Ипотечное кредитование в современной экономике

    Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить

объёмы  жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

    Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что

сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают

платёжеспособным  спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения

обеспечиваются  жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

   Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной

поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос  населения в 5-6 раз для

приобретения  жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения

жилищных  условий. В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений. Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг. В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в

качестве  субъекта ипотечных отношений. На этапе  формирования ипотечной

политики  для России очень важно учесть региональный аспект и специфику

государственного  устройства, которая заключается  в его трёхуровневости:

федеральный, субфедеральный и муниципальный.

   В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и

кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное  кредитование. Оно

может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны,  по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения

возрастает  потребность в товарах для  домашнего потребления, строительных и

отделочных  материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей

промышленности  – эффект влияния на макроэкономическую политику.

   Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного

кредитования  состоит в поддержании системы  ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях. В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

    Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и

нормативной базы для реализации механизма данного  вида кредитования и

эффективного  функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных

кредитов. Во-вторых, создание и внедрение  механизма, обеспечивающего приток

долгосрочных  внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В- четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

   Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что

позволит  обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения,

нуждающегося  в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети

желающих  улучшить свои жилищные условия), а  также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим  шагом в развитии федерального законодательства по вопросам

ипотечного  жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса

Российской  Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов

залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц. 
 
 
 
 

Заключение 

В результате проведенного исследования были сделаны следующие  основные выводы.

1. Проблемы развития  ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

политическая  и экономическая нестабильность; низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

отсутствие достаточной  нормативной и законодательной  базы; высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц; высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью; недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах; недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. Также существует  проблема оценки предлагаемого  в залог имущества: необходима  стандартизация работы оценщиков.

3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система  основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

  Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

5. Опираясь на  опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых  российскими коммерческими банками;

стандартизации  порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных  кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;

внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

6. В мировой  практике проблема привлечения  банками средств для долгосрочных  ипотечных кредитов решается  в основном в рамках двух  основных моделей: депозитарной  модели института (основным источником  средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.

  Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

Такой опыт уже  накоплен регионами и его эффективность  подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением  объемов жилищного строительства  с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.

В этой связи  могут быть сформулированы следующие  рекомендации:

ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом  кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

использовать  дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий  населения с учетом их доходов  и платежеспособности;

применять при  формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).