Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілері

-                     Қарыз беруші комитетінің оң шешімінен кейін Клиент банктік қарыз келісім-шартына қол қойып, сақтандыру  фирмасында полисті рәсімдейді;

-                     Сатушылар есеп айырысу күніне дейін немесе қарыз беру күніне дейін клиент фискалдық орган қызметкеріне қаржы қауіптерін сақтандыру  полистерін келісім-шарт көрсетуі тиіс;

-                     Фискалдық орган қызметкері ББ-ның қызметкеріне қол қою арқылы сақтау үшін (досьеге) береді.

  Заңды тұлғалардан кепіл қабылдау.  Ол қосымша қамтамасыз ету ретінде қабылданады. Компания оларды келесі жағдайларда сұрауы мүмкін:

-      төлеуге қабілетті клиент күмән тудырған кезде;

-      басқа дербес жағдайларда;

Кепілдерді қабылдауды қарастыруды банктер немесе ірі фирмалар жүргізеді. Кепіл берушінің кепілін қамтамасыз ету келесі шарттарға жауап беруі тиіс:

-      Заңды тұлға есеп шоты бойынша бір жылдан (кем дегенде) айналымы болуы қажет, бұл банк анықтамасымен расталуы керек;

-      салық инспекциясында расталған соңғы үш есеп беру кезеңіндегі баланстық есеп беруді компанияға көрсету (кепілдің өту мерзімі бойынша есеп беру);

-      есеп беру шотына картотеканың болмауы;

-      несиелік берешектің болмауы туралы банктің анықтамасы.

Мұндай клиенттерді қаржыландырудың басты шарты болып қызметкері клиент болып табылатын гарантпен кепіл келісім-шартын жасау болып табылады. Кепілдерді қабылдау кезінде фискалдық орган қызметкері гаранттың төлеу қабілеттілігіне сенімді болуы тиіс. Ол үшін келесі құжаттарды талап еткен жөн: банктен соңғы 6 айдағы айналым туралы анықтама, соңғы есеп беру кезеңінің барлық қосымшалары бар фирма балансы, басқа да қаржы құжаттары. Егер де Гарант Қазақстан нарығында белгілі болып, оның төлеу қабілеттілігі күмән тудырмаса, онда Фискалдық орган қызметкері аталған құжаттар тізімін талап етуге құқығы жоқ. Кепіл хаттың типтік формасы Компаниямен бекітіліп, формадан ауытқу компания президентінің рұқсатымен ғана жүреді. Кепілдің ең көлемді сомасы жеке түрде анықталады.

Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау:

1.      Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау барысында қарыз алушының алдын-ала мамандандырылу парағы толтырылады;

2.      Табыстары ипотекалық несие алуға мүмкіндік беретін әлеуетті қарыз алушылар ретінде мамандандырылатын клиенттер шеңберін компания анықтайды;

3.      Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау қарыз алушының негізгі қажеттіліктері мен нақты ережелердің талаптарына сай келуін анықтау болып табылады;

4.      Қарыз алушылар алдын-ала әңгімелесу барысында компаниядан ипотекалық несие беру шарттары мен ережелері туралы мәлімет алып отырады. Олардың ішінде:

-      Қарыз алушының төлеу қабілеттілігне қойылатын талаптар;

-      Қарыз алушының несие өтеу қабілеттілігіне қойылатын талаптар;

-      Ипотекалық, коммерциялық қарыздың қайтарылуына қойылатын талаптар;

-      Қарыз беру ісін қарастыру үшін қажетті құжаттардың тізімі;

-      Берілетін мәліметтің компаниямен тексерілуіне клиенттің келісім беруі;

-      Қарыз келісім-шартын, кепіл келісім-шартын жасау мен екі жақтың міндеттері мен құқықтарын реттеу ережесі;

-      Кепіл мүлігін бағалауға, оның жеке және заңды мәртебесіне қойылатын талаптар.

5.Фискалдық орган қызметкері компанияда алдын-ала есеп жүргізеді:

-                     Ипотекалық коммерциялық қарызын неғұрлым тиімді сомасын есептейді;

-                     Ипотекалық  қарызбен ол бойынша сыйақыны өтеуге арналған ай сайын клиент төлемдерін есептейді;

-                     Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті соманы иеленуі тиіс қарыз алушының колдағыи бар ақша қаражатын есептеу, немесе қосымша қамтамасыз етуді, сатып алуға байланысты жасалған келісім-шарттарға шыққан шығындарды есепке алады.

-                     әлеуетті қарыз алушыға келісім-шарттарды жасау мен тәртібі туралы    (жылжымайтын мүлік бойынша кепілге қатысты мәмілелерді міндетті мемлекеттік тіркеуден өткізуге байланысты әрекеттердің тәртібі жатады ), жеке құжаттарда нотариалдық растау қажеттілігі туралы мәлімет беріледі де, ипотекалық қарызды алу мен өтеу мерзімі, тәртібіне байланысты, қарыз алушының міндеттері мен құқықтарына кеңес беріледі;

-                     Қарыз алушының төлеу қабілеттілігі туралы нақты мәлімет алу мақсатында арыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтаудың стандартты формасы пайдаланылады. Компания әлеуетті қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау. Компанияның ипотекалық қарыз беруге міндетемейтіні туралы, ипотекалық қарыз беру туралы арыз бойынша он шешім қарыз алушының төлеу қабілеттілігі мен несие өтеу  қабілеттілігі туралы мәліметті тексеру тексеруден кейін анықталған несиелеу нәтижесінің негізінде қабылданатыны ескеруі тиіс.

-                     әлеуетті қарыз алушы ауызша түрде толық мәлімет алуы тиіс. Ол бойынша несиелеу шарттарын, мойнына алатын құқылық және қаржылық міндеттерін саралап, ипотекалық несие алуға келісім-шарт жасайды.

-                     алдын-ала маманданудан өткен әлеуетті қарыз алушы құжаттар тізімін алып, оларды компания ипотекалық қарыз беру туралы шешім өабылдауға қажетті мәліметті растауға көрсетеді;

-                     ипотекалық қарыз алу үшін арыз толтыруға қажетті құжаттар тізімі.

Заңды тұлғалар үшін:

-      Заңды тұлғаның мемлекеттік тіркеуден өткені туралы куәлік;

-      Статистикалық карточка;

-      Мекеме құжаттары (мекемелік келісім-шарт, жарғы);

-      Салық органдарында тіркелу туралы құжат (РНН);

-      Қаржылық-шаруашылық қызмет нәтижелері туралы есеп берулер мен баланс, соңғы үш кварталды кезең бойынша ақша айналымы туралы есеп беру;

-      Бизнес- жоспар;

-      Алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық орнату құжаттардың көшірмесі (мүлік алуға сұралған қарыз);

-      Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттардың көшірмесі мен жобалық-сметалық құжаттану және өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз жөндеу жұмысына сұралғанда);

-      Жер учаскесіне құқық иелену құжаттардың көшірмесі, жобалық-сметалық құжаттану, өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз құрылыс мақсаттарында сұралған жағдайда);

-      Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);

-      Құрылыс жұмыстарының кестесі (жөндеу немесе құрылысқа қажет жағдайда қарыз сұралғанда);

-      Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.

Заңды тұлғасыз кәсіпкерлік қызметпен айналысушы жеке тұлғалар үшін:

- қарыз алушының жеке куәлігінің көшірмесі немесе қарыз алушының                                             тұлғасын анықтаушы басқа да құжаттардың көшірмесі;

- қарыз алушының отбасылық жағдайын растаушы куәліктер (үйлену         туралы куәлік, бала тууы туралы куәлік, айырылысу туралы куәлік): №3 формалы құжат ;

-         неке келісім-шартының көшірмесі (егер бар болса);

-         қарыз алушымен тұратын кәмелетке толған отбасы мүшелері куәлігінің көшірмелері;

-             салық инспекциясымен расталған алдыңғы жылдың табысы туралы декларацияның көшірмесі (бар болған жағдайда;

-             кәсіпкерлік қызметпен айналысу патенті;

-             соңғы үш ширектегі айналым туралы банк анықтамалары (банкте есеп шот бар болған жағдайда);

-             салық органдарында тіркелу қағазы (РНН);

-             бизнес-жоспар;

-             алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттары (мүлік алуға сұралған қарыз жағдайында);

- Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттары мен жобалық-сметалық құжаттар, өкілетті орган рұқсаты (қарыз жөндеу жұмысына сұралғанда);

- Жер учаскесіне құқық иелену құжаттары, жобалық-сметалық құжаттану, өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз құрылыс мақсаттарында сұралған жағдайда);

- Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);

- Құрылыс жұмыстарының кестесі (жөндеу немесе құрылысқа қажет жағдайда қарыз сұралғанда);

-    Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.

Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтауды өткізудің нәтижесі болып Компания мен Қарыз алушы қол қойған жобаның экспертизқасы туралы Келісім-шарт болып табылады.

-      Қарызды төлемеу қаупін бағалау (қарыздың андеррайтингі): Компания ипотекалық коммерциялық қарызға толтырылған «Сауалнама арыз» бен құжаттар жиынтығынан тұратын толық пакет негізінде әлеуетті қарыз алушының қаржылық жағдайы туралы толық мәлімет қалыптастырып жинақтайды;

-      Андеррайтинг процедурасы әлеуетті қарыз алушы туралы жиналып құжатпен расталған мәліметтерді талдау арқылы жүреді;

1). Әлеуетті қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалау, оның  шығыс, кірісі негізінде уақытысында қарызды өтеу қабілеттілігін бағалау: қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалау табысына қарай ипотекалық қарыз бойынша төлемдерді уақытысында, үнемі жүргізу көзқарасы тұрғысынан өткізіледі.

Бағалауды жүргізу үшін келесі процедура пайдаланылады. Барлық қарыз алушылар екі категорияға бөлінеді:

А категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу есебіне ай сайын төлем өтеуге қажетті жеткілікті табысқа иеленген;

В категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу есебіне ай сайын төлем өтеуге қажетті жеткіліксіз табысқа ие болғандар, олар қарызды өтеуді қосымша табыспен (коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу немесе салу) байланыстырады.

А категориялы Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтау келесіден көрінеді. Қарыз алушы несиелеу мерзімінде қолдағы бкр табыс деңгейін сақтап қалады. Соңғыға байланысты қарыз алушы жеткен табыс деңгейінен барып қарызды өтеу мүмкіндігін беретін бизнес жоспарын көрсетуі мүмкін.

В категориялы қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтау келесіден көрінеді. Қарыз алушы коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу немесе салуға байланысты өзінің табысын ұлғайтуы тиіс. Бұл жағдайда қарыз алушы қодағы бар табыс пен қосымша табыс арқылы қарызды өтеу мүмкіндігін бейнелеген бизнес жоспарды құруы тиіс.

2) Анализ негізінде компания қызметкері бекіткен «Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін талдау» негізінде «коммерциялық несиелеу бөлімінің қорытындысы» құрылады. Ол неғұрлым көп деңгейде қарыз алушының қаржы-экономикалық жағдайының бизнесті бейнелеумен, қарыз бойынша міндеттемелерді өтеу қабілеттілігімен байланысты барлық мәселелерді шешуі тиіс.

3) Қабылданған қаржы міндеттемелерін орындау дайындығын анықтаушы қарыз тарихын талдау негізінде әлеуетті қарыз алушының несие өтеу қабілеттілігін анықтау

4) Кепіл затына (жылжымайтын мүлік) құқық иелену құжаттарын заңды түрде расталуын тексеру

5) жылжымайтын мүлік құнын анықтау, жылжымайтын мүлік жағдайын бағалау

6) ипотекалық қарызға коммерциялық арыз беру сәтінен бастап қарыз алушының кәсіпкерлік қызметінің тұрақтылығын бағалау

7) қарыз алушының кәсіби тәжірибесінің, нарықтағы орнының, бәсекелестікке қабілеттілігінің, өндірген өнімдері мен көрсететін қызмет деңгейі

Қарыз алушының табыс көздерін тексеру. Компанияның жауапты қызметкері мен қарыз алушы берген мәлімет негізінде, оның нақтылығын тексеру кезінде, орта салалық көрсеткіштер мен мәліметтерді салыстырк негізінде жүргізіледі. Компанияның жауапты қызметкері кәсіпкерлік қызмет жүргізілетін орынға келіп, көзбен мөлшерлеп қарыз алушының іс-әрекеттерінің жағдайларына баға беруі тиіс. Қарыз алушыға берілетін ипотекалық қарыздың неғұрлым сомасын есептеу тұрақты және ресми құжатпен расталған табыстың негізінде болуы тиіс. Компания әлеуетті қарыз алушы ипотекалық қарызды төлеу мерзімі аралығында барабар табыс алатынын қарастыруы тиіс. Компаниямен есепке алынатын табыс түсіру көздері болып келесілер табылады:

o        Қарыз алушының негізгі қызметінен түсетін кәсіпкерлік табысы;

o        Қосымша қызметтен түсетін қарыз алушының кәсіпкерлік табысы;

o        Депозит бойынша есептелетін пайыз бен дивидент түріндегі табыс;

o        Алынған, жөнделіп және салынып жатқан жылжымайтын мүлікпен байланысты табыстың көлемінің ұлғаюы;

o        ипотекалық қарызды өтеуге жарамды басқа да табыстар.

Соңғы алты айдағы орта есеппен алғандағы оның табысының көлемінің негізінде қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалауды жүргізеді. Жылжымайтын  мүлікті сатып алғаннан кейін қарыз алушының шығындарының өзгеруін есепке ала отырып барлық салық пен міндетті төлемдерді төлегеннен кейін түскен жарты жылдық табысты алтыға бөлсек, ипотекалық қарызды өтеуге жұмсалатын орта айлық табысқа ие боламыз.

   Қарыз алушы шығындарын талдау.              Қарыз алушы шығындар тұрақтылығы мен мақсаты бағдары бойынша біріккен топтар ерекшеленеді:

-            Сатып алынып жатқан коммерциялық Қарыз алушы шығындарын байланысты қарыз алушының болашақ ай сайынғы шығындары (ипотекалық несие бойынша төлемдер, мүлік салығы, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, техникалық қызмет көрсету үшін төлемдер, коммуналдық қызмет көрсетуге кеткен төлемдер, жылжымайтын мүлікті іске асырумен байланысты басқа мүмкін тұрақты төлемдер мен жиналымдар);