Проблемы ипотечного кредитования в РФ: состояние, тенденции и перспективы развития

Заемщик кредита (займа, ссуды) на приобретение жилья, земельного участка, иного объекта недвижимости есть залогодатель. Он является одной из сторон договора о залоге недвижимого  имущества (договора об ипотеке), должником  по обязательству, обеспеченному ипотекой. Это может быть юридическое или  физическое лицо, отдающее кредитору  принадлежащее ему имущество  в залог с целью обеспечения  своих обязательств перед ним.

Вторая сторона договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, есть залогодержатель.

Залогодержатель — это  юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств.

Договор об ипотеке —  соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогом  недвижимости). В договоре должны

быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства.

   В наше время  под ипотекой понимают залог  недвижимого имущества (земли,  основных фондов, строений, жилья)  с целью получения долгосрочной  ссуды, как правило, ипотечного  кредита. При этом ипотека представляет  такой вид залога, при котором  закладываемое имущество не передается  в руки кредитора, а остается  у должника.

Суть ипотеки (или ипотечного кредита) в следующем. Заемщик заключает  с банком кредитный договор, согласно которому ему выделяются деньги на покупку недвижимости. За пользование  предоставленным кредитом он платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Недвижимость, приобретенная за счет кредита, будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком. То есть если у заемщика изменится финансовое положение и он не сможет выполнять кредитные обязательства перед банком, то банк продаст квартиру и вернет свои деньги. В качестве ипотеки может выступать имущество, уже находящееся у потенциального заемщика в собственности на момент заключения договора (например, квартира, дорогой автомобиль и т. п.).

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, как правило, до 20 лет. Многие банки допускают возможность  досрочного погашения кредита. С  помощью заемных средств имеется  возможность приобрести жилье как  на начальном этапе строительства, включая стадию котлована, так и  на рынке вторичного жилья. Преимущество ипотечного кредита заключается  в том, что приобретая жилье в  кредит, возможно жить в своем собственном доме (квартире) уже сегодня, а расплачиваться за него постепенно в течение срока кредита. Надо лишь помнить, что согласно заключенному ранее договору имущество находится в залоге у банка. Это значит, что условия договора будут в известной мере ограничивать действия, которые собственник сможет производить с данной недвижимостью. То есть продать ее до погашения суммы кредита он не сможет.

Для того чтобы понять суть ипотечного кредитования, следует определить основные характеристики ипотеки.

Как уже упоминалось, в  основе ипотечного кредита лежат  залоговые отношения. При этом необходимо обратить особое внимание на то, что  при ипотеке речь идет не о залоге самого имущества, а о залоге права  собственности или полного хозяйственного ведения на него, фактически права  распоряжения. Имущество, на которое  установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. К  примеру, в квартиру, купленную по ипотеке, заемщик может сразу  же прописаться, проживать в ней  с семьей, и даже оставить ее в  наследство.

  Обязательным условием  выдачи ипотечного кредита является  страхование. На вторичном рынке  жилья применяется, как правило,  три вида страхования: жизни  и здоровья заемщика; риска утраты  квартиры; титула собственности.

Ипотечное кредитование выполняет  следующие основные экономические  функции:

- служит финансовым механизмом  привлечения инвестиций в сферу  жилищного строительства;

- обеспечивает благоприятные  условия для гарантированного  возврата заемных средств;

- стимулирует оборот и  перераспределение недвижимого  имущества, когда иные способы  (прямая купляпродажа и др.) экономически затруднены вследствие массовой недостаточности платежеспособности граждан.

Основные участники ипотечного кредитования:

1. заемщики - физические и  юридические лица, обратившиеся  за получением ипотечного кредита,  квалифицированные кредитором как  надёжные и платёжеспособные  и, на основании этого, получившие  ипотечный кредит, добровольно предоставляющие  уже имеющееся у них собственности  и/или приобретаемое на средства  кредита жильё в залог и  способные внести авансовые платежи  при приобретении жилья;

2. кредиторы - банки и  другие финансовые кредитные  учреждения, предоставляющие ипотечные  кредиты заемщикам на основании  оценки их кредитоспособности  и осуществляющие последующее  обслуживание данных ипотечных  кредитов;

3. продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

4. риэлтерские организации  - лицензированные продавцы жилья,  осуществляющие продажу жилья  по поручению других участников  рынка, из собственных жилищных  фондов, а также участвующие в  организации и проведении торгов  по реализации жилья, на которое  наложено взыскание;

5. страховые компании - лицензированные  страховые компании, осуществляющие  страхование заложенного жилья,  страхование жизни и трудоспособности  заёмщика и страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

6. оценочные агентства  - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную  оценку жилых помещений, являющихся  предметом залога при ипотеке;

7. операторы вторичного  ипотечного рынка - юридические  лица, осуществляющие выкуп ипотечных  кредитов у первичных кредиторов  и выпускающие на их основании  ценные бумаги;

8. инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного  ипотечного рынка (в основном  институциональные инвесторы - пенсионные  фонды, страховые компании);

9. Правительство - регулирует  первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства  инвесторам по ценным бумагам,  участвует в управлении операторов  вторичного ипотечного рынка.

1.3 Сущность, виды ипотечных  рынков.

   Существует несколько  подходов, определяющих ипотечное  кредитование и рынок, на котором  формируются спрос и предложение  на ипотечные кредиты. Термин  «ипотечное кредитование» в узком  смысле подразумевает разновидность  потребительского кредитования, являющегося  сегментом ссудного рынка. В  широком смысле ипотечное кредитование  рассматривается как целостный  механизм, который не только позволяет  совместить интересы заемщиков  и кредиторов, но и включает  инвесторов, риелторов, застройщиков, страховые компании и другие  субъекты рынка. Во втором случае  правильнее говорить о системе  ипотечного кредитования — многофакторной  модели, включающей и сам процесс  выдачи ипотечных кредитов, и  механизмы привлечения финансовых  ресурсов с рынка капиталов,  и операции на рынке недвижимости.

Ипотечный рынок — это  рынок ипотечных кредитов, предоставляемых  банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  приобретения ресурсов под ипотечное  кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Несмотря на это руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу куплипродажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно входя в научный оборот.

  На рынке ипотечных  кредитов действует множество  субъектов, ставящих перед собой  разные цели и выполняющих  разные функции (табл. 1).

Табл. №1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

   Как уже отмечалось, юридический документ, подтверждающий предоставление конкретной недвижимости в качестве обеспечения кредита при конкретных сроках и условиях, есть закладная. Различают первичный и вторичный рынки закладных.

Первичный рынок закладных  — это сегмент общего кредитнофинансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков по кредитованию под залог конкретного имущества. Субъектами рынка являются кредитор и заемщик. Основным инструментом служит кредитный договор (закладная).

Вторичный рынок закладных  — это сегмент общего кредитнофинансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной системы за счет перевода персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и размещение их среди инвесторов.

Субъектами вторичного рынка  являются ипотечные банки; эмиссионнофинансовые корпорации, распространяющие первичные закладные у банков и выполняющие эмиссию ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости; различные инвесторы, приобретающие ценные бумаги за реальные деньги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка  банк—посредник—инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования — обеспечение долгосрочными  ресурсами кредиторов с целью  увеличения объемов кредитования.

  Развитая ипотечная  система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой — прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка.

  В процессе замещения первичных закладных на собственные ценные бумаги корпорации обеспечивают и свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной ипотечным банком маржи, с одной стороны, и доходом инвесторов по ценным бумагам — с другой. Несмотря на наличие между заемщиком и конечным инвестором уже двух посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается очень высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом приобретать ценные ипотечные бумаги служит высокая надежность, которая обеспечивается страхованием и государственными гарантиями.

Итак, первичный и вторичный  рынки закладных представляют собой  взаимосвязанные и взаимообеспечивающие составляющие фондового рынка. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, ипотечный банк предоставляет физическим или юридическим лицам кредит. В этой схеме два участника: банк и заинтересованные в кредите лица. На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Ипотечный банк выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и продает их другим инвесторам.