кожного власника на володіння будинком, квартирою (квартирами), жилими приміщеннями; б) опис земельної ділянки за встановленою формою; в) технічний паспорт будинку; г) перелік і опис кожної квартири, жилого та нежилого приміщення і відомості про їх розташування, площу тощо; ґ) проект кошторису на перший рік існування об'єднання; д) копія висновку щодо технічного стану будинку та необхідний ремонт і поліпшення, які мають бути здійснені протягом 5 років після реєстрації статуту.

Статут об’єднання власників  підлягає державній реєстрації безкоштовно. Статут об’єднання власників повинен  відповідати Типовому статуту й  містити такі відомості: а) назва  та місцезнаходження об’єднання; б) мета, завдання та предмет діяльності об’єднання; в) перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільного майна) та спільній частковій власності (загального майна); г) права та обов’язки членів об’єднання — власників щодо майна жилого будинку, яке перебуває у спільній сумісній та спільній частковій власності; ґ) розмір резервного фонду об’єднання та порядок його створення; д) назви всіх органів об’єднання, їхні повноваження, порядок формування, періодичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на них, перелік питань, для вирішення яких потрібна одностайність або кваліфікована більшість голосів; е) порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; є) порядок прийняття та внесення змін до правил управління, утримання і використання майна, що перебуває у загальному користуванні; ж) міра відповідальності користувачів майна, що перебуває у загальному користуванні, за порушення положень статуту та вимог інших внутрішніх документів об’єднання; з) порядок здійснення права доступу до квартир, жилих і нежилих приміщень; й) порядок реорганізації або ліквідації об’єднання; і) порядок та умови, згідно з якими об’єднання може придбавати квартири, жилі та інші приміщення у володіння, користування і розпорядження ними; ї) порядок та умови укладення угод і договорів між об’єднанням власників і кожним власником квартири, приміщення і майна, яке перебуває у загальному користуванні; й) перелік питань, для вирішення яких потрібне кваліфікована більшість голосів, які можуть вирішуватися зборами представників; к) джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання; л) порядок прийняття у члени об’єднання та виключення з нього, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим, порядок внесення змін до статуту; м) відповідальність за порушення статуту та рішення статутних органів. Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання.

Розглядаючи вимоги до статуту, вбачається, що статутом можуть бути обмежені права власника, визначені законом  “Про власність”, а саме - вимагається, що кожний співвласник повинен дотримуватися порядку на право доступу до його квартири, жилих і нежилих приміщень, висуваються додаткові вимоги щодо придбання квартири, порядок та умови укладення угод і договорів між об’єднанням власників та кожним власником квартири, вимоги щодо розпорядження власним майном, а також зобов’язання нового власника вступати до товариства й виконувати вимоги статуту товариства.

Отже, членство у товаристві є обов’язковим, і з купівлею квартири особа повинна стати  членом товариства або відмовитись  від покупки. Власник квартири, у  свою чергу, повинен вибрати покупця, який зобов’язується вступити до товариства. А це порушує принципи Цивільного права та обмежує права продавця на вільний виріб контрагента.

Рішення загальних зборів щодо проведення реконструкції будинку  з переплануванням приміщень  вважається прийнятим за наявності  письмової згоди всіх власників, майнових інтересів, яких ця реконструкція торкатиметься. У разі незгоди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. Але що може зробити суд власнику, який не бажає реконструювати й переплановувати свою квартиру, яка належить йому на праві власності? Крім того, це суперечить ст. 55 Закону України “Про власність”, яка визначила, що власник не може бути позбавлений права власності на своє майно, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодавчими актами України.

У разі перебування будинку  у власності двох фізичних та/чи юридичних осіб утримання його здійснюється на підставі спільного договору.

З метою забезпечення належного утримання одноквартирних будинків садибного типу їх власники можуть створювати об’єднання (товариства) власників будинків, реєстрація яких безоплатно здійснюється місцевим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.

Об’єднання співвласників  багатоквартирного жилого будинку, товариство власників житла та їхні асоціації - це неприбуткові організації, створені для спільного утримання, управління та обслуговування цих будинків і приналежних до них прибудинкових територій, користування та володіння спільним майном.

3 метою виконання статутних  завдань, вони можуть здійснювати господарську діяльність.

Об’єднання співвласників, товариство власників житла не відповідає за зобов’язання своїх членів, а  члени об’єднання співвласників  чи товариства власників житла не відповідають за зобов’язаннями об’єднання чи товариства.

Відмова одного із співвласників багатоквартирного житлового будинку від користування частинами й елементами будинку, що перебувають у спільній сумісній власності, не звільняє його від сплати частки видатків, що припадає на нього у спільних витратах.

Усі члени об’єднання співвласників та інші власники жилих та нежилих приміщень, які відмовилися від членства в об’єднанні, зобов’язані вносити плату на утримання спільного майна будинку та прибудинкової території в розмірі, встановленому загальними зборами членів об’єднання.

Частка кожного члена  об’єднання співвласників багатоквартирного  жилого будинку у спільних витратах на утримання будинку і прибудинкової  території визначається пропорційно  його частці у майні, що перебуває  у спільній сумісній власності, і  визначається в порядку, передбаченому статутом об’єднання співвласників.

Об’єднання співвласників  має право у судовому порядку  стягнути суму заборгованості члена  об’єднання у спільних витратах, і субсидії, надані окремим членам об’єднання співвласників для оплати житлово-комунальних послуг, перераховуються на розрахунковий рахунок об’єднання співвласників і використовуються за цільовим призначенням.

Власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень  будинку є співвласниками на праві  спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання. До примірного переліку частин та елементів будинку, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, належать: допоміжні приміщення будинку (тамбури, вестибулі, вітальні, сходові клітки, міжквартирні коридори, холи, горища, приміщення технічних поверхів, приміщення підвалів, де розташоване технічне обладнання будинку, приміщення для зберігання матеріалів, обладнання та інструменту, розміщення обслуговуючого будинок персоналу, колясочні та інші приміщення будинку, які необхідні для забезпечення утримання будинку і прибудинкової території та культурно-побутового обслуговування мешканців, приміщення об’єктів цивільної оборони тощо), технічне обладнання будинку (ліфти, сміттєпроводи, система водопостачання та водовідведення, тепло-, газо- та електропостачання, система протипожежної автоматики, система опалення, димо- та газовідведення, радіо- та телеантени колективного користування, водостічні труби, шахти, блискавковідводи, пожежні драбини тощо; несучі та огороджувальні конструкції, міжповерхові, надпідвальні та горищні перекриття, парапети, фронтони, люки та інші виходи на дах і покрівлю, елементи архітектурного оздоблення будинку, балкони, тераси та лоджії); приналежні будинку будівлі і споруди та елементи благоустрою прибудинкової території; інші частини та елементи будинку, які призначені для користування всіма його мешканцями.