Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілері

-            Жылжитын және жылжымайтын мүлікке байланысты салық және басқа төлемдер, табыс салығын төлеу бойынша әр ай сайынғы шығындар;

-            Қарыз алушының өміршеңдігіне, жәрдем көрсетуге байланысты тұрақты төлемдер (жалақы қоры, амортизациялық салымдар, жарнамаға кеткен шығындар, басқа тұлғалардың қызметін төлеуге кеткен шығындар, кәсіпкерлік қызметті техникалық жабдықтауға қатысты шығындар, кадрлардың біліктілігін дамытуға кеткен шығындар және т.б.);

-            жылжымайтын мүліктен тыс сақтандыруға кеткен шығындар;

-            Басқа да ай сайын төленетін тұрақты және міндетті төлемдер;

7) Коммерциялы және жылжымайтын мүлікті сатып алу мен ипотекалық, коммерциялық қарыз алумен байланысты қарыз алушының бірқайтара шығындарын анықтап, есепке алу қажет.

8) жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу, салумен және де ипотекалық қарызды алумен байланысты шығындарды есепке ала отырып, кәсіпкерлік қызмет жүргізу үшін қарыз алушының айналымдағы қаражатын тексеру қажет.

9) қарыз алушының ай сайынғы табысының шығындардан басым бөлігі әлеуетті қарыз алушының қаржы мүмкіндіктерінің қаншалықты мүмкіндігі бар өзгерістерге үйреншікті екенін көрсетеді де, ипотекалық коммерциялық қарыз бойынша ртөлемдерді уақытысында өтеуге мүмкіндік береді.

10) қарыз алушының басқа мүлігі қарыз алушының табысынан барып шығатын, компания анықтайтын ипотекалық, коммерциялық қарыз сомасын тағайындағанда есепке алынбайды. Алайда, қарыз алушының арызы болған жағдайда тектес мүлік, оның бағалау құны қарыз бойынша қосымша қамтамасыз ету деп қарастырылады.

11) Қарыз алушының ипотекалық қарызды өтеу мүмкіндігін анықтайтын коэффициенттер:

а) ипотекалық қарыз бойынша ай сайынғы төлемдердің орта есеппен алғандағы таза табысқа (қарыз алушыда, бизнеске жұмсалатын шығындардан кейін, айналымдағы капиталдың қажетті мөлшерін қамтамасыз ету қаражатымен салық төлеу және басқа да міндетті төлемдерден кейін қалған қаражат) деген қатынасы (К1)

в) жалпы ай сайынғы міндеттемелердің сол кезеңдегі қарыз алушының жинақталған таза табысына деген қатынасы (О/Д);

г) ипотекалық, коммерциялық қарыз сомасы мен салық мүлкінің құны арасындағы қатынасы (К/З)

К1 коэффициенті 75%-тен аспауы керек. О/Д коэффициенті оныңм жиынтық табысынан 80%-тен аспауы қажет. К/З коэффиициенті мүлік түріндегі қосымша қамтамасыз етуі енгізген жағдайда 70%-тен аспауы керек.

Қарыз алушының тарихының анализі. Қарыз алушының ипотекалық қарызын өтеу қабілеттерін талдай отырып, компанияның жауапты тұлғасы қарыз алушының субъективті мінездемесінен барып шығып, аталған қарыз алушыға қаншалықты сенім артуға болатынын анықтауы қажет.

              Мойындалған міндеттемелерді орындау кезінде әлеуетті қарыз алушының жауапкершілігін анықтау үлкен маңызға ие.

              Компания мәлімет алудың қосымша көздерін пайдалана алады:

-            Несиелік тарихтың болуы;

-            Үшінші тұлғалардың ұсыныс хаты;

-            Кеден және салық органдарынан түскен мәлімет;

-            Қарыз алушының брондтерінің танылуы;

Мәліметтің басқа көздері. Егер  де әлеуетті қарыз алушының басқа да қарыз немесе қаржы міндеттемелері анықталса, онда оған қарыз берілмейді.

14. Қауіп факторын талдау мен андеррайтинг нәтижесі бойынша шешім қабылдау.               Қауіп факторын талдау мен ипотекалық несие беру туралы шешім қабылдаған кезде Компания келесілерді басшылыққа алуы тиіс:

-            Аса үлкен назар қарыз алушының ипотекалық несиені өтеу қабілеттілігне аударылады. Экономика секторының тұрақсыздығы, қарыз алушының қызмет бағыттарының ауысуы, қарыз алушының тауарлары мен қызмет көрсетуінің бәсекеге қабілеттілігі, сұраныстың тұрақсыздығы сияқты қайіп факторлары үлкен маңызға ие.

-            Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті сатып алу және ипотекалық несие берумен байланысты. Келісім-шарттарға кететін шығындарды өтеуге қажетті қарыз алушының ақша қорының жеткіліктілігін қарастыру қажет.

-            Қарыз алушының қарыз тарихын қалыптастыру, тексеру және талдау.

-            Кепіл мүлігін бағалау нақты ережелердің талаптарына сай өткізілуі қажет.

-            Қосымша факторлардың анализі көп жағдайда олар ипотекалық несие беру туралы шешімнің қабылдануына ықпалын тигізеді.

15. Қосымша факторлар қарыз алушының бекітілген нормаларына сәйкес келмеу фактісіне қарамастан, қарыз беруге негіз бола алады. Өтеуші факторларға басқа қарыз беруші мекемелерде уақытысында қарыздарды алып, төлеу табылады. Мүлікті  алған кезде , өтеуші фактор болып бір жыл мерзімінде ай сайынғы рентабельді төлемдерді төлеу фактісін  растайтын құжаттың берілуі табылады.

              Төлеуге  қабілетті  контрагенттермен қызмет көрсету мен азық-түлікті алып келу туралы ұзақ мерзімді жасалған келісім-шарттардың қарыз алушыда бар болуы. Ол бойынша төлем сомасы ипотекалық қарыз бойынша ай сайынғы төлемдерді өтеуге мүмкіндік беруі тиіс.

              Сатқан кезде ипотекалық қарыз бойынша   төлемдерді өтеуге мүмкіндік беретін ликвидтік мүлік ретіндегі айтарлықтай активтердің (олар жеке капитал негізінде қалауы тиіс) бар болуы.

              16. Компанияның Несие комитеті қарыз андеррайтингі бойынша ұсыныс хаттарды қарастырып, қарыз алушыға ипотекалық несиені беру немесе бермеу туралы шешім қабылдайды. Шешім есеп беру нәтижесі  бойынша қабылданады. Компанияның Несие комитетінің қызметі «Қарыз беру комитеті туралы ержемен» регламенттелінеді.

Коммерциялық ипотекалық қарызбен қамтамасыз ету

1. қарыз  алушының төлеу қабілеттілігін анықтаған кезде оның кепіл мүлігі аса үлкен маңызға ие болуына байланысты компания сатып алу келісім-шартын жасамастан бұрын және қарызды берместен бұрын кепіл мүлігін мұқият тексеруден өткізуі тиіс. Бекітілген шарт бойынша қарыз алушы ипотекалық қарызды   төлемеген жағдайда,  ипотекалық қарыз бойынша қарызды төлеу үшін компания заңды түрде кепіл мүлігі арқылы өндіртеді.

              Компанияның мүлік құны ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жеткілікті екеніне сенімді болуы қажет. Кепіл затын бағалаған кезде үш фактор талдануы тиіс:

-            Жылжымайтын мүлік нысанасына ие болу құқығын растау;

-            Мүлік құны мен ипотекалық несие қатынасы;

-            Мүліктің жағдайы, қалпы (орналасуы және т.б.);

-            қарыз сомасы мен мүлік құнының қатынасы ақша түріндегі алдыңғы жарнаны төлеу кезінде 70%-тен аспауы керек, ал басқа түрдегі қамтамасыз етуде 60%-тен аспауы керек.

-            кепілге ұсынылып отырған мүлік клиентке немесе үшінші тұлғаға тиесілі жылжымайтын мүлік болуы тиіс

Кепіл заты келесі талаптарға жауап беруі тиіс:

-            кез келген ауыртпалықтан бос болуы тиіс (жылжымайтын мүлік орталығында тұқтқынға алынбауы тиіс, жалға алу және басқа келісім шарттарымен байланыспаған);

-            өкілетті орган жазбаларында жеке кадастрлік нөмір иелену;

-            ғимараттың негізгі ауданына жылу беруді қамтамасыз етуші электрлік бу және газ жүйелеріне қосылуы тиіс;

-            суық және ыстық сумен қамтамасыз етілуі тиіс;

-            сантехникалық құрал-жабдықтарды, есік, терезе, төбесі жөнделген болуы тиіс.

Кепіл болған орын орналасқан ғимарат келесі талаптарға жауап беруі тиіс:

1.      апаттық жағдайда болмауы тиіс;

2.      цементті, тас немесе кірпіштен жасалған фундаменті болуы тиіс;

3.      металл, керамикалық немесе темір бетонды жабуға ие болуы қажет.

4.      Қамтамасыз ету кепіліне қабылдау мүмкіндігі ретінде компания, тұрақты мекеме, сенімді банк кепілін қарастыруы мүмкін;

5.      Кепіл затын сақтандыру;

6.      Қарыз алушы компаниямен келіскен шарттар бойынша кепіл заты болып табылатын мүлікті сақтандыру компаниясында сақтандыруы қажет. Шарттар келесідей:

-         Сақтандыру келісім-шарты ипотекалық қарыз мерзіміне жасалады;

-         Сақтандыру сыйақысы қарыз сомасын беруден бұрын төленеді

-         Кепілге берілетін жылжымайтын мүлікті өрттен, найзағайдан, жарылыстан, су тасқынынан, басқа да стихиялық апаттардан сақтандырылады.

              Компания ипотекалық несиелерді өз атынан береді. Ипотекалық коммерциялық несиелерді беру бекітілген «коммерциялық жылжымайтын мүлік бойынша клиенттермен жұмыс істеу процедурасына» сәйкес жүреді.

              Несие комитеті құптағаннан кейін компанияның жауапты қызметкері қажетті құжаттарды дайындайды:

-         Компаниямен клиент несие келісім-шартын жасайды;

-         Компаниямен клиент «Болашақтағы кепіл туралы келісім-шартқа» немесе «жылжымайтын мүлік кепілі келісім-шартына» қол қояды;

-         жылжымайтын мүлік кепілі келісім-шартпен қаткар ипотекалық куәлік рәсімделеді;

-         сақтандырудың сәйкес келген келісім-шарттары рәсімделіп, қарыз алушы тиесілі сақтандыру сый-ақыларын өтейді;

-         компания қарыз беру келісім-шартының негізінде мүлік сатушысымен (алдыңғы жарнаны есепке алумен бірге) есеп беріседі немесе клиенттің жеке есеп шотына қарыз сомасын аударады немесе қарыз сомасын клиентке ақшалай түрде беріледі;

-         компанияның жауапты қызметкері қарыз беру келісім-шартының бір тұп нұсқасын клиентке береді. Мүлік кепілі келісім-шартының барлық нұсқалары өкілетті мемлекеттік органдарға тіркеу үшін компанияда қалады;

-         жылжымайтын мүлік бойынша құқық иелену құжаттардың барлығы ипотекалық несиені толық өтегенше компанияда қалып отырады.

Қарыз сомасын беру негіз болып келесіде табылады:

-         экспертиза келісім-шарты;

-         банк қарызының келісім-шарты;

-         болашақтағы кепіл туралы келісім-шарты немесе кепіл келісім-шарты;

-         алдын-ала төлем туралы хаттама (қажет болған жағдайда);

-         қосымша қамтамасыз ету келісім-шарты (егер де ол жобамен қарастырылса).

         Ипотекалық коммерциялық қарызға қызмет көрсету. Берілген ипотекалық несиелер бойынша жеке іс ашылады, ол несие досьесі деп аталады. Несие досьесінде қамтылған құжаттар қарыз міндеттемелері бойынша негізгі ресми құжаттар болып табылады да, әр несие бойынша жеткілікті мәлімет қамтуы қажет. Жоба шеңберінде, несие досьесі рәсімделіп, компанияда сақталады. Несие досьесінде қамтылған мәлімет ағымына енгізілетін барлық өзерістерді компанияның жауапты қызметшісі енгізіп отырады. Несие досьесі құпия құжаттардың қатарына жатқызылады.

           Қарызды өтеу мониторингі. Несие досьесін жүргіуші Компания қызметшісі қарыз бойынша тұрақты мониторингтің өтуіне жауап береді. Компания бухгалтериясы атаулы қызметкердің талабы бойынша қарызды өтеу туралы барлық қажетті мәліметтерді беруі тиіс. Сонымен қатар компанияның жауапты қызметкері міндеттемелер қамтамасыз етілуіне алынған жылжымайтын мүлік мазмұнын тексеріп, қажет болған жағдайда бұзушылықтарды жою бойынша нұсқаулар береді.

Ипотекалық коммерциялық  қарызды кері қаржыландыру. Өзінің қалауынша компания келесі құқықтарға ие:

-         бекітілген несиелеу лимитінің шеңберінде банктерден немесе келісім-шарт негізінде басқа да қарыз беру ұйымдарынан қарыз алуға;

-         келісім-шарт негізінде банк немесе басқа инвесторларға ипотекалық куәліктерді сатуға;

-         жеке активтермен немесе ипотекалық қарызбен қамтамасыз етілген құнды қағаздардың эмиссиясы мен орналастыруын іске асыру.

Ипотекалық коммерциялық қарыздарды кері қаржыландыру бойынша Банк пен Компания арасындағы өзара әрекеттесу «Ипотекалық қарыздарды кері қаржыландыру туралы ережемен» регламенттеледі.

Проблемалық қарыздар. Егер қарыз мерзімі өтіп кеткен ссудалардың есебіне шығарылса, келесі шаралар қолданылады:

-         компания қызметкері сол күні компания басшылығын орындалмау фактісі туралы хабардар етуі тиіс;

-         компанияның жауапты қызметкері төлемнің уақытысында төленбеу себептерін, клиенттің қаржы және экономикалық жағдайын, клиенттің өз міндеттемелерін орындау мүмкіндігін анықтау үшін жедел түрде клиентпен байланысуы қажет.

-         Егер клиенттің өз міндеттемлерін орындау мүмкіндігі болмаса, компанияның ішкі несие саясатына сәйкес кепіл затын соттан тыс іске асыру жолымен міндеттемелерді өтеу бойынша шаралар қолданылады.

-         Өтем мерзімі 30 күнтізбекті күннен асып кетсе, іс жүзіндегі заң шығаруға сәйкес кепілден өндіріп алу процесі басталады.

3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы

              2000 жыл біздің Республикамызда ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі дамуын табу үшін негіз қалана бастады. Болашақта ипотека арқылы материалдық өндірістің түрлі салаларына - өнеркәсіп, ауыл шаруашылығы, қызмет көрсету, шағын кәсіпкерлік – қаржы ресурстарын тарту туралы айтуға болады, яғни тек тұрғын үй құрылысына ғана емес, өндіріс алаңдарына көңіл бөлу қажет.  Алайда қазіргі жағдайда тұрғын үй саласында, бұл өтпелі экономикасы бар көптеген мемлекеттердің тәжірибесінен белгілі, біршама жетістіктерге жетуге болады. Себебі, Қазақстанда жаңа баспана қажеттіліктері өсіп келеді, ал халықтың несие ресурстарын тартусыз қаражаты ол қажеттілікті өтеуге жетпейді. . Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің  қалыптасуына түрткі болған 2000 жылғы 21 тамызында қабылданған «Қазақстан Республикасында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландыру мен ипотекалық несиелеу жүйесінің даму тұжырымдамалары». Аталған тұжырымдамаға сәйкес  біздің республикамыздағы ипотекалық несиелеудің жүйесі жоғарыда аталған малайзиялық үлгіге    негізделіп жүргізілген. Қазақстан Малайзия емес, сондықтан олардың тәжірибесін толығымен алуға болмайды.