Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілері

5.                 келісім-шарт жасау кезеңі: а) сатып алушы мен сатушының баспананы сатып алу келісім-шарты; б) қарыз алушы мен алашақ арасындағы несие келісім-шарты.

Жеке меншік құқығының өтуі мен ипотека іс жүзіндегі заң шығару талаптарына сәйкес рәсімделіп, тіркеледі:

1)                сатушымен есеп жүргізу кезеңі;

2)                алынатын баспананы сақтандыру кезеңі;

3)                ипотека келісім-шартын жасау

Дәстүрге сәйкес, алашақ артынша несиеге қызмет көрсету жүргізеді, яғни қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, бухгалтерлік және негізгі қарыз бен пайыздарды өтеу туралы жазу жүргізеді, берілген ипотекалық несие бойынша барлық қажетті әрекеттерді іске асырады.

Несие келісім-шарты бойынша міндеттемлер орындалғаннан кейін, несие өтелген деп есептеліп, ипотека тоқталады, ол туралы мемлекеттік реестерде жазу тіркеледі.

Несие келісім-шартының талаптарын қарыз алушы орындамаған жағдайда алашақ кепілдікке алынған баспанаға сот және соттан тыс жолымен төлету салады. Ипотека нысанасы іске асырылып, түскен ақша алашаққа қарызды өтеуге жұмсалады, біраз бөлігі төлету мен ипотека нысанасын сатуға байланысты шығындарды өтеуге жұмсалады, біраз бөлігі төлету мен ипотека нысанасын сатуға байланысты шығындарды өтеуге жұмсалады, қалған ақша қарыз алушыға беріледі. Қаззақстандағы ипотекалық компанияны іске асырумен мақсат ретінде алашақтарды кері қаржыландыруды көздеген ипотекалық нарыққа қатысушылардың әрекет ету механизмі бірқатар ерекщеліктерді иеленеді:

1.                 алашақ банк ипотекалық несие береді, одан кейін алынған баспана кепілдігімен қамтамасыз етілген қарыз алушыға талап қою құқықтарын иеленеді;

2.                 Қазақстанның ипотекалық компаниясы екінші қайтара ипотекалық нарық операторы ретінде ақылы негізде ипотекалық несие бойынша талаптарға ие болады. Талап ету құқығын түсіру іс жүзіндегі заң шығаруға сәйкес рәсімделіп, тіркеледі. Халықаралық алашақ банк пен Компания алынған талап ету құқығын басқару туралы келісім-шарт жасайды. Бұл алашаққа қарыз алушымен кепілге алынған баспананы бақылауға мүмкіндік береді, несиеге қызмет көрсету үшін сыйақы алуға, операторлардан алған ақшаға несиелеу саласын кеңейтуге мүмкіндік береді;

3.                 Институционалдық инвесторлар екінші қайтара ипотекалық нарықта талап ету құқықтарымен қамтамасыз етілген құнды ипотекалық қағаздарды сатып алады. Осылайша олар ипотекалық нарықтың кері қаржылануын жүргізіп, тұрғын үй несиелеуге ақша құйылымын қамтамасыз етеді.

Бұл шарттар мен талаптар жасап шығарылған компаниялар мен қарым қатынас жасаушы алашақ банктер мен ипотекалық несие беруші ұйымдарда аккумуляциядан өткізілді.

2.3. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі

Қазақстан үшін тиімді несиелеудің ана-мына үлгісін таңдауға жағдайлар мен факторлардың біртұтас кешені әсер етті. Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер еткен саяси факторлар: қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы; саяси режимдердің орнықты немесе орнықсыз болуы; сыртқы қауіпсіздіктің, әскери немесе, экономикалық экспонцияны бар немесе жоқ болуы. Ипотеканың жемісті дамуына мемлекет саясатына мүмкіндігі мол прокекционистік шаралар жиынтығын ендіру себін тигізеді. Олар: мақсатты несиелік қор беру, екінші қайтара нарық үшін құнды қағаздар эмиссиясы шеңберінде жасалатын ипотекалық несиелеуде мемлекеттік кепіл беру, сонымен қатар ипотекалық несие алушы нақты азаматтардың мекен-жайлық демеудың түрлі формаларының көптігі.

Құқықтық факторлар қоғамның жалпы құқықтық қалпымен анықталады. Сонымен қатар ипотеканың дамуына әсер етуші болып құқықтық ортаның жеке меншік қатынастарын қорғау қабілеттілігі танылады. Сонымен бірге аса үлкен ролді кепіл нысанасы болған мүлікке төлету мен алуды заңды әдістермен қамтамасыз ету атқарады. Бұған жылжымалы емес мүлікті нақты тіркеу жүйесінің бар немесе жоқ болуыда жатады. Ипотеканың жемісті дамуы ипотекалық операцияларды іске асыру тәртібі мен мазмұнын регламенттеуші үкімдер заңдардың арнайы жинағын белгілеу кезінде ғана болады.

Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторлар болып келесілер табылады: несиелік-қаржы нарығы мен құнды қағаз нарығының жалпы дамуы валюта тұрақтылығы мен инфляция деңгейі, жылжымалы емес мүлік масштабы мен динамикасын анықтаушы халықтың төлем қабілеттілігі.

Фаткорлардың бұл тобындағы аса үлкен маңызға ипотекамен байланысты түрлі экономикалық қауіптерді сақтандыру жүйесінің дамуы ие облып табылады. Сонымен бірге ипотеканың дұрыс дамуы үшін жылжымалы емес мүлікті сақтандыру,қарыз алушылардың өмірін және оларға берілетін несиелерді сақтандыру, құнды қағаздарды сақтандыру қажет. Тарихи жағдайлар мен факторлар да ипотекалық несиелеудің формалары мен дамуына белгілі ықпал етті. Сонымен бірге аса үлкен маңызға ақша жинау дәстүрімен олардың болмауы және де халықтың несиеге деген қатысы ие болды. Ипотеканың нақты формаларының дамуына жер қатарының қалыптасу тарихының ерекшеліктері ықпал етті.

Жоғарыда қарастырылған факторларпдың көпшілігі ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың ондаған вариантын жасауға негіз болды. Сонымен кейбір мемлекеттерде ипотекалық несиелеудің бірқатар түрі бірдей іске асырылып, өзіндік бағытына бағдар алып, бірін-бірі жоққа шығармайды. Қазақстан сондай мемлекеттерге жатады. Бұл кезеңдегі аса маңызды шешім болып 2000 жылғы 21 тамызда қабылданған «Ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысы мен ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын қаржыландыру тұжырымдамасы» болып табылады. Бұл құжатта тұрғын үй құрылысы саласындағы жағдайдың    анализі берілген, ипотекалық несиелеудің дамуына кедергі болған негізгі  проблемалар анықталып, бұл жүйе Қазақстан Республикасында өз дамуына жету үшін қажетті шаралар қарастырылды. Аталған тұжырымдамада халықаралық тәжірибеде қолданған ипотекалық несиелеу үлгісі талданып, олардың Қазақстан Республикасы үшін тиімділігі қаратстырылды. Мысалы, американдық екі деңгейлі ипотекалық несиелеу үлгісі құнды қағаздар нарығы дамыған мемлекеттерде қолданылады да мемлекет тарапынан көп қаржы жұмсауды қажет етеді. Ал, неміс үлгісі де біздің республикамызға тиімді болып табылмайды.

Қазақстандықтардың ділі басқа, неміс ділінен (менталитетінен) айрықшаланады. Біздің мырзадар Қазақстандық банктерге (3-6 жыл бойы депозиттерге баспана сатып алуға ақша салу үшін) аса көп сене бермейді. Сонымен қатар неміс жүйесі мемлекет тарапынан банктерге қатаң бақылау жүргізуді талап етеді.

Сонымен, қалыптасқан экономикалық жағдайда, үлкен көлемде ипотекалық несиелеу жүргізуді қамтамасыз ете алатын капиталдары жоғары мемлекеттік емес ұйымдардың мемлекетте болмауы, кері қаржыландыру механизмін қамтамасыз етуші мемлекеттік ұйымдарды құру проблемалы болу жағдайында, Қазақстан үшін ең тиімді болып, Малазийлік «Кагамас» үлгісі тиімді болып отыр. Аталған үлгінің Ұлттық банк, басқа ірі коммерциялық банктердің қатысуымен жабық акционерлік қоғамы түріндегі арнайы ипотекалық компания құру арқылы қызмет етеді. Бұл ипотекалық компания алашақтардан (банктерден) ипотекалық несиелерді сатып алады да, артынша алынған ипотекалық пулдармен қамтамасыз етілген ипотекалық облигация түріндегі құнды қағаздар шығарады. Ипотекалық  несиелеу облигацияларды сатып, корпорация өз шығындарын өтейді, алынған ақшаны жаңа ипотекалық несие беруге жұмсап, тұрғын үй құрылысы нарығының дамуын ынталандырады.

Берілген үлгі біршама американдық үлгімен ұқсас келеді, онда Фанни Мэй, Фреди Мак ипотекалық  агенттіктері бар. Алайда, олардың бір-бірінен пулға қатысты айырмашылықтары бар. Американдық үлгіде агенттіктер «құнды қағаздар» түрінде оларды ары қарай сату үшін ипотекалардың  пулдарын сатып алады. Ал малазийлік үлгідегі агенттік белгілі тсападағы пулдарды сатып алып, оларды өз портфелінде сақтайды да, жекеменшік қарыз міндеттемелерін эмитациядан өткізеді.

Берілген үлгінің ұтымды ерекшелігі болып ипотекалық компания капиталы қатысушы ақша бойынша мемлекет қамтамасыз ететін қарапайымдылық пен сенімділік табылады.

Белгілі критерийлерге жауап беретін ипотекалық несиелерді сатып алу ипотекалық нарық субъектілерінде орталықтандырыла жүреді. Сонымен қатар банк арасындағы келісімдердің түрлеріне сәйкес Кагамас банк те агенттік алдында белгілі көлемде жауапкершілікке ие. Қайтадан  атып алу міндеттемесі бар келісім-шарт жасау кезінде банк жедел түрде Кагамас талаптарына жауап бермейтін несиелерді сатып алуы тиіс. Қайта  сатып алу міндеттемесі жоқ келісім-шарт жасау кезінде жол-жөнекей болған қауіпті агенттіәк қабылдап, банк өз кезегінде қарыз алушылар төлемдерінен тұратын Кагамас төлемдерін енгізу арқылы жүргізілетін несиеге қызмет көрсетеді. Тұжырымдаманы орындау үшін Ұлттық банк басшылығы 2000 жылдың 20 желтоқсанында жеке қаржы институты болып табылатын «Қазақстандық Ипотекалық компания» жабық акционерлік қоғам құру туралы шашім қабылдады (жарғы капиталы 1 млрд. теңге). Компания алашақ банктерден ипотекалық тұрғын үй несие бойынша  талап ету құқығын сатып алып, сол құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық құнды қағаздарды эмитациялайды. Қазақстандық Ипотекалық компанияның негізгі қызметтері:

-     ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несие бойынша  талап ету құқықтарын сатып алу жолымен бекітілген стандарттар мен талаптар негізінде алашақтарды кері қаржыландыру;

-     бекітілген немесе жылжитын сыйақы мөлшерлемелерін қамтитын құнды ипотекалық  қағаздарды шығару;

-     тұрғын үй несиелеу саласына инвесторлардың ақшаларын тарту;

-     алашақ банктердің қаржы жағдайы туралы мәлімет беру жөнінде Ұлттық Банкпен мәлімеге келу.

-     банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдістемелік ұсыныс хаттар жасап шығару;

-     ипотекалық тұрғын үй несиелеу мәселелері бойынша консалтингтік қызмет көрсету және алашақтарға ипотекалық несиелеу опреациясын жүргізудің анағұрлым қауіпсіз және тиімді машықтандыруды ендіруге жәрдем ету.

Компания келесі құқықтарға ие:   

-     ипотекалық тұрғын үй несиелеу бойынша алашақ банктерге берілген мәліметтерге талдау жасау

-     ипотекалық тұрғын үй несие сапасын тексеру

-     қарыз алушылар туралы мәлімет беру жөнінде мемлекеттік және де басқа органдармен келісім-шарт жасау

-     ипотекалық несиелеу саласында мамандардың біліктілігін көтеру мақсатында оқулар жүргізу

-     Малайзиялық үлгінің құрылымы ұқсас келуімен қатар қызмерт ету үрдістерінің ұқсас келуі де мүмкін. Алайда Қазақстандық нарықтың жеке ерекшеліктері Кагамастың толық көшірмесін жасауға мүмкіндік бермейді.

Қазақстандық ипотекалық компанияның қызметін қарастырып, ипотекалық несиелеу жүйесінде оның ролін анықтаудан бұрын ипотекалық облигациялар туралы және біздің республикамызда ипотекалық облигация нарығын құру туралы айтып кеткен жөн.

Ипотекалық облигациялар- ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етуге шығарылып, тұрақты пайыз әкеледі. Алдында ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылған, ал қазір имитент болып сауда-өнеркәсіптік корпорациялар болып табылады, біздің Республикамызда Қазақстандық ипотекалық компания болып табылады. Екінші қайтара ипотекалық нарықты ұйымдастырудың екі үлгісі белгілі, олар келесі айырмашылыққа ие.

Жүйені Еуропалық модификациялау. Облигацияны шығару мәселерінде банктердің дербестігін қарастырады да, көп жағдайда секьюритизация жүргізуші әлде бір агенттіктерді қажет етпейді. Несиелеу сызбасы қарапайым. Банктер нарықта делдал қызметін атқарып, төмен баға бойынша жылжымайтын мүлікті несиелеудегі қарыз алушылардың қажеттіліктерін бағдарлап, жоғары сенімді құнды қағаздардағы инвесторлардың қажеттілігін бағдарлайды. Банк алдымен несие беріп, артынша олар біртекті пулдарға топталады. Келесіде құнды қағаздардың ипотекалық облигацияларын қамтамасыз ету болып бірінші деңгейлі ипотекалық несиелердің пулдары мен банктің өз кепілі табылады. Сонымен, ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық несиелерді кері қаржыландыруға қызмет етеді. Бұл жағдайда келесі ұстанымдарды ұстанады.

Жабу ұстанымы салынған мүлік актісі бойынша салынған активтердің және облигациялардың құндарының сәйкес келуі. Салынған мүліктің құны ең кем дегенде шығарылған облигациялар құнына тең болуы қажет.

Сәйкес келу ұстанымы актив және тартылған ақша бойынша мерзімдердің сәйкес келуін   талап етеді. Банк актив және міндеттемелер бойынша өтеу мерзімдерінің сәйкес келуін бақылап отыруы қажет.

Американдық үлгі- екі деңгейлі екінші қайтара ипотекалық нарық үлгісі. Малайзиялық үлгі біршама қарапайымдалған. Оның қызмет ету механизмін Қазақстандық ипотекалық компания негізінде қарастырайық.

Компания қызметінің сызбасы келесі түрде беріледі:

1.                 Бірінші кезеңде банктер баспана сатып алуға жеке қарыз алушыларға ипотекалық несие береді

Келісім-шарт жасалғаннан кейін, несие арқылы сатып алынған жылжымайтын мүлік қарыз алушының иелігіне өтеді, артынан ол мүлікті алашақ банкке кепіл ретінде қалдырады. Оны бергеннен кейін несиеге қызмет көрсетуді алашақ банк жүргізеді. Ипотекалық несиелердің мөлшері алдын-ала компания мен банк арасында ұйғарылады. Компания облигациялары талап ету құқықтары мен келесі негізгі талаптарға жауап бере алатын несиелер бойынша ғана қамтамасыз етіледі:

-                  Несие Қазақстан Республикасы Ұлттық банкі жіктемесіне сәйкес стандартты болуы қажет;

-                  Несиелер алынатын баспананың құнының 70% мөлшеріндегі сомамен беріледі;

-                  Қарыз алушы алдыңғы жарна ретінде баспана құнының 30% көлеміндегі ақша салуы қажет;

-                  алынған баспана несие бойынша кепіл болады;

-                  кепілді міндетті түрде сақтандыру, сонымен бірге қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігін сақтандыру.

2. Екінші кезеңде компания банктерге ипотекалық несиелерді сатуға мүмкіндік береді. Екінші қайтара ипотекалық нарықтың операторы бола тұрып, компания ақылы негізде ипотекалық несие бойынша ипотекалық куәліктерді сатып алу арқылы талап ету құқықтарын алады. Дегенмен де несие қызмет көрсету міндеті банкке жүктеліп қалады. Артынан компания құнды қағаздар (ипотекалық облигациялар) шығарады, әр эмиссия үшін сәйкес келген өлшемдерімен ипотекалық тұрғын үй несиелерінің жеке пулы қалыптастырылады. Талап ету құқықтары рәсімделіп, іс жүзіндегі заң шығаруға байланысты келеді.

Сонымен бірге компания мен банк сеніп басқару келісім-шартын жасайды. Банктер несие қауіптерін өз мойнына алады. Егер де ипотекалық несиелер стандарттарға сәйкес келмесе, банк шыққан кемшіліктерді жоюға немесе сапасыз несиелерді сатып алуы тиіс. Сонымен бірге банк жауапкершілігі қарыз алушы ай сайынғы төлемін төлемеген жағдайда іске асырылады. Қарыз ттөлеуші тай сайынғы төлемді толық емес немесе мүлдем төлемеген жағдайда банк компания несиесі бойынша төлем жүргізеді. Егер де ипотекалық несие сапасыз деп танылса, банк бұл несиені компаниядан сатып алып, қарыз алушымен қарыздың қалған сомасын өтеу туралы жеке мәмілеге келеді. Несиені өтету қаупі банкте қалып, инвесторлар мен Компанияға жүктелмейді. Несиені мерзімнен бұрын өтеу жағдайында қажетті құн талап ету құқықтарын (жаңа несие бойынша) ендіру арқылы немесе арнайы шотта ақша құнды қағаз сияқты Қазақстан Республикасы Ұлттық банкі кері қаржыландыруға тиімді болып келетін активтерді орналастыру арқылы жүзеге асады. Компания екі түрлі ипотекалық облигацияларды шығарып, орналастыруға құқықты.