Ипотечное кредитование в современной экономике

Рис. 1 Схема распределения выручки субъектом

предпринимательской деятельности

                               

    
 
 

1.1. Характеристика видов кредита

  Практически во всех источниках классификацию кредита осуществляют по нескольким основополагающим признакам, к важнейшим из которых относятся категории кредитора и заемщика, а также форма, в которой предоставляется конкретная ссуда. Исходя из этого, можно выделить следующие шесть основных форм кредита, каждая из которых в свою очередь распадается на несколько разновидностей по более детализированным классификационным параметрам. Наиболее распространенной формой кредита является банковский кредит. Объектом кредитных отношений в этом случае выступает процесс передачи в ссуду непосредственно денежных средств. Такой кредит предоставляется специализированными финансовыми организациями. В роли заемщика выступают юридические лица. Процесс кредитных отношений в этом случае регулируется кредитным договором или кредитным соглашением. Доход по этой форме кредита поступает в виде ссудного или банковского процента, ставка которого определяется по соглашению сторон с учетом ее средней нормы на данный период и конкретных условий кредитования. Наиболее распространена классификация банковских кредитов, основанная на использовании ряда базовых признаков. Весьма важна дифференциация кредитов по срокам погашения. Здесь различают онкольные, краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные ссуды.

   Онкольные кредиты подлежат возврату в фиксированный срок после поступления официального уведомления от кредитора, заранее (в кредитном договоре) дата поступления такого уведомления не устанавливается. В настоящее время онкольные кредиты используются крайне редко, так как требуют чрезвычайно стабильных условий на рынке ссудных капиталов и вообще в макроэкономике.

  На восполнение временного недостатка собственных оборотных средств у заемщика предоставляются краткосрочные кредиты. Совокупность подобных операций образует автономный сегмент рынка ссудных капиталов - денежный рынок. Средний срок погашения по этому виду кредита обычно не превышает шести месяцев. Наиболее активно применяются краткосрочные ссуды на фондовом рынке, в торговле и сфере услуг, в режиме межбанковского кредитования.

   Среднесрочные кредиты, предоставляются на срок до одного года на цели как производственного, так и чисто коммерческого характера. Наибольшее распространение получили в аграрном секторе (в силу сезонности работ), а также при кредитовании инновационных процессов.

    Долгосрочные кредиты используются, как правило, в инвестиционных целях. Как и среднесрочные ссуды, они обслуживают движение основных средств. Для них характерны большие объемы продаваемых кредитных ресурсов. Применяются при кредитовании реконструкции, технического перевооружения, нового строительства на предприятиях всех сфер деятельности. Средний срок их погашения обычно составляет от трех до пяти и более лет. Характерно долгосрочное кредитование при получении соответствующих финансовых гарантий со стороны государства.

    По способу погашения различают кредиты, погашаемые единовременным взносом и погашаемые в рассрочку. Кредиты, погашаемые единовременным взносом (платежом) со стороны заемщика - традиционная форма возврата краткосрочных кредитов, весьма удобная с точки зрения юридического оформления (не требует использования механизма исчисления дифференцированного процента). Кредиты, погашаемые в рассрочку в течение всего срока действия кредитного договора, также достаточно распространены. Конкретные условия (порядок) возврата определяются кредитным договором (соглашением). Всегда используются при долгосрочных кредитах и, как правило, при среднесрочных. С практической точки зрения важен способ взимания ссудного процента.

  Традиционная для рыночной экономики форма оплаты краткосрочных кредитов, имеющая наиболее функциональный с позиции простоты расчета характер - кредиты, процент по которым выплачивается в момент общего погашения. Кредиты, процент по которым выплачивается равномерными взносами заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, традиционная форма оплаты средне- и долгосрочных кредитов.

2. Понятие, роль и особенности организации ипотечного кредита

   Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

  Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст.5 Закона №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

  - земельные участки (за исключением участков, указанных в ст.63 Закона №102 ФЗ);

  -  предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

  -  жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

  - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не все  перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с  Законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

   В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы, Государственной Думой, 24 июня 1997 года был принят Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» который был одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года.

      Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

   Таким образом, ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.

   Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

   Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.

  По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

  Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность  обеспечения залогом (причем в  качестве залога может

выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

   Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо

ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого

обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской

операцией. К основным требованиям можно  отнести следующие:

• сумма  кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости

покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30%

совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в  том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при  процедуре оценки вероятности погашения  кредита кредитор использует

официально  подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика.

2.1. Понятие и методы  ипотечного кредита

   Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и

обслуживания  кредитов является основой для надежного  функционирования

вторичного  рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть

представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму.

   Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен

тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может

предоставить.