Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области

По данным таблицы 2.9 видно, что наибольший удельный вес в  общей сумме выданных кредитов принадлежит  кредитованию юридических лиц. Объем  кредитов предоставленных юридическим  лицам в течение 2008 года возрос на 25465426 тыс. руб. или 145,3 процента и составил 42988214 тыс. руб.

Структура кредитного портфеля представлена в таблице 2.10

Из таблицы видно, что  произошло заметное расширение видов  предоставляемых кредитов. В связи  с этим общая сумма кредитов выданных банком физическим лицам в 2008 году увеличилась на 1391079 тыс. руб. в сравнении с показателем 2007 года. В 2007 году кредит, выданный физическим лицам, был равен 2852547 тыс. руб.

В структуре кредитов, выданных физическим лицам, значительную долю от 45 до 47 процентов составляет ипотечное кредитование населения, темпы его роста самые высокие. В 2008 году они выросли на 55,3 процента по сравнению с 2007 годом. Это объясняется относительно льготными условиями ипотечного кредитования по сравнению с кредитами на приобретение и строительство объектов недвижимости, которые выдаются исходя из условия 15 процентов годовых со сроком погашения до 15 лет.

2.5 Технология  выдачи кредита, оценка кредитоспособности  заемщика

В Иркутском  отделении кредитование физических лиц осуществляется сектором кредитования частных клиентов отдела кредитования и дополнительными офисами в валюте Российской Федерации и иностранной валюте. В ОСБ ведется единая база данных о заемщиках и поручителях предоставленных отделениями, организационно подчиненными территориальному банку, кредитах по форме и в объемах, утвержденных Кредитным комитетом отделения.

Кредиты предоставляются физическим лицам - гражданам Российской Федерации  в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения 75 лет. Кредиты предоставляются по месту регистрации Заемщиков; по месту нахождения предприятия - работодателя Заемщика, клиента Банка, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.

Кредитование Заемщика производится на основе Кредитного договора, предусматривающего единовременную выдачу кредита или Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии  с установлением максимальной суммы  кредита, которую сможет получить Заемщик в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий. Выдача кредита производится в пределах максимальной суммы кредита (лимита выдачи), при этом погашенная часть кредита не увеличивает свободный лимит выдачи.

В Иркутском отделении существует следующая Процедура рассмотрения вопроса о предоставлении кредита:

1. При  обращении заемщика: кредитный работник  выясняет цель, на которую испрашивается  кредит, разъясняет условия и  порядок предоставления кредита,  знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита, выдает бланки документов: заявление анкету, справки о доходах,

2. При  предоставлении Заемщиком необходимых  документов в Банк: кредитный  работник на Заявлении-анкете  проставляет дату регистрации  и регистрационный номер по Журналу; с паспорта (удостоверения личности) и других документов, подлежащих возврату, снимаются ксерокопии; составляет опись принятых документов;

3. Рассмотрение  внутрибанковского вопроса о  предоставлении кредита: кредитный  работник производит проверку представленных Заемщиком и Поручителем документов и сведений, указанных в Заявлении-анкете, рассчитывает платежеспособность Заемщика и Поручителя; составляет заключение; направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка. Юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

4. Решение о выдаче  кредита: решение о выдаче кредита  принимается на кредитном комитете  отделения (комитет по активно-пассивным операциям). Решение Кредитного комитета оформляется протоколом с указанием всех параметров кредитной сделки.

В случае принятия Кредитным  комитетом Банка решения об отказе в выдаче кредита, кредитный работник сообщает об этом Заемщику и возвращает ему документы. Пакет документов вместе с выпиской из решения Кредитного комитета Банка (или копией решения) помещается в дело отказов в выдаче кредитов.

При принятии положительного решения кредитный работник сообщает об этом Заемщику и приступает к оформлению кредитных документов.

5. Оформление и выдача  кредита: в назначенный срок  заемщик и поручители приглашаются  в отделение для подписания  договоров, заемщики производят  оплату тарифов за обслуживание  ссудного счета и получают  кредит.

6. Погашение кредита:  ежемесячно заемщик вносит платежи  по кредиту в соответствии  с условиями кредитного договора  в любом филиале Сбербанка  России.

Оценка платежеспособности:

Кредитный работник определяет платежеспособность Заемщика на основании  документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний и представленного Заявления - анкеты.

Платежеспособность Заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч * K * t,

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

K - коэффициент в зависимости  от величины Дч (0,5 или 0,7);

t - срок кредитования (в месс.).

Определение максимального  размера кредита.

Максимальный  размер предоставляемого кредита (S_P) определяется исходя из платежеспособности Заемщика.

Кредитный договор состоит  из восьми статей:

1. Предмет договора (кредитор  обязуется предоставить заемщику  ипотечный кредит под 12 процентов  годовых, а заемщик обязуется  возвратить кредитору полученный  кредит и уплатить проценты  за его пользование, в размере, в сроки и н6а условиях договора);

2. Обеспечение исполнения  обязательств по Договору (в качестве  обеспечения своевременного и  полного исполнения обязательств  по Договору заемщик предоставляет  кредитору поручительство физических  лиц и залог (ипотеку) объекта недвижимости);

3. Порядок предоставления (кредитор открывает заемщику  ссудный счет, выдача кредита  производится по заявлению заемщика);

4. Порядок пользования  кредитом и его возврата (погашение  кредита производится заемщиком  ежемесячно равными долями). График погашения кредита представлен в приложении Д;

5. Обязанности и права  сторон (кредитор обязуется произвести  выдачу кредита по заявлению  заемщика, а заемщик в сою очередь  своевременно погашать ссуду  и начисленные проценты);

6. Основания и порядок расторжения кредитного договора (в случае невыполнения заемщиком условий указанных в пунктах 2.1.1., 2.2., 3.3., 5.3.1., 5.3.2 договора кредитор имеет право расторгнуть договор, письменно известив об этом заемщика);

7. Прочие условия;

8. Адреса и реквизиты сторон.

Глава 3. Проблемы, прогнозы и пути совершенствования  ипотечного жилищного кредитования в России и Иркутской области

3.1 Перспективы  развития ипотечного кредитования  в России

Развитие ипотечного кредитования населения как целостной  системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных основополагающих принципов:

1. Система ипотечного  жилищного кредитования в России  должна учитывать имеющийся международный  опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3. Создаваемая система  ипотечного кредитования должна  носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование  привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4. Система жилищного  ипотечного кредитования должна  быть воспроизводима в любом  регионе страны. Темпы и масштабы  развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5. Ипотека не может  являть собой жесткую, одноликую  систему. Ипотека в России должна  быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться  в своем пространстве, в своем  временном и денежном измерениях  и ориентированы на своего потребителя.

6. Исключительно важным  аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного  кредитования, является формирование  макроэкономических условий и  институциональной среды, способствующих  повышению доступности ипотечных  кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7. Роль региональных  и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Со стороны государственных  органов конкретное выражение поддержки  применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих  формах:

придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса  муниципальной;

приоритетное выделение  площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

предоставление гражданам  льготных условий кредитования;

принятие постановлений  о залоговом кредитовании (на местном  уровне), при котором город выступает  гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские  программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

выпуск облигационных  займов, обеспеченных землей.

Сочетание различных  источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными долговыми ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии. В приложении 11 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечного кредитования в России.

Возможны следующие  основные направления решения проблем  ипотечного кредитования в России:

1) совершенствование  законодательной и нормативной  базы, обеспечивающей исполнение  обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3) налоговое стимулирование  как граждан - получателей ипотечных  кредитов, с одной стороны, так  и коммерческих банков - ипотечных  кредиторов и инвесторов, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих  банков-кредиторов, с другой стороны;

4) создание равных  условий для свободной конкуренции  между субъектами рынка ипотечных  кредитов;

5) создание механизмов  социальной защиты заемщиков  как от неправомерных действий  банков-кредиторов, так и для их  социальной адаптации при процедуре  выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных долгосрочных  кредитов, а также их рефинансированию;