Проблемы ипотечного кредитования в РФ: состояние, тенденции и перспективы развития

2.2 Условия ипотечного  кредитования

 

  Вследствие поспешного широкого развития и большей значимости для домашних хозяйств и экономики в целом вопросы потребительского кредитования в настоящее время приобретают все большую актуальность. В последнее время существенно меняется отношение населения страны «жизнь в долг». Ведь с помощью потребительского кредита можно не только приобрести квартиру, дом, земельный участок.

Уже сейчас между банками  развернулась жесткая конкурентная борьба, населению предлагается различные  кредитные продукты. Многие банки, в  том числе и со стопроцентным  иностранным участием, сегодня всерьез  намерены освоить это т вид  деятельности. Итак рассмотрим предложения банков по потребительским кредитам для населения.

  Многие коммерческие банки разрабатывают собственные ипотечные программы, формируя условия предоставления ипотеки. При выборе кредитной программы каждый потенциальный заемщик хочет выбрать, с одной стороны, самые оптимальные условия сделки, а с другой стороны, самые выгодные, т.е. с минимальными расходами. При выборе необходимо помнить несколько важных особенностей:

1. Чем меньше требований  предъявляет банк к заемщику  или к залогу, тем выше, скорее  всего, будет процентная ставка  по ипотеке.

2. Проценты по кредиту  тем выше, чем больше срок ипотеки. 

3. Расходы по кредитной  сделке включают в себя кроме  процентов дополнительные комиссии, платежи по страхованию и оценке  залога, плату за ведение кредитного досье и др. Поэтому необходимо рассчитывать полную стоимость кредита.

4. Ставка по ипотеки  снижается по мере увеличения суммы первоначального взноса.

Выбирая ту или иную ипотечную  программу, мы чаще всего сравниваем их по нескольким основным критериям:

1. Процентная ставка по  ипотеке

2. Максимальный возможный  срок кредита

3. Необходимый размер  собственных накоплений (первоначальный  взнос)

4. Доходы, учитываемые банком  при расчете размера кредитных  средств. 

Сравнивая ипотечные программы  нескольких российских банков можно  отметить, что проценты по ипотеке  значительно варьируются (от 11 до 40 % годовых). При этом более высокая  процентная ставка не означает отсутствие необходимости документально подтверждать доход или наличие других выгодных условий. Проценты по ипотеке в Сбербанке  установлены в промежутке от 13,5 до 15,75 % годовых. ВТБ 24 предлагает кредиты на приобретение недвижимости под 13,1 – 15,6 %. При оформлении ипотеки в Банке Москвы фиксированный процент составит 16,5-18 %. Русский Ипотечный Банк предлагает кредиты под 11 % годовых, а Городской Ипотечный Банк установил ставку на уровне 10,05 % (в рамках ипотечной программы по стандартам ОАО «АИЖК»). ООО «Мой Банк» предлагает кредиты по ипотеке на условии 29-39 % годовых.

Заметим, что при таком  разбросе размера процентных ставок по кредитам, практически все из анализируемых банков требуют от заемщика документального подтверждения  размера доходов (по форме 2НДФЛ). При это Банк Deltacredit готов снизить размер ставки на 1 % при подтверждении дохода справкой 2НДФЛ (с 15,5 % до 14,5 % годовых), допуская предоставление справки о доходах по форме банка. Условия ипотеки Альфа-банка и Россельхозбанка также допускают наличие справки о доходах в форме, отличной от 2НДФЛ.

Максимальный размер ссудных  ресурсов, на которые может рассчитывать Клиент банка, зависит от доходов  заемщика. Однако ряд банков в настоящее  время учитывают не только доход  самого заемщика, но и близких родственников. Так, ВТБ 24, Россельхозбанк, Альфа-банк берут в расчет совокупный доход семьи. Сбербанк учитывает любые документально подтвержденные доходы самого заемщика. Условия предоставления ипотечных кредитов ряда банков допускают привлечение доходов не только родственников, но и других Созаемщиков.

Выбирая подходящую программу  кредитования, немаловажную роль играет и вопрос, на какой срок банк готов  предоставить средства. Для заемщика этот вопрос важен, поскольку от того, на какой период можно взять кредит, зависит размер ежемесячного платежа. В настоящее время многие банки  предлагают кредиты на срок до 30 лет (Сбербанк, Банк Москвы, Русский ипотечный  банк, Городской ипотечный банк). ВТБ24 увеличил срок предоставления кредита  до 50 лет. Альфа-банк и Россельхозбанк предлагают ипотеку на срок до 25 лет. Банк Deltacredit установил максимальный срок ипотечных кредитов – 20 лет.

Размер первоначального  взноса – один из самых важных вопросов при выборе условий ипотечной  программы. Сумма собственных средств должна быть от 15 до 40 %. Большинство банков готовы предоставить ипотечный кредит при стартовом платеже в размере 30 % от стоимости приобретаемого жилья. На сегодняшний день получить ипотеку без первоначального взноса практически невозможно. Но при необходимости можно найти ипотечную программу с минимальным первичным размером вложений собственных средств.

Разобраться в многообразии условий кредитных программ просто, если составить для себя ряд самых  важных условий, которые необходимо учесть. Сравнение по этим критериям  программ разных банков дает возможность  выбрать самый оптимальный вариант.

 

Глава 3. Проблемы и перспективы  ипотеки в России

3.1 Проблемы ипотеки  в России

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

- Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

- Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита

- Несовершенство нормативно-правовой базы;

- Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

- Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему;

 - Психологические факторы, нежелания жить в долг;

Проблема неплатежей и  отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением  некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной  качественной системы оценки заемщиков  – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.

Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье  являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг  в структуре использования денежных доходов.

Сегодня многие эксперты, рассуждая  о сдерживающих факторах, указывают  на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными  странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.

На основе вышеизложенного  можно выделить ряд направлений  развития ипотечного кредитования.

Одним из перспективных направлений  развития ипотечного кредитования в  настоящее время является малоэтажное  строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено  тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Специалисты в области  ипотечного кредитования предусматривают  возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.

В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При  этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить  которые они не могут, банк управляет  возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия  ипотечного кредитования, так как  процентные ставки остаются «в наследство»  от предыдущего заемщика и отсутствуют  предусмотренные комиссии банков.

Важным направлением совершенствования  ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками  в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных  продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет  снижение процентных ставок, то оно  будет небольшим, поскольку при  прогнозируемых темпах инфляции банки  оставят ставки примерно на том же уровне.

Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные  условия для функционирования ипотеки.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее  время ипотека вызывает много  разноречивых мнений. Одни уверены, что  при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго  останется непопулярным. Другие –  что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Как утверждают аналитики  крупнейших российских банков и ипотечных  брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны  с тем, как будет развиваться  мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.

3.2 Перспективы дальнейшего  развития ипотечного кредитования  в Российской Федерации

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд  факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов  ипотеки.

Так, например, для населения  можно выделить следующие благоприятные  факторы:

1. разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

 

2. возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
3. изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
4. повышение подвижности населения в пределах территории страны;
5. рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы, это:

* разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции,  в том числе со стороны иностранных  подрядчиков;

* острая заинтересованность  в преодолении спада в экономике  и увеличении объемов жилищного  строительства;

* стремление к модернизации  предприятий стройиндустрии и  улучшению технологий строительства  для обеспечения возросших потребностей  покупателей жилья и укрепления  конкурентоспособности в соперничестве  с иностранными подрядчиками  и поставщиками;

* возникновение сети новых  предпринимательских структур, обслуживающих  рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в  увеличении покупок населением  жилья на основе ипотечного  кредитования.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

› укрепление законодательной  и нормативной базы ипотечного кредитования;

› выполнение ведущими банками  пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

› стимулирование со стороны  государства финансирования реального  сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

› активизация государственных  и местных органов власти в  поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

› создание инфраструктуры рынка недвижимости;

› создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство  по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами  для органов государственной  и местной власти являются следующие  факторы:

- появление новой возможности  решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение  среднего класса, рост занятости  населения и связанное с этим  повышение социальной стабильности  в обществе;

- оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительной  отрасли и других, связанных с  ней секторах народного хозяйства.

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные  отношения не приобрели того размаха  и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок:

1. целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;
2. пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;
3. отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;
4. российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;
5. структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.