Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілері

Купондық облигациялар – номиналдық құнға қатысты пайыз ретінде тұрақты негізде сыйақыны төлеуге ұсынатын құнды қағаздар. Сыйақы мөлшерлемесі бекітілген және жылжымалы болуы мүмкін. Номиналдық құнды төлеу мерзім аяғында жүргізіледі. Өтініш мерзімі 15 жыл. Жылжымалы мөлшерлеме әр жарты жыл сайын нарық мөлшерлемелерін есепке ала отырып, қайта қарастырылады. Купондық облигацияларды мерзімге дейін сатып алу да қарастырылған.

Дисконттық ипотекалық облигациялар – дисконт түрінде (сатып алу сату арасындағы айырма) түріндегі табысты алуды қарастыратын құнды қағаздар. Диспонттық облигациялар қысқа мерзімге (3-12 ай) шығарылуға жоспарланып отыр.

Үшінші кезеңде институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары) екінші қайтара ипотекалық  нарықта талап ету құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды сатып алады да, тұрғын үй несиелеуге ақша түсімін қамтамасыз етеді.

Өзінің қызметінің алғашқы кезеңдерінде компания негізінде өтеу мерзімі 5 жылдан 10 жылға дейін жылжымалы мөлшерлемесі бар несиелерді алатын болады. Несиенің ең үлкен сомасы 4,5 млн теңгеден аспауы керек (бұл АҚШ долларының 30 мыңына барабар келеді), ережеден тыс жағдайда, компания шешімі бойынша ипотекалық тұрғын үй несиесінің сомасы 100 мың долларға жетуі мүмкін.

Екі жыл бұрын шілдеде компания Астана мен Алматы қалаларында пилоттық жобаны іске асыруға кірісті. Бұл жобаны нәтижелі іске асыру  мақсатында АТФ банк, Банк Тұран-Алем, Центрөкредит, Казкоммерцбанк, Темірбанк және бір банктік емес  ұйым Астана-финанс бірігіп жұмыс істеу туралы үлкен келісімге келеді. Пилоттық жобаның басты мақсаты- ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру, қызмет көрсету, андеррайтинг процедураларын іс жүзінде жетілдіру, компания банктеріне несие бойынша талап ету құқықтарын беру және де ипотекалық облигациялардың эмиссиясын жетілдіру.

III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму     мәселелері мен болашағы

3.1. «БТА-ипотека» ААҚ-мен ипотекалық несие берудің анализі

«БТА-ипотека» ААҚ – заңды тұлға. Ол 09.11.2000 жылғы ««БТА-ипотека» ААҚ туралы» №2/56 шешім бойынша құрылып, 2000 жылдың 20 қарашасында №36369 деп тіркелген.

Басқарудың жоғарғы органы болып акционерлердің жалпы жиналысы болып табылады. Орындаушы органы болып Басшылық төрағасының басқаруымен Компания басшылығы болып табылады. Бақылау органы ретінде Ривизиялық комиссия танылады. Басқару органы – Директорлар кеңесі. «БТА-ипотека» ААҚ- мы коммерциялық ұйым бола тұра, өзінің қызметін Қазақстан Республикасының заң шығаруы мен өзінің Жарғысына негізделіп жүргізеді. Қоғамның құрушы құжаты болып Жарғы танылады. «БТА-ипотека» ААҚ – несиелеу құрушы болып «Тұран-Әлем-Секьюритис» ЖШС- гі болып табылады. Қоғам жеке баланс, мемлекеттік және орыс тілдерінде толық фирмалық атауы нұсқалған мөр, банк есепшоттарын иеленген. Қоғамның қызмет ету мақсаты болып табыс түсіріп, оны өндірісті дамыту мен әлеуметтік мәселелерді шешу мақсатында акционерлерін мүдделерін орындауға пайдалану. «БТА-ипотека» ААҚ-ң жарияланған және төленген Жарғы капиталы 40000000 теңге. Бұл акциялардың шығаруға жарияланған номиналды құнының жиынтығын құрайды. Шығаруға жарияланған акциялардың саны 400000 теңге номиналдық құны 100 теңге.

Коммерциялық ипотекалық қарыздардың негізгі ережелері

Жалпы мағлұматтар:

  Ипотекалық коммерциялық қарыз беру кезіндегі қосымша мүмкіндіктер.Компания клиенттеріне пакеттерде пайдалануға болатын келесі опцияларды ұсынады:

-     Ликвидтік жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;

-     Алдыңғы жарнасыз қарыз беру;

-     Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;

-     Алдыңғы жарнаны қаржы қауіптерін сақтандыру компаниясында сақтау шартында төмендету;

Кепілдіктерді қабылдау. Ликвидтік – жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. Тұрғын үй түріндегі жылжымалы емес мүлік түріндегі қосымша кепілді қабылдауды Компания келесі жағдайларды қарастыруы мүмкін:

-     қосымша кепіл алдыңғы жарна ретінде берілгенде;

-     клиенттің төлеу қабілеттілігіне күмән келтіріп, қосымша өтеуші фактор қажеттігінде;

-     негізгі кепілдің ликвидтігі мен бағалау құны күмән кенлтірсе (бағалаушының жеке хатымен расталады).

Жылжымайтын мүліктің қосымша кепілі қарыз алушының өзінен де, атаулы мүлікке ие, келісім беріп отырған үшінші тұлғалардан қабылданады. Жылжымайтын мүлікті кепіл ретінде қабылдау туралы шешімді тек Несие комитеті қабылдайды.

КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде кепіл және бағалау құндары (қосымша кепілдің) негізгі кепілдің бағалау құнына қосылады.

Қосымша кепілді рәсімдеудегі қосымша әрекеттердің тәртібі:

-     Досьені рәсімдеу кезінде оны банк бөлімшесіне өткізгенге дейін кепіл берушілер фискальдық орган (ФО) қызметкеріне кепілге құқық беруші құжаттардыфң көшірмесі мен кепілге хат түріндегі келісімді беруі тиіс.

-     фискальдық орган (ФО) қызметкері қосымша кепілді бағалауды ұйымдастырады;

-     банк бөлімшесіне досье берілген кезде, оның ішінде келесі құжаттар қосымша ретінде берілуі тиіс: кепілге құқық реттейтін құжаттар көшірмесі, мен кепілге хат түріндегі келісім, жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есеп беру;

-     қосымша кепіл құны коэффициенттерді есептеу кезінде несиелеудің коммерциялық бөлімнің Қорытындысында берілуі тиіс;

-     қарыз беру Комитетінің оң шешімінен кейін қарыз алушы кепіл келісім-шартына (екі жақты, егер де кепіл беруші ретінде қарыз алушының өзі болса, үш жақты, егер кепіл берушілер болып үшінші тұлғалар табылса) және де ипотекалық куәлікке қол қоюы қажет.

-     сатушыменн есеп айырысуға дейін кепіл беруші кепіл келісім-шарты мен ипотекалық куәлікті Алматы қаласы бойынша жылжымайтын мүлік орталығында тіркеп, құқық беруші құжаттардың түп нұсқасымен бірге фискальдық орган (ФО) қызметкеріне беруі тиіс;

-     фискальдық орган (ФО) қызметкері банк бөлімшесі қызметкеріне кепіл келісім-шартын, ипотекалық куәлікті, құқық беруші құжаттарды береді

-     банк бөлімшесі қызметкері кері қаржыландыру мәселесін шешу кезінде банк үшін құжаттардың келісім-шарт көшірмесін жасап, құжаттардың түн нұсқаларын ( тек ипотекалық куәлік ғана өткізілмейді, оны банк бөлімшесі қызметкері банкке береді) бухгалтерияға өткізеді.

Алдыңғы жарнасыз қарыз беру. Алдыңғы жарнасыз қарыз беру сатушы ертеректе алғашқы жарнаны сатып алушыдан кепілақы ретінде алып қойғанда беріледі. Бұл жағдайда қарыз берудің міндетті шарты болып сатушымен АЖ-ны алынуын растайтын ресми құжат (егер сатушы ретінде жеке тұлға болса, кепілақы туралы нотариалды расталған келісім, егер сатушы ретінде заңды тұлға келсе  бухгалтерлік құжаттар) болып табылады. Сонымен қатар банктік қарыз сомасын алғаннан кейін компанияға мүлікке құқық беруші құжаттарды беру әзірлігі де жатады.

Қосымша әрекеттердің тәртібі:

-      келісім-шарт жасау кезде клиент алдыңғы жарнасыз қарыз алатыны туралы айтуға тиіс.  Фискальдық  орган (ФО) қызметкері клиентке алдын ала келесілерді ескетуі тиіс: егер де сатүшы алдыңғы жарнасыз алғаны туралы қужаттарды беруден бас тартып,қарыз алынғаннан кейін құқық беруші құжаттардың барлығын беруден бас тартса, өз кезегінде келісім-шарттың бұзылуына да әкеледі де , қарыз берілмейді, компания клиенттерді өз еркімен бас тартты деген негізде айыппұл ұстауы мүмкін;

-      компания клиентпен экспертиза туралы сәйкес келген келісім-шарт жасайды;

-      клиенттің досьесін банк бөлімшесіне беруге дейін фискальдық орган (ФО) қызметкері сатушыны кеңсеге шақырып, алдыңғы жарнасыз төленгенін растайтын құжаттарды алады. Берілген құжаттар досьеге тігіледі;

-      фискальдық орган (ФО) қызметкері бағалаушыға алынатын мүлікті мұқият бағалау туралы нұсқау береді;

-      артынша клиентке мәлімет берудің жылжымайтын мүліктіәне де Несие комитетіне шығарылудың стандартты процедурасы жүреді;

-      қызмет хатында есеп беру күнін тағайындағанда, ОКК-ң бастығы алдыңғы жарнасыздың болмау туралы нұсқап, бухгалтерия бұл фактіні құжаттарды дайындау кезінде ескеруі тиіс.

-      сатушымен есеп айырысу кезінде фискальдық орган (ФО) жылжымайтын мүліктіәне банк бөлімшесі қызметкерлері банктік қарыз берудің келісім-шарттарының типтік формаларын пайдаланады;

-      сатып алу келісім-шартын рәсімдеу кезінде қарыз сомасы жылжымайтын мүліктің құны нұсқалады.

Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. Депозит кепілдері жедел ликвидті кепіл болып табылады тда, қосымша кепіл түрінде қызмет етеді. Оны компания келесі жағдайларда қабылдайды:

-      клиенттің төлеу қабілеттілігі күмән тудырғанда;

-      негізгі кепілкомпания талаптарына толық келісім-шарт төлемде жауап бермегенде;

-      қосымша кепілдің бар болуы пакет шарттарымен қарастырылғанда.

Кепіл беруші болып клиенттің өзі де, депозит иеленген кез келген үшінші тұлға да бола алады. КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде депозит сомасы кепілмен қамтамасыз ету сомасына қосылады.

Қосымша әрекеттер тәртібі:

-      кепіл беруші досьені банк бөлімшесіне беруіне дейін фискальдық орган  қызметкеріне депозиттің бар болуын, оған деген кепіл берушінің иелену құқығын, кепіл беруге хат түріндегі рұқсатты растайтын құжаттарды көрсетеді

-      қосымша кепіл бойынша мәліметтерді фискальдық орган  қызметкері есепке алады;

-      қарыз беру комитетінің оң шешімінен кейін, сатушымен есеп айырысуға кепіл беруші компания бекіткен үлгі депозиті кепілінің келісім-шартына қол қояды;

-      депозит сақталған банкке барып, кепіл беруші депозит кепілінің келісім-шартын тіркейді;

-      кепіл келісім-шартын бергеннен кейін фискальдық орган  қызметкеріне сатушымен есеп айырысу күні тағайындалады. Есеп беру күні депозит кепілінің келісім-шартын тіркеуден ертерек болуы мүмкін. Бірақ ол сатушымен есеп айырысу күніне дейін депозит сақталған банкте тіркелген атаулы құжатты беру шартында ғана іске асады.

Фискалдық орган қызметкері депозит кепіл келісім-шартын досьеге сақтау үшін банк бөлімшесінің қызметкеріне тапсырады.

Қаржы қауіптерін сақтандыру компанияларында сақтандыру жағдайында алғашқы жарнаны төмендету              аталған опция кез-келген пакетте қолданылуы мүмкін. Оның қолданылуы жеке тәртіп бойынша анықталады. Сонымен бірге клиент кез-келген сақтандыру компаниясынан сақтандыру  сомасына қаржы қауіптерін сақтандыруға полис беруі тиіс. Клиент өз бетімен қаржы қауіптерін сақтандыруды төлеп, аталған сақтандыру  түрін ұйымдастыру бойынша мәселелерді шешеді. КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде сақтандыру  сомасы актив сомасы мен кепіл сомасына қосылады.

Әрекет ету тәртібі:

-                     Кеңес беруден кейін клиент өз бетінше сақтандыру  компаниясына қаржы қауіптерін сақтандыру  мүмкіндігінің бар болуын білу мақсатында барады.

-                     Сақтандыру  фирмасының клиенті сақтандыруға келісім беру жағдайында, ол хат түрінде белгілейді.

-                     Клиент компанияға қажетті барлық құжаттарды өткізеді;

-                     Артынша сақтандыру  мен Несие комитетіне шығарылуды ескере отырып, мамандандырудың стандартты процедурасы жүреді;