Ипотечное кредитование в современной экономике

   В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки

определяется  в договоре с указанием его  наименования, места нахождения и

достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

    После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы

заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных

странах может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и

экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна

сделка  и сам кредит. В настоящее время  в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости

приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может  взять кредит. Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

  В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением договора залога.

Данная  схема являлась основной при создании всей программы ипотечного

кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо

предусмотрена законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает кредитный договор и договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

   Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на

приобретение  или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается  Кредитный договор между

банком  и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно

заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк.

При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если  клиент не возвратил кредит, то (в  соответствии с условиями договора

залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в

собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае

необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не

упадёт  в цене. Продажа квартиры может  быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема  ипотечного кредитования, разработанная  Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций. Данная схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость

с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать

очередной ипотечный кредит и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю; 
 
 

3. Проблемы и перспективы  ипотечного кредитования  в РФ

   В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки  кредитования. По своей логике  кредит на приобретение жилья  должен

быть  долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике.

Однако  реальные сроки предоставляемых  кредитов большинством отечественных

банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2.  Отсутствие  ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное

кредитование  массовым продуктом кредитной организации  и в то же время

соблюсти  все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства

на такой  же длительный срок. Сегодня это  сделать практически невозможно.

Единственный  выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности  оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка

платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов

(заработной  платы, дивидендов, арендных платежей  и т.п.) и расходов (на

питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты  по другим кредитам и т.п.).

Однако  подтвердить величину зарплаты –  основного источника доходов – могут

немногие  граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных

организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих

структур  – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или

просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной

справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта  кредитования. В настоящее время  стоимость квадратного метра  жилья

фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в

иностранной валюте, в то время как у большинства  населения заработная плата

установлена и выплачивается в рублях. В  данной ситуации как банки, так и

граждане  опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца

уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий

рост  невозврата кредитов.

5. Неадаптированность  ряда ипотечных программ, финансируемых  зарубежными

инвесторами, к российским условиям. Например, программа  ипотечного

кредитования  российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая)

  Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации.

   Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

   Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных

средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.