Ипотечное кредитование

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована [10, c. 27].

     В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

     Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности. В новое время после начала реформ и в процессе перехода к рыночной экономике тема ипотечного кредитования вновь приобрела свою актуальность. При проведении ипотечного кредитования важным является также в целях минимизации кредитных рисков оценка суммарных активов заемщика.

     К настоящему времени в России сложились  серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем [12, c. 29].

     Эксперты  выделяют следующие основополагающие принципы развития ипотечного жилищного  кредитования населения как целостной  системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой:

     1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

     2. Одним из ключевых требований  следует отметить необходимость  обеспечения доступности ипотечных  кредитов для групп населения  не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.

     3. Создаваемая система ипотечного  кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

     4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением [19, c. 2].

     Препятствиями, сдерживающими развитие ипотечного кредитования, банкиры называют медленные темпы строительства жилья и высокую динамику роста стоимости недвижимости. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2010 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного фонда против 16,4 кв. метров в 1994 году. Минимальный срок погашения кредита в Российской ипотечной практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как отмечают банковские специалисты, с 2005 по 2010 год объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей. В 2010 году этот показатель превысил 145 млрд. рублей. По сравнению с развитыми странами объемы этого сегмента рынка остаются небольшими: на сегодняшний день доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1 процента против 34 процентов в странах Европейского союза.

 

      1.2 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

                                                                                                                                               Правовой основой ипотечного кредитования коммерческих банков Российской Федерации служит ипотечное законодательство России. Под ипотечным законодательством понимается совокупность правовых норм, определяющих порядок осуществления операций ипотечного кредитования и контроля за соблюдением ипотечного законодательства.

     Базовым документом ипотечного законодательства РФ является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ [5]. Цель закона – обеспечение реализации единой государственной ипотечной политики.

     Согласно  данному закону ипотечное кредитование имеет следующие преимущества [5, c. 24]:

     - банк позволяет сразу оформить  недвижимость в собственность;

     - вселиться в новое жилье можно  сразу, оплачивая стоимость недвижимости в течение последующих лет;

     - возможность сразу же зарегистрироваться  в своей квартире, а также поставить на регистрационный учет членов своей семьи;

     - возможность приобретения на  кредитные средства как городской,  так и загородной недвижимости;

     - возможность воспользоваться налоговой льготой по подоходному налогу;

     - возможность получение кредита  на длительный срок, за который  размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

     - возможность оплачивать собственную  квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

     - выгодное вложение средств (цены  на недвижимость стабильно растут  на 15-30 % в год).

     К данному моменту заложена серьезная законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

     1. Конституция Российской Федерации.  Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета №237 от 25.12.93 г. [1]

     2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (Часть первая, вторая) от 26.01.1996. № 14-ФЗ (в ред. от 15. 06. 2006). – М., 2006. [2]

     3. Жилищный кодекс РФ. – М., 2006.

     4. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. [3]

     5. Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ. [4]

     6. Федеральный Закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 14 марта 1996 г. № 23-ФЗ

      7. Инструкция ЦБ РФ от 12 апреля 2001 г. № 2-п «Положение о безналичных расчетах в Российской Федерации».

     В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных  ценных бумагах», который устанавливает  порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.

     Несмотря  на то, что принятый в 2003 г. Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах» фактически не работает, российские ипотечные транзакции развиваются посредством купли-продажи пулов кредитов и появления ипотечных паевых фондов («Югра Ипотечный Фонд», «Первый ипотечный», «НВК - Городская ипотека»). По состоянию на 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировано 39 342 ипотечных кредита на общую сумму 724 млн. долл. Частные сделки купли-продажи пулов закладных осуществляются в разовом порядке («Городской ипотечный банк», Райффайзенбанк, «Дельта Кредит» и др.), ипотечные паевые фонды также пока находятся на начальной стадии развития [4, c. 26].

     Знаковым  событием стал выпуск евробондов в  рамках проекта секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Внешторгбанка.

     В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, Министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования. 

 

2 Ипотечное кредитование в банке 

     2.1 Экономическая характеристика Юго-Западного банка

     Сбербанка РФ

     Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации, регистрационный номер - 1481.

     Юридический адрес: 117997, г.Москва, ул.Вавилова, 19.

     На 1 апреля 2010 года Сбербанк РФ имеет следующие показатели.

• капитал – 602,1 млрд. руб.;
• прибыль – 31,7 млрд. руб.;
• чистая прибыль – 25,9 млрд. руб.;
• кредитный портфель – 2 901,3 млрд. руб., в том числе кредитование юридических лиц (без МБК) – 1 998,9 млрд. руб.;
• остаток средств на счетах физических лиц – 2 147,7 млрд. руб.;
• доля Сбербанка в общем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках (на 1.02.2010 г.): рублевых – 55,9 %, инвалютных – 39,7 %;
• остаток средств юридических лиц – 956,5 млрд. руб.;
• филиальная сеть, ед.: территориальные банки – 17, отделения – 823, внутренние структурные подразделения – 19 307.

     Обязательные  нормативы, установленные инструкцией Банка России от 16.01.2004г. № 110-И, соблюдаются.

     Сберегательный  Банк Российской Федерации - старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР.

     Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и  убытках Сбербанка РФ представлены в Приложениях 1, 2. Из представленных данных видно, что большинство показателей Сбербанка РФ в 2009 году улучшились по сравнению с 2008 годом. Возросли практически все показатели баланса. Из анализа отчета о прибылях и убытках видно, что общая прибыль Сбербанка РФ возросла на 44%. Незначительное снижение показателей наблюдается лишь по доходам от операций с ценными бумагами.

     Отчет об активах Сбербанка РФ представлен  в таблице 1.

Таблица 1. - Отчет об активах Сбербанка РФ на 1 января 2009 года

Номер п/п Наименование  показателя Данные на отчетную дату Данные на соответствующую  отчетную дату прошлого года 1. Собственные средства (капитал), тыс. руб. 252 862 213 173 022 176 2. Фактическое значение достаточности собственных средств (капитала), процент 12,1 11,1 3. Нормативное значение достаточности собственных средств (капитала), процент 10,0 10,0 4. Расчетный резерв на возможные потери по ссудам, ссудной  и приравненной к ней задолженности, тыс. руб. 74 424 370 52 070 607 5. Фактически сформированный резерв на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, тыс. руб. 74 496 410 52 070 607 6. Расчетный резерв на возможные потери, тыс. руб. 9 848 293 3 259 837 7. Фактически  сформированный резерв на возможные потери, тыс. руб. 9 848 293 3 259 837