Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области

- конкретизируется  процедура расторжения договора  участия в долевом строительстве  и возврата денежных средств  участнику долевого строительства,  а также особенности рекламы  и содержания проектной декларации Федеральный Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По данным анкетирования, проведенного Консалтинговой группой "БФИ" совместно с ассоциацией региональных банков России в конце 2006 года, где приняли участие 61 банк из всех семи федеральных округов, мнения банков по вопросу поправок в Закон "О долевом строительстве" были различными: 38,6 процентов опрошенных считали, что результатом принятия поправок будет умеренный рост объемов строительства, который не окажет серьезного влияния на ситуацию на жилищном рынке; 26,3процента полагают, что поправки к закону не смогут решить проблему дефицита жилья; 29,8 процента - положительное влияние поправок видят только при долгосрочной перспективе; и только 5,3 процента считают, что поправки смогут оказать существенное влияние на положение дел в строительной отрасли.

В качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

1) Федеральный закон  "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.04 № 188-ФЗ;

2) Федеральный закон  "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального  закона от 30.12.04№216-ФЗ;

3) Гражданский процессуальный  кодекс РФ в редакции Федерального  закона от 29.12.04 № 194-ФЗ;

4) Федеральный закон  "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" в редакции  Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ.

Жилищный кодекс среди  других новаций определил основания  для возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.

В новой редакции Закона "Об ипотеке" в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа.

Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

С изменением законодательства в России ипотека осталась рискованной  как для заемщиков, так и для  кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. Рассмотрим риски ипотечного кредитования в России.

Глава 2. Текущее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ и  Иркутской области. Пример рассмотрения Сбербанк г. Иркутска

2.1 Развитие  рынка ипотечного жилищного кредитования

Второй квартал не внес изменений в динамику выдачи ипотечных кредитов. Согласно данным ЦБ РФ объем выдачи кредитов в 1 квартале 2009 г. Составил 24,4 млрд.руб., что в 6 раз  меньше, чем за аналогичный период 2008года. Во 2кв. 2009 года темпы роста  сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во 2кв. 2009 года составил 30,8 млрд.руб., что также, как и в 1кв. 2009 года, в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 года (188,4млрд.руб.). Итог 1 полугодия 2009 года по выдаче ипотеки - 55,3млрд.руб. В количественном выражении в 1 полугодии т.г. выдано 44 тысячи ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в 1 полугодии 2008 года (213 тысяч ипотечных кредитов).

При этом с марта 2009 г. Начал планомерно снижаться объем  ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. Он составлял 1,05 трлн.руб., по состоянию 01.07.2009г. - 1,01 трлн.руб. Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%.

Согласно  прогнозу АИЖК, исходя из сокращения количества участников рынка ипотеки, снижения доступности ипотечных кредитов, а также текущих макроэкономических условий, объем выдачи в 2009 г. (в стоимостном выражении) составит порядка 100-120млрд.руб. (в 6 раз меньше, чем в 2008г.), в количественном выражении -порядка 117 тыс.шт. (в 4 раза меньше, чем в 2008г.).

В течение 1 полугодия 2009 г. Наблюдалось также  изменение структуры выдачи ипотечных  кредитов за счет снижения доли валютных кредитов в виду значительного риска, который ложится на заемщика, особенно, учитывая девальвацию рубля в конце 2008г. И высокий темп инфляции. По состоянию на 01.07.2009г. доля валютных кредитов в общем объеме выдачи составила 7%. (Приложение 1)

Основным изменением на рынке ИЖК во 2 квартале 2009г. Стала  остановка ежемесячного роста средневзвешенных ставок по выданным сначала года ипотечным кредитам в результате проводимой ЦБ РФ монетарной политики. Так, по данным ЦБ РФ на 01.07.2009г., средневзвешенная процентная ставка по выданным сначала т.г. ипотечным кредитам в рублях в течение 2 квартала не менялась и составляла 14,6% годовых. При этом средневзвешенная процентная ставка по выданным сначала года ипотечным кредитам в иностранной валюте продемонстрировала небольшое снижение по состоянию на 01.07.2009 г. Составила 13,4% годовых (по сравнению с 13,6% на 01.06.09 и 13,9% на 01.05.09).Это может свидетельствовать о начале стабилизации ставок по ипотечным кредитам.

Одновременно во 2 квартале 2009 года продолжил сокращаться срок выдачи ипотечных кредитов до 16,5 лет  по кредитам в рублях (16,9 лет в 1 кв. 2009 г.) и до 10,6 лет по кредитам в валюте (11,9 лет в 1 кв. 2009 г.). Средний коэффициент КЗ (данные по 25 ведущим ипотечным банкам согласно рейтингу РБК) сохранялся на уровне 66% во 2 кв. 2009 г.

Доля  просроченной задолженности по данным ЦБ РФ на 01.07.2009 продолжает увеличиваться. За 1 полугодие 2009 года она увеличилась в 2 раза с 1,09% до 2,12% (с 11,4 млрд.руб. до 21,3 млрд.руб.).Необходимо отметить, что наиболее быстро растет доля просрочки по рублевым кредитам. Так за 1 полугодие 2009 года она выросла в 2,3 раза, за 2 кв. 2009 года -в 1,4 раза, тогда как просрочка по валютным кредитам, в 1,6 и 1,2 раза соответственно.

Тем не менее, темпы роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 1 полугодии 2009 года начали снижаться. Во 2 кв. 2009г. По сравнению с 1 кв. 2009 г. Они снизились с 19,3% до 7,8%. В частности, по рублевым кредитам темпы снизились с 15,2% - в 1 кв.т.г., до 8,4% -во 2 кв.т.г., а по валютным кредитам - с 23,2% до 7,1% во 2 кв. 2009 года. (Приложение 2,3,4).

Участники рынка  ипотечного жилищного кредитования

По итогам 2 квартала 2009 года ипотечные кредиты на своем  балансе имели 564 банка, что на 36 банков меньше, чем в начале года. При  этом, по данным АИЖК, новые кредиты  выдавали не более 40 банков из 50 крупнейших игроков ипотечного рынка без учета мелких и средних.

Основной объем выдачи новых ипотечных кредитов 1 полугодии 2009 года поддерживался преимущественно  за счет ВТБ24, Сбербанка, Раффайзенбанка и Дельта-Кредита, т.е. крупных банков с государственных или иностранным участием в капитале, имеющих доступ к средствам господдержки и/или более дешевым ресурсам.

Массовый уход с рынка  ипотечного кредитования мелких и средних  банков подтверждает также изменение  структуры банковских пассивов. В  группах средних и мелких банков в 1 полугодии 2009 года наблюдалось быстрое сокращение доли кредитов, выданных на срок свыше трех лет (к которым преимущественно относятся ипотечные кредиты), в общем объеме кредитования физических лиц, наметившееся во второй половине 2008 года.

Доля кредитов, выданных на срок свыше 3-х лет, в общем объеме кредитов физических лиц крупнейших банков также снизилась за пределы  уровня 2005 года, когда ипотека начала развиваться ускоренными темпами. Это свидетельствует о том, что  оставшиеся игроки ипотечного рынка занимают пассивно-выжидательную позицию в отношении ипотеки и осуществляют выдачу преимущественно в объеме погашения текущего портфеля. (Приложение 5)

Увеличение доли кредитов свыше 3 лет в портфеле задолженности  физических лиц крупных и мелких банков в конце 1 полугодия 2009 года обусловлено, прежде всего, более быстрым темпом снижения объемов задолженности по краткосрочным (на срок менее 3 лет) кредитам в этот период, а не изменением динамики в сегменте долгосрочного кредитования.

Наибольшее падение ипотечной активности во 2 кв. 2009 года наблюдается в среде крупных банков (6-50 место по активам). По данным ЦБ РФ, на 01.07.2009 их совокупная доля в выдаче снизилась почти на 7% по сравнению с 1 кв. 2009 года, при этом доля в задолженности возросла на 1%, что свидетельствует также о значительном росте просрочки по ипотечным кредитам в этой группе.

Увеличилась доля в общем  объеме выдачи только у крупнейших банков (первые пять по активам) и средних  банков (с 51 по 200 место по активам) в  пределах 3% и 5% соответственно. Мелкие банки (ниже 200 места по величине активов) стабильно сохраняют свою долю рынка в выдаче. Во многом это обусловлено поддержкой крупнейших системообразующих банков со стороны государства и поддержкой региональных банков со стороны АИЖК. (Приложение 6)

Региональное  распределение рынка ипотечного жилищного кредитования

В 1 полугодии 2009 года объемы выдаваемой ипотеки более чем  в 9 раз снизились в 9 регионах: в  Республике Ингушетии, Чеченской Республике, Владимирской области, Республике Марий Эл, Омской области, Приморском крае, Волгоградской области, в Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан. Причем в Республике Ингушетии и Чеченской Республике выдача практически полностью прекратилась. Необходимо отметить, что по итогам аналогичного периода 2008 года Омская область, Приморский край, Волгоградская область, Санкт-Петербург и Республика Башкортостан входили в первые 30 регионов из 83 по объемам выдаваемой ипотеки. Таким образом, можно сказать, что наиболее резкое сокращение выдачи ипотеки произошло на перегретых и/или затоваренных рынках, а так же в регионах с нестабильной и/или дотационной экономикой.

Меньше всего объемы выдачи ипотеки в 1 полугодии 2009 года (менее, чем в 3 раза) сократились  в Пермском крае, Республике Дагестан, Республике Коми, Кабардино-Балкарской Республике и Ненецком АО. По итогам аналогичного периода 2008 года все эти регионы (за исключением Пермского края) по объемам выдачи ипотеки располагались ниже 50-го места из 83-х, т.е. объем выдаваемых там кредитов были изначально низки потому не претерпел значительных изменений.

Самый значительный объем  кредитов в 1 полугодии 2009 года в порядке  убывания был выдан в Москве, Тюменской  области, Санкт-Петербурге, Московской области и Пермском крае. Таким  образом, по-прежнему лидируют инвестиционные регионы, где высокие цены на жилье подразумевают высокие объемы ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года пятерка лидеров изменилась незначительно - из нее вышла Свердловская область, сместившись на 9 место и уступив свое место Пермскому краю, который ранее был на 13 месте.

Самый высокий квартальный  прирост объемов выдачи ипотеки (в 2 и более раз) наблюдался в Пермском крае, Мурманской области, Республике Алтай, Карачаево-Черкесской Республике, Республике Калмыкия, Чукотском АО, Иркутской, Калининградской и Волгоградской областях.

Средневзвешенная ставка в рублях увеличилась во 2 кв. 2009 года в 50 регионах, тогда как в 6 - не изменилась и в 20 регионах понизилась (Приложение 7). Максимальное увеличение (более 1%) наблюдалось  в Республике Хакасия, Нижегородской  области и Республике Адыгея. Максимальное понижение наблюдается в Забайкальском крае (1,1%) Иркутской области (0,9%), Орловской области (0,7%) и в Республике Дагестан(0,7%).

Максимальные ставки зафиксированы в Магаданской  области (16,1%), РСО - Алания (16%) и Чеченской  Республике (16%). Минимальные ставки-в Забайкальском крае (12,2%) и в Вологодской области(13,1%).

Начиная с сентября 2008 года, на фоне усиления кризисных явлений  в экономике выкуп ипотечных  кредитов был приостановлен большинством рефинансирующих организаций (ВТБ-24, АТТА-Ипотека, ГПБ-Ипотекаидр.). К концу 2008 года в силу объективных причин Агентство, как институт развития, осталось практически единственным участником на рынке рефинансирования. При этом доля рефинансированных Агентством ипотечных кредитов в выдаче в 2008г., составила 6% в стоимостном выражении и порядка 4% - в количественном.

В текущих кризисных  условиях, по данным ЦБ РФ, прослеживается тенденция к увеличению доли Агентства  с учетом его функций как института  развития. В частности, согласно обобщенным данным ЦБ РФ и АИЖК, по состоянию на 01.07.2009 Агентством рефинансировано 12 тысяч закладных на общую сумму 12,9 млрд.руб., что в стоимостном выражении составляет 23%, а в количественном - 27% от выданных в этот период кредитов.

Чтобы освободить балансы банков и избавить их от необходимости формирования резервов под долгосрочные активыи, таким образом, создать дополнительные возможности по увеличению объемов ипотечного кредитования, Агентство разработало схему обмена пулов ипотечных кредитов на свои облигации и ипотечные облигации, инициатором выпуска которых выступило Агентство. Для поддержки банков, имеющих на балансе портфели ипотечных кредитов, Агентство разработало механизм предоставления поручительств по ипотечным облигациям банков. В период кризиса, когда рыночная секьюритизация недоступна для банков, наличие поручительства Агентства дает возможность включать ипотечные облигации в Ломбардный список Банка Россиии, таким образом, привлекать недорогие финансовые ресурсы. Кроме того, в целях оптимального распределения ресурсов АИЖК ввело срочные форвардные контракты, позволяющие осуществлять оперативное планирование денежных потоков и расчетов с партнерами.