Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілері

Дүниежүзілік тәжірибе жан-жақты зерттелгенімен, қазақстандық гнарықтың ерекшеліктері банк алдында бірнеше міндеттер қояды. Банктер өздерінің мүмкіндіктеріне сәйкес оларды шешуде. Артынша өз көзқарасым бойынша ипотекалық несиелерді беру кезінде жіберілетін кемшіліктерді атауға жөн көрдім.

              Алғашқы кемшілік – ипотекалық несиені беру кезінде диверсификация жағдайының болмауы. Біздің елімізде ипотекалық несиелер көп жағдайда дайын баспана алуға беріледі де, оның құрылысына көңіл аса бөлінбейді. Сонымен бірге несиені өтеу клиент табысы арқылы жүреді. Ал егер келесі вариантты пайдаланса, ол өзінің нәтижесін берер еді. Азамат пен банк арасындағы қарым-қатынастарда несиені өтеу гаранты болып риэлторлық фирмалар танылған кезде қарызды өтеу көзі қарыз алушының жеке иелігінде бар жылжымайтын мүлік болып табылады.

              Несиелеудің аталған үлгісінің механизмі келесідей: банктен ипотекалық несие алу үшін азамат ескі пәтерді сатып алу келісім-шартын жасауы керек. Одан кейін азаматқа ипотекалық несие бойынша кепіл хат беріледі.

              Банк несиесі өзі жинаған ақшасы дайын баспана алуға жұмсалады. Жаңа баспана алғаннан кейін азамат сатып алу келісім-шартына сәйкес ескі баспананы риэлторлық фирмаға береді.

              Риэлтор ескі пәтерді сатып, өндірген ақшаны банк алдындағы ссудалық қарызды төлеуге жұмсайды. Несиелеудің бұл варианты менің ойымша өз табысынан қарыздарды өтеуге мүмкіндігі жоқ көптеген оьбасылардың мәселесін шешер еді. Дамыған мемлекеттердегі ипотекалық несиенің  жіктемесін берген кезде келесі нысаналар белгіленеді:

-         жер учаскелерін алу;

-         жер учаскелерін игеру;

-         тұрғын үй құрылысы;

-         тұрғын үй емес құрылысы.

Ипотекалық  несиелеудің осы аталған түрлерінің ішінен біздің елде тұрғын үй құрылысы ғана қолданылады, яғни несие жаңа баспана сатып алуға немесе тұрғын үйдің құрылысын қаржыландыруға беріледі.

Банк несиесі арқылы жер учаскелерін алу жер туралы заңның жетілмеуіне байланысты мүмкін емес. «Жылжымайтын мүліктің ипорекасы туралы» заңға сәйкес кепіл заты, яғни жылжымайтын мүлік кепіл берушінің жеке меншігі болуы тиіс, ал біздің республикамызда жерді жеке меншікке алу қамтылмаған.

Егер де қарыз алушы ай сайынғы төлемдерін өтей алмаса не болады? Біздің заң шығаруымызға сәйкес, кезекті төлемді төлеу

(несие бойынша) күнтізбекті 30 күн ағымында кешіксе, банк кепіл мүлігін соттан тыс іске асыруға құқықты.

Шетелде мұндай жағдайдың алдын алу үшін қосымша кепілмен қамтамасыз етілген ипотекалық несиенің түрі бар. Берілген түр қарыз төлеушінің алынатын жылжымайтын мүліктің құнының 20%-к көлеміндегі жарнамен жылжымайтын мүліктің құнынан 10%-к көлеміндегі кепіл депозитін қамтиды. Соңғысы қосымша қамтамасыз ету болып табылады. Бұл  депозиттен түскен қарыз алушының уақытша өтиеу мүмкнідігі болмаған жағдайда ай сайынғы жарналарды өтеуге жұмсалады. Алдыңғы жарнаның көлемін түсіруге мүмкіндік беретін болашағы бар бағыт болып ипотекалық несиелерді сақтандыру компанияларында сақтандыру болып табылады. Ипотекалық қарызды сақтандыру, әдетте он жылға созылады. Мерзім өткеннен кейін төлемеу салдарынан банк шығындарыгның мүмкіндігі азая береді. Сақтандыру жағдайы болып қарыз алушы несиені толығымен немесе бөлігін төлемеу болып табылады. Әрине, сауданың көлемі ұлғайған сайын сақтандыру сомасы да өсе бастайды. Батыс елдерінде сақтандырудың көлемі 12%-22 % құрайды. Сақтандыруға байланысты мәселелер келесіден шығады:

-         Біріншіден, банкпен іске асырылатын сақтандыру төлемдері ипотекалық несиенің бағасын көтереді.

-         Екіншіден, республикамыздың сақтандыру нарығы анағұрлым деңгейде дамыған және де бұл тектес қызмет көрсетуімен айналыспайды. Тағы бір кемшілік деп қарыз алушының ипотекалық несиені өтеудің өзіңе ыңғайлы схемасын таңдау мүмкіндігінің жоқ болуын айтуға болады.

Біздің банктерімізде несиені өтеу аннуитеттік төлем сызбасы бойынша жүреді, яғни өтеу мерзімі бойынша біркелкі өтем мөлшерлі төлемдер жүреді. Әрине,  мұндай әдіс банк үшін де, клиент үшін де өте ыңғайлы. Алайда, менің ойымша клиент таңдау мүмкіндігіне ие болуы керек. Мүмкін ол өз қарызын басқалай төлеуді ыңғайлы санайтын шығар, мысалы: бірнеше жыл бойы қарыз бойынша пайыздарды төлеп, негізгі қарыз сомасын біртұтас төлем арқылы немесе қарыздың  негізгі сомасының тіркелген төлем сызбасы (төлем көлемі азайып отырады) бойынша өтеу.

Екінші деңгейлі банк талаптарын анықтау кезінде аналитиктердің көзқарасы тұрғысынан келесі критерийлерді атап өткен жөн:

-         банк банктік немесе басқа да операцияларды жүргізу үшін лицензия иеленуі керек;

-         халықаралық стандарттарға банктердің өтуі бойынша банк бірінші топқа жатқызылуы тиіс;

-         банк Ұлттық банк бекіткен пруденциалдық нормативтерді және де орындалуға міндетті нормалар мен лимиттерді орындауы тиіс;

-         соңғы екі жыл бойы залалсыз болуы тиіс;

-         банктің соңғы жылдық есеп беруі тізімі Ұлттық  банкпен бекітілген халықаралық аудиторлық компаниямен расталуы тиіс.

Мәселелердің екінші кешені – қаржы операцияларының жаңа типтерін құруға бағытталған банктің ішкі ортасын қалыптастыру.

Қазақстан Республикасы ипотекалық банктерінің даму болжамы келесіден тұрады: ипотекалық  және коммерциялық банктер мен басқа да несиелік-қаржылық мекемелердің арасындағы ақша қаражаттарын тарту мен ипотекалық несие беру саласы үшін   аса терең бәсекелестік ипотекалық банктердің дәстүрлі операциялар шеңберінен шығу қажеттілігін тудырады.

              Барлық жаңалық сияқты ипотекалық несиені  де халық сенімсіздікпен қабылдады. Ал ипотекалық несиелеу жүйесінің әрі қарай дамуы үшін келесі мәселелерді шешу керек:

-         ипотека механизмін іске асыру мен алғашқы және екінші қайтара нарықтың (тұрғын үй), ипотекалық несиенің тиімді қызмет етуін қамтамасыз етуші нормативтік және заң шығару базасын жетілдіру;баспана, ипотекалық несие нарықтарына ұзақ мерзімді,

бюджеттен тыс қаржы ресурстарының түсуін қамтамасыз етуші  әмбебап механизмін жасап шығару мен ендіру;

-         нарықтың барлық қатысушыларының өзара тиімді әрекеттесуін қамтамасыз етуші инфрақұрылымды жасау; ипотеканың бөлшектенген құрылымы қажет (банк, компания);

-         баспанамен байланысты мәмілелер кезінде табыс салығы бойынша жеңілдіктерді қарастырылатын салық ынталандыруы, қосымша құн салығын алып тастау;

-         несие алу үшін мемлекетпен мақсатты субсидийлер беру;

-         ипотекалық несие субъектілері арасындағы еркін бәсекелестік үшін тең жағдайлар жасау;

-         қарыз алушылар үшін (алашақтардың заңсыз әрекеттерінен) әлеуметтік қорғау механизмін құру.

Ең бастысы, менің ойымша, азаматтарға ипотека саласы бойынша мәлімет беру және оларға бұл бизнес түрінің қандай тиімді екенін жеткізу.

Қорытынды

              Дүниежүзінің мемлекеттерінің көпшілігінде ипотекалық несиелеу халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде үлкен рөл атқарады. Шағын, бірақ тұрақты табысқа ие халық қабаттарымен жеке меншікке үй алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелеу жүйесі құрылыс саласына инвестиция тарту мен қор нарығының жаңа сегменті  – құнды ипотекалық қағаздардың – қызмет етуін қамтамасыздандыруға мүмкіндік береді.

Қазақстан Республикасының Үкіметі ұзақ мерзімді құрылысты қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасын (концепция) ұйғарды. Бұл Қазақстан Республикасы Президентімен қойылған несиеге қол жетерлікті көтеру, жылжымайтын мүлікті кепілге беру арқылы банктік емес ұйымдар мен банктердің қатысуын арттыру жолымен қолдағы бар ішкі инвестициялардытарту мақса-мүдделерінің шешу жолдарының жаңа түрлерін анықтау мен ендіру үшін қажет болды.

Жүйенің дамуындағы жағымды фактор болып соңғы соңғы жылдардағы халық жиналымы деңгейінің өсуі болып табылады. Алайда, ол мұқтаждықтағы  көпшілікке тұрғын үйдің толық құнын бір уақытта төлеуге мүмкіндік бермейді. Бұл ипотекалық несиеге деген сұранысты тудырады.

Сонымен қатар, ең алдымен зейнетақы жүйесінің қатысына қарай айтарлықтай ішкі инвестициялық әлеуеттің бар болуын атап өткен жөн. Яғни экономиканың нақты секторына зейнетақылық жиналымдарды тарту.

Бұл мүмкіндікті ұсынылып отырған жүйе қамтамасыз етеді. Ол ипотекалық құнды қағаздарды шығару мен орналастыру жолымен банктермен қаржыландыруды қарастырады.

Дүниежүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеудің түрлі үлгілері бар. Олар бір-бірінен несиелеу мен кері қаржыландыру үрдістерін ұйымдастыру мен мемлекеттердің қатысу деңгейіне (дәрежесіне) қарай айрықшаланады. Қалыптасқан экономикалық жағдайларда АҚШ, Германия, Малайзия тәжірибелерінің негізінде жүйелердің қосындысынан шыққан «Туынды» (гибрид) жүйесін пайдалану туралы шешім қабылданды. Сол себепті арнайы мамандандырылған Қазақстандық  Ипотекалық компания ұйымын құру туралы шешім ұйғарылды. Компанияның алғашқы кезеңінде негізін қалаушы болып Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі табылды. Кейінде компания капиталына халықаралық қаржы ұйымдары мен екінші деңгейлі банктердің қатысуы жоспарланып отыр. Қазақстандық  Ипотекалық компаниясын құрудың негізгі мақсаты болып орта табысы бар азаматтарды құны бойынша қолға жетерлік баспанамен қамтамасыз етуші жүйені ендіру мен баспанаға деген төлем қабілеттілікті сұраныс нысаналарын ұлғайту табылады.

Қазіргі кезде ұсынылып отырған шартқа сәйкес ипотекалық несиелеуді алу мүмкіндігі халықта шектеулі. Оның негізгі себептері болып несиелеудің қысқа мерзімдері мен несиені валюта немесе теңгемен валюталық эквивалент байламымен беру табылады. Осының  нәтижесінде  әлеуетті төлем қабілеттілігі бар қарыз алушылардың басым бөлігі тарқайды да, бұл қаржы нарықтарында инвестицияларды тарту жолымен толық кері қаржыландыруға қажетті ипотекалық несиелер портфелін қалыптастыруға мүмкіндік бермейді.

Бірінші кезеңде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер 3-тен 10 жылға дейін мерзімге беріледі. Өтеудің мерзім ұзақтығына байланысты қарыз төлеушінің ай сайын төлем көлемі азая береді. Несие сомасы сатып алынатын баспананың нарықтық құнының 70%-н құрайды, ал қалған 30% баспана үшін төлемнің алдыңғы жарнасын құрайды, оны қарыз төлеуші өз есебінен төлеуі тиіс. Сонымен бірге несие бойынша ай сайынғы төлемдердің сомасы қарыз алушының табысының 35%-н құрауы тиіс.

Алынған несиені өтеу мен ол бойынша сыйақыларды өтеу аннуитеттік төлем арқылы іске асады. Ол құрамында сыйақыны төлеу бойынша толық төлемді (негізгі қарыздың қалдығына есептеледі) несие бойынша негізгі қарыздың бөлігін қамтиды.

Қазақстандық  Ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық несиелеудің жалпы сызбасы келесідей болады:

1)     алашақ банк қарыз алушыға талап ету құқығының кепілі болатын баспананың сатып алынуына ипотекалық несие береді.

2)     Қазақстандық  Ипотекалық компания ипотекалық несие бойынша алашақ банктерден талап ету құқықтарын сатып алады да, құнды қағаздар шығарады. Банктер несие бойынша талап ету құқықтарын сатып, несиелеу саласын кеңейтуге мүмкіндік алады. Несиеге банктік қызмет көрсетуді компаниямен жасалған сенімді басқару келісім-шартының негізінде алашақ банктер жүргізеді.

3)     Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.) екінші қайтара ипотекалық нарықта талап ету құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық құнды қағаздарды сатып алады да, ипотекалық нарықтың кері қаржыландыруын жүргізіп, тұрғын үй несиелеуге ақша түсімін қамтамасыздандырады.

Құрылуынан бастап қазіргі кезге дейін Қазақстандық  Ипотекалық компания  Астана мен Алматы қалаларында ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру бойынша  пилоттық жобаны іске асыруға дайындық жұмысын жүргізді. Пилоттық жобаның басты мақсаты іс тәжірибесінде компанияның қауіптерді бағалау, ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру мен қызмет көрсету, компания банктерінен несие бойынша талап ету құқықтарын беру, ипотекалық облигациялардың эмиссиясы бойынша процедураларын жетілдіру болып табылады. Жобаға қатысу туралы келісімге бес әріптес банк келді (АТФ банк, Казкоммерцбанк, Көмір банк, Банк Тұран Әлем, Банк Центр кредит), және де оларға банктен тыс Астана финанс ұйымы қосылды.

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

1.      «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы»ҚР-ның салық кодексі  24.04.2004г.

2.      ҚР-ның президентінің жарлығы «Об   ипотеке   недвижимого   имущества»  23.12.1995г. өзгертілген 03.06.2003г.

3.      Закон   РК   «ҚР-ғы жергілікті мемлекеттік реттеу туралы заң»
23.01.2001г.

4.      Постановление Правительства РК  от  21.08.2000г.   «О  концепции
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования».

5.      Постановление Правительства РК от 29.12.2002г. «О проекте Закона
РК     «О     внесении     изменений     и     дополнений     в     некоторые
законодательные акты РК по вопросам кредитования»».

6.      Постановление Правительства РК от 07.06.2001г. «О проекте Указа
президента  РК  «О  дальнейших  мерах  по  реализации  Стратегии
развития Казахстан - 2030»».

7.      Постановление Правительства РК 19.2.2002г.    №    1330  о Генеральном плане г. Алматы.    

8.      Государственная   Программа  развития   жилищного   строительства,
рассчитанная на 20005-2007гг.,

9.      Решение    Маслихата    г.    Астаны    от    06.10.99г.    «О    программе
жилищного строительства до 2000г и на перспективу».

   Ю.Решение   Маслихата   г.   Астаны   от   25.12.2001г.   «О   программе ипотечного кредитования жилищного строительства в г. Астана».

11.              Решение 10 сессии алматинского городского Маслихата 11 созыва от
25.05.2001г.      «Об      утверждении      Положении      «О      долговых
обязательствах г. Алматы» и «О залоговом фонде г. Алматы».

12.              «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной
деятельности     требований     к     методам     оценки     недвижимого
имущества» Совместный приказ от 21.11.2002.

13.Научно-практический комментарий статей Гражданского кодекса РК

о залоге/Ягредпринимателъ и право, 2001, № 17,18,20.

14.АбрамоваМ.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение и

кредит. М., 1996.

15.Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное

обращение, кредит и банки.М., 1995.

16.Банктер және банктік оперциялар./ Е.Ф. Жукова. М., 1995. 17.Банковский бизнес в России. МВД на рынке капитала. М.,1994. 18.Банковское дело/ под.ред. проф. В.И.Колесникова., М., 1997. 19.Банковское дело/ под ред. О.И.Лаврушиной., М., 1992.

  20.Банковское дело/ под ред. Ю.А. Бабичевой., М., 1994.

21.Будут новые квартиры./  Страна и мир, июнь 2004.

22.Виноградова Т.Н. Банковские операции: уч.пособие. Ростов   н/Дону,2001.

23.Деньги, кредит, банки/ под ред. О.И. Лаврушиной., М., 1998. 24.Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в