Мета створення ОСББ, правові та організаційн і засади

припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають  реалізації прав, володіння, користування і розпорядження неподільним та загальним майном членами об’єднання;

у випадках, передбачених законодавством, статутом об’єднання, асоціації, представляти інтереси членів об’єднання, асоціації, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.

Органами управління об’єднання є загальні збори членів об’єднання, правління об’єднання і ревізійна комісія.

Вищим органом управління об’єднання є загальні збори членів об’єднання. Кожний член об’єднання на загальних зборах має кількість голосів, пропорційну розміру загальної площі квартир, жилих і нежилих приміщень, що перебувають у його власності.

Чергові загальні збори  членів об’єднання скликаються один раз на рік. Позачергові загальні збори членів об’єднання можуть бути і скликані за вимогою членів правління або членів об’єднання, які мають понад 20 відсотків голосів від їх загальної кількості, або за вимогою ревізійної комісії (ревізора).

Загальні збори членів об’єднання є чинними, якщо на них  присутні члени об’єднання, які мають понад 50 відсотків голосів. Рішення загальних зборів приймаються більшістю в 2/3 голосів від загальної кількості голосів членів об’єднання, які присутні на загальних зборах. У разі відсутності кворуму доля проведення загальних зборів правління визначає нову дату і час їх проведення, про що членам об’єднання надається додаткова інформація.

До виключної компетенції  загальних зборів членів об’єднання належать:

затвердження статуту  та внесення змін і доповнень до нього; 
обрання членів правління;

питання про використання об’єктів, що перебувають у спільній власності членів правління, крім тих, що передані загальними зборами до компетенції правління;

затвердження кошторису балансу та річного звіту;

визначення розмірів внесків і платежів членами;

визначення розміру матеріального чи іншого виду заохочення членів об’єднання і правління;

визначення обмежень на користування об’єктами та прийняття  рішень про передачу в оренду об’єктів, що перебувають у спільній власності;

затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує визначену в статуті об’єднання та угод про заснування товариств або участі в товариствах;

прийняття рішень про  реконструкцію та ремонт будинку  або про зведення господарських споруд;

визначення обмежень на користування об’єктами, які перебувають у спільній власності об’єднання.

Керівництво поточною діяльністю об’єднання здійснює його правління. Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності об'єднання за виключенням тих, що віднесені до виключної компетенції  загальних зборів.

До компетенції правління об’єднання віднесені:

підготовка річного  кошторису, річного звіту та балансу;

здійснення контролю за своєчасною сплатою внесків і  платежів і вжиття заходів щодо стягнення  заборгованості згідно з законодавством;

розпорядження коштами відповідно до затвердженого загальними зборами кошторису;

укладення договорів  з підприємствами, які надають  житлово-комунальні послуги, виконують  будівельні роботи тощо, та здійснення контролю за їх виконанням;

ведення діловодства, бухгалтерського  обліку та звітності про діяльність об’єднання;

скликання та організація  проведення загальних зборів членів об’єднання або зборів представників.

Правління об’єднання зі свого складу обирає голову правління  та його заступника. Голова правління  забезпечує виконання рішень загальних зборів членів об’єднання та рішень правління, діє без довіреності від імені об’єднання, укладає в межах своєї компетенції угоди, розпоряджається коштами об’єднання відповідно до затвердженого кошторису. У разі відсутності голови правління його обов’язки виконує заступник. Засідання правління проводиться один раз на три місяці і скликається головою. Рішення правління об’єднання приймається 2/3 голосів загальної чисельності членів правління.

 

 

2.3 Організація договірної  роботи ОСББ

 

Стаття 4 закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає, що одним з напрямків основної діяльності об'єднання є сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг відповідної якості за обґрунтованими цінами.

Житлово-комунальні послуги — це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.

Згідно з законом  «Про житлово-комунальні послуги», за функціональним призначенням житлово-комунальні послуги поділяють на такі види:

1) комунальні послуги  (централізоване постачання холодної  та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, вивезення побутових відходів тощо);

2) послуги з утримання  будинків і споруд та прибудинкових  територій (прибирання внутрішньобудинкових  приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів і т. ін.);

3) послуги з управління  будинком, спорудою або групою  будинків (балансоутримання, укладання договорів про надання послуг, контроль за виконанням умов договору тощо);

4) послуги з ремонту  приміщень, будинків, споруд (заміна  й підсилення елементів конструкцій  та мереж, їх реконструкція,  відновлення несучої спроможності  елементів-носіїв конструкцій і т. ін.).

Учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є власник, споживач, виконавець і виробник.

Власником приміщення, будинку, споруди, житлового комплексу або  комплексу будинків і споруд (далі - власник) вважають фізичну або юридичну особу, якій належить право володіння, користування та розпоряджання приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване за встановленим у законі порядком.

Виконавець - це суб'єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальних послуг споживачеві відповідно до умов договору.

Виробником вважають суб'єкта господарювання, продуктом  діяльності котрого є житлово-комунальні послуги. Виробник може бути і виконавцем.

Балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд - це власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, готує бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену в законодавстві звітність, визначає кошти, потрібні для вчасного капітального та поточного ремонтів і утримання майна, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Учасники відносин у  сфері житлово-комунальних послуг будують свої стосунки тільки на договірних засадах.

Укладаючи договори між  об'єднанням і постачальниками житлово-комунальних послуг, дуже важливо визначити роль ОСББ у цих відносинах.

Правління ОСББ, яке самостійно виконує функції управителя, за договором  з постачальниками комунальних послуг, як передбачено в статті 22 закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг. У такому разі об'єднання несе повну відповідальність перед підприємствами, що надають комунальні послуги, за вчасну сплату вартості послуг, що їх фактично спожили члени об'єднання.

У законі про ОСББ сформульовано  таку норму: кошти, що їх власники приміщень переказують за надані їм комунальні послуги, можуть згідно з укладеними договорами надходити на рахунок об'єднання, де їх накопичують і згодом перераховують тим підприємствам та організаціям, котрі надають ці послуги. Переказувати кошти підприємствам та організаціям — виконавцям у сфері послуг потрібно щомісяця у визначений день відповідно до договору між об'єднанням і цими підприємствами та організаціями.

Власники приміщень  в ОСББ є співвласниками спільного  майна, зокрема внутрішньобудинкових систем, по яких комунальні послуги  надходять до кожної окремої квартири. Отже, ОСББ, створене для належного утримання та використання неподільного майна, відповідає за стан та експлуатацію внутрішньобудинкових систем. Проте така обставина не означає, що об'єднання є виконавцем у сфері комунальних послуг.

Кошти, що їх переказують  на рахунок ОСББ власники квартир за спожиті комунальні послуги, становлять більшу частину всіх надходжень. Тому чітко усвідомлювати роль об'єднання в забезпеченні мешканців комунальними послугами й зважати на його інтереси в момент укладання угоди з постачальником важливо для того, щоб визначити податковий статус і фінансове становище об'єднання загалом.

За законом «Про житлово-комунальні послуги», визначення виконавців у сфері житлово-комунальних послуг належить до компетенції органів місцевого самоврядування. Саму процедуру затверджено в наказі Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді» (№ 60 від 25 квітня 2005 року).

У згаданому Порядку  сформульовано норму про те, що органи місцевого самоврядування та власники житлових будинків визначають виконавців у сфері таких житлово-комунальних послуг:

управління будинком, спорудою або групою будинків;

утримання будинків, споруд та прибудинкових територій;

ремонт приміщень, будинків, споруд, перелічених у пункті 4 частини 
першої статті 13 закону «Про житлово-комунальні послуги»;

централізоване  опалення, централізоване постачання холодної та гарячої води, централізоване водовідведення.

За таких обставин виконавцем може бути суб'єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання відповідних житлово-комунальних послуг і який може забезпечити виконання обов'язків, визначених у частині другій статті 21 закону «Про житлово-комунальні послуги». Йдеться про такі обов'язки виконавця:

1) вчасно забезпечувати  надання житлово-комунальних послуг відповідної якості згідно з законодавством та умовами договору;

2) здійснювати контроль  за технічним станом інженерного  обладнання будинків, квартир, приміщень;

3) підготувати й укласти  зі споживачем договір (на підставі  типового договору) про надання житлово-комунальних послуг, визначивши в ньому відповідальність за дотримання умов його виконання;

4) надавати за встановленим  у законодавстві порядком відповідну  інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячної плати, структуру цін (тарифів), норми споживання, режим надання житлово-комунальних послуг, їхні споживчі властивості тощо;

5) вчасно готувати  житловий будинок і його технічне  обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період;

6) протягом встановленого  у законодавстві терміну розглядати  претензії та скарги споживачів  і перераховувати суму плати  за житлово-комунальні послуги  в тому разі, якщо їх не надано  взагалі або надано не в  повному обсязі, а також якщо  знижено їхню якість;

7) утримувати в належному  технічному стані внутрішньобудинкові  мережі, здійснювати їх технічне  обслуговування та ремонт, вживати  заходів щодо ліквідації аварійних  ситуацій, усунення порушень у сфері якості послуг протягом терміну, встановленого в договорі та (або) законодавстві;

8) сплачувати споживачеві  компенсацію за перевищення встановлених  термінів проведення аварійно-відновлювальних  робіт у тому обсязі, який визначено  в договорі або законодавстві;

9) вести облік вимог  (претензій), що їх висувають споживачі в разі порушення порядку надання житлово-комунальних послуг, зміни їхніх споживчих властивостей та перевищення терміну проведення аварійно-відновлювальних робіт;

10) вчасно власним коштом  проводити роботи з усунення  виявлених неполадок, які були пов'язані з отриманням житлово-комунальних послуг і виникли з його вини.

Виконавець має право:

1) складати й подавати  на затвердження розрахунки щодо  рівня цін (тарифів) на житлово-комунальні послуги;

2) укладаючи договір,  пропонувати ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги, які (ціни та тарифи) має визначати лише договір;

3) брати участь у  конкурсах на набуття права  надавати житлово-комунальні послуги;

4) вимагати, щоб споживач  дотримувався вимог і правил  експлуатації житлових приміщень та прибудинкової території, санітарно-гігієнічних і протипожежних правил та інших нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг;

5) вимагати, щоб споживач  вчасно усунув виявлені неполадки,  які були пов'язані з отриманням  житлово-комунальних послуг і  виникли з його вини, або відшкодував вартість таких робіт;

6) отримувати компенсацію  за пільги та нараховані субсидії  у платі за житлово-комунальні послуги, надані окремим категоріям громадян відповідно до закону, і повертати їх у тому разі, якщо таких послуг чи пільг не надано;

7) одержати відшкодування  втрат, якщо відповідний орган  місцевого самоврядування затвердив нижчі ціни (тарифи), ніж величина економічно обґрунтованих витрат на виробництво послуг;