Ипотечное кредитование

     Содержание 

      Введение  

     В последние годы в нашей стране приватизация, принятие новых законодательных актов о статусе предприятия, о собственности, об ипотечном кредитовании  позволяют постепенно перейти к качественному и новому этапу развития банковской системы.

     Ипотека - сдача в залог земли и/или другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по ипотечному кредиту.

     Происходят  изменения и в законодательстве о банках, в том числе в направлении расширения ипотечной деятельности коммерческих банков. Многие коммерческие банки, получив лицензию на проведение ипотечного кредитования, столкнулись с трудностями по его осуществлению.

     В этой связи возникает необходимость  изучения и использования опыта  работы иностранных банков на ипотечных  рынках и механизма проведения соответствующих операций на нем.

     Каждый  из субъектов рыночной экономики опосредованно или напрямую заинтересован в надежности и прибыльности коммерческого банка. Решением этой задачи может стать планирование и эффективное управление финансовыми ресурсами коммерческого банка, и в частности осуществление ипотечного кредитования с участием физических и юридических лиц.

     Банковская  система является важнейшей составной  частью рыночной экономики. Современное  государство с рыночной экономикой, используя различные денежно-кредитные инструменты, может влиять практически на все параметры общественного производства, поэтому исследование проблем осуществления ипотечного кредитования коммерческих банков является актуальной. Актуальность темы исследования можно объяснить и тем, что в нашей стране вопросы, связанные с изучением сущности и техники проведения ипотечного кредитования приобретают огромное теоретическое и практическое значение. Это связано с бурным развитием банковской системы в стране и появлением новых банков, получивших лицензии на осуществление ипотечного кредитования и делающих первые шаги в освоении ипотечного рынка, а также это связано со всем курсом реформ, проводимых в нашей стране. Знание техники проведения ипотечного кредитования на рынке позволяет банкам страховаться от определенных рисков, избегать необоснованных потерь, получать дополнительную прибыль. Все это призвано помочь банкам Российской Федерации в освоении ипотечного рынка.

     Становление в России высокоэффективной экономики  невозможно без развитого финансового  рынка, составной частью которого является ипотечный рынок. Из этого следует, что осуществление ипотечного кредитования коммерческими банками Российской Федерации приобретает огромной значение в банковской системе страны.

     Целью исследования является изучение теоретических и практических аспектов осуществления ипотечного кредитования коммерческого банка на примере Юго-Западного банка Сбербанка РФ.

     Объектом  исследования является Юго-Западный банк Сбербанка РФ.

     Предмет исследования – операции ипотечного кредитования, а также способы и методы оценки суммарных активов заемщика.

     Задачи исследования:

     - провести анализ литературы по  теме исследования;

     - рассмотреть теоретические и правовые аспекты осуществления ипотечного кредитования коммерческого банка;

     - дать содержательный анализ осуществления ипотечного кредитования в Юго-Западном банке Сбербанка РФ за 2008-2010 гг.;

     - внести предложения по направлению  совершенствования осуществления ипотечного кредитования в Юго-Западном банке Сбербанка РФ.

     В данной работе предполагается изучение операций ипотечного кредитования на примере Юго-Западного банка Сбербанка РФ, рассмотрение наиболее важных и ключевых понятий данного вопроса.

1 Теоретические и  правовые основы  ипотечного кредитования

                                                                                                                                   1.1 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике     страны

     Ипотечный кредит – юридически правовая система, включающая определение состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент [32, c. 38].

     Функционирование  ипотечного кредита обусловлено наличием субъектов ипотечной схемы. Можно выделить основных и второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся [12, c. 132]:

     Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

     Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

     Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

     Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

     Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

     Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога. Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления страхования.

     Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

     Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

     Нотариус - нотариально заверяет договор залога прав собственности на недвижимость.

     Органы  опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     Можно выделить следующие основные схемы  ипотечного кредитования [22, c. 89]:

     1. Американская модель

     Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

     2. Немецкая модель

     Источником  средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

     Рассмотрим  историю ипотеки и ипотечного кредитования. Слово «ипотека» происходит от греческого слова «hypotheke» - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Оно было введено в оборот с начала VI века до нашей эры в Древней Греции. У имения должника ставили столб, который и назывался «ипотекой» [30, c. 172].

     Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

     В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк». Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам.

     В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита». В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.