Проблемы ипотечного кредитования в РФ: состояние, тенденции и перспективы развития

 

Глава 2. Процесс функционирования ипотечного кредитования в России

2.1 Механизм ипотечного  кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может  быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура  андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

  В случае положительного  решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости. В  договоре об ипотеке должны  быть указаны предмет ипотеки,  его оценка, существо, размер и  сроки исполнения обязательства,  обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре  с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием  (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим  и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего  законодательства и экономический  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются  кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие требованиям  Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и  эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке  жилья.

Основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

Клиент заключает Кредитный  договор и Договор Залога, в  его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что  проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи  обязаны освободить квартиру после  обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:

а) квартира была заложена в  обеспечение возврата кредита, выданного  на приобретение или строительство  этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания.

  Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлтерской  фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний  день наиболее реалистичной. У неё  существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской  фирме. Заключается Кредитный договор  между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает  договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор  залога можно не регистрировать. Фирма  средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении  кредита утрачивает силу договор  залога, потом - Договор купли-продажи  и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то риэлтерская фирма реализует  жильё на рынке недвижимости и  возвращает кредит.

 Вариант 2. Заключается  Кредитный договор между банком  и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается  Договор купли-продажи жилья между  клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем  по Договору залога в обеспечение  Кредитного договора. Клиент возвращает  кредит и проценты по нему  непосредственно в банк. При полном  погашении кредита утрачивает  силу Договор залога, потом - Договор  купли-продажи и клиент вновь  становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлтерская фирма  реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения  между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости  закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме  является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской  фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и  не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи  недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя  в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи  квартиры заёмщиком риэлтеру будет приближена к рыночной.

Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных  облигаций.

Данная схема заключается  в следующем:

1) Клиент берёт в банке  ипотечный кредит и закладывает  недвижимость с оформлением закладной,  которая переходит к банку;

2) Банк выпускает ипотечные  облигации, которые работают на  вторичном рынке (для этого  необходимо жёстко закрепить  за ипотечными облигациями залоговое  обеспечение недвижимостью, при  продаже облигации права на  залог должны будут переходить  к новому владельцу автоматически);

3) На вырученные от  реализации облигации средства  банк может выдать очередной  ипотечный кредит и т.д.;

4) Клиент гасит кредит  банку, а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

5) Ипотечные облигации,  в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную  массу, и недвижимость переходит  в собственность инвесторов (нынешних  обладателей облигаций), либо её  хозяину при полном погашении  им облигации. 

Однако какая бы схема  ипотечного жилищного кредитования ни была выбрана, всегда возникает залог  приобретенного или имеющегося жилья, который подлежит обязательной государственной  регистрации.

Регистрационный орган в  определенных случаях может отказать в регистрации ипотеки, в частности:

- если за регистрацией  ипотеки обратилось ненадлежащее  лицо;

- если документы, предоставленные  на регистрацию, не соответствуют  требованиям действующего законодательства;

- если правоустанавливающий  документ на объект недвижимого  имущества свидетельствует об  отсутствии у заявителя прав  на данную недвижимость;

- если не предоставлены  документы, необходимые для государственной  регистрации прав в соответствии  с законом;

- если имеются противоречия  между заявленными правами и  уже зарегистрированными.

Государственная регистрация  в соответствии со ст. 21 ФЗ «Об ипотеке» может быть отложена в случаях:

- непредставления в орган,  осуществляющий государственную  регистрацию прав, какого-либо из  документов, необходимых для государственной  регистрации;

- несоответствия договора  об ипотеке и закладной и  приложенных к ним документов  требованиям законодательства Российской  Федерации;

- необходимости проверки  подлинности представленных документов;

- наличия судебного спора  по поводу прав на имущество,  являющегося предметом ипотеки,  до разрешения спора в суде.

Опыт ряда развитых стран  свидетельствует о перспективности  механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование  позволяет гражданам, не имеющим  достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл. 2).

Табл.№2 Отдельные показатели выданных ипотечных кредитов в РФ за 2007-2011 гг.

год	Объем выданных ипотечных  кредитов млрд. руб.	Количество выданных ипотечных  кредитов, тыс. шт.	Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, %	Просроченная задолженность  по ипотечным кредитам, млрд. руб.
2007	564,6	214	12,6	611,212
2008	655,8	350	12,9	1 070,33
2009	152,5	130	14,6	1 010,89
2010	380,1	301	13,1	1 129,37
2011	713	521	12	1 474,84

 

Данные таблицы демонстрируют  общую тенденцию увеличения объемов  выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный  шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов  жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили  ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали  разве что госбанки, которые постарались  удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который, однако, тоже считается  слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так  и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов  населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие  года наблюдается некоторое замедление темпов роста.

2010 год считается годом  восстановления и оздоровления  рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся  квартир, а также другие программы  (Материнский капитал, Военная  ипотека и др.). Кредиты стали  более доступны для населения,  что незамедлительно отразилось  на объеме рынка. В результате  объем ипотечных кредитов, выданных  в 2010 году, увеличился в 2,5 раза  до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки  в 2011 г. почти оправился от  кризиса. Объем выданных кредитов  достиг 719 млрд. руб. Средние процентные  ставки по ипотеке в РФ на  протяжении нескольких лет колеблются  в пределах 15 %. При этом средневзвешенный  срок кредитования составляет 15 лет.

Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).

Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также  является устойчивая тенденция к  увеличению просроченной задолженности.

Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2011 г. ее объем составил 1474,839 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки  сразу в нескольких регионах с  ухудшением социальной ситуации, а  также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.

Конкуренция на ипотечном  рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.