Реализация ипотечных  программ в условиях посткризисного развития

Содержание: 

ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность  темы исследования. Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. Для решения этих задач, необходимо сформировать эффективную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье.

     Степень научной разработанности  проблемы. Описание теоретико-концептуальных проблем связанных с институциональными условиями ипотечного кредитования в условиях кризиса рассмотрено в работах М.Ю. Алексеева, А. А. Грачева, М. Делягина, Д.Г. Иванова, А. В. Кузнецова и др.

     Цель  и задачи исследования. Цель дипломной работы состоит в выявлении теоретико-организационных основ ипотечного кредитования российскими коммерческими банками в современных экономических условиях с последующей интерпретацией практико-прикладного аспекта полученного, при рассмотрении настоящего состояния российского рынка ипотечного кредитования.

     Поставленная  цель дипломного исследования предполагает, обуславливает необходимость постановки и решения комплекса взаимосвязанных задач:

• выявить исследование предпосылок ипотечного кризиса и его влияние на глобальную экономику;
• определить современное состояние и анализ предложений на рынке ипотечного кредитования;
• охарактеризовать трансформацию инструментов ипотечного кредитования;
• детерминировать перспективы реализации ипотечных программ в РФ;
• провести анализ надежности ОАО «ЮНИАСТРУМБАНК» по методу  
  Кромонова В.С.;

     Объект и предмет исследования. Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования на современном этапе его развития с учетом конъюнктуры национальной экономической системы в целом. Предметом исследования выступают специфические аспекты формирования экономических отношений, связанных с развитием национальной системы ипотечного кредитования.

      Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка использованных источников. Объем курсовой работы составил 46 страниц.

1. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования

1.1 Исследование предпосылок  ипотечного кризиса  и его влияние  на глобальную  экономику

     Последние десятилетия для мировой финансовой и банковской сферы были отмечены появлением и активным внедрением в практику различных финансовых инноваций, благодаря которым банки и другие участники международных финансовых рынков смогли расширить спектр операций, экономических стратегий. В то же время часть финансовых инноваций, такие как деривативы, ипотечные облигации и другие производные инструменты рассматривались также и как удобный инструмент регулирования рисков.

     Однако  разразившийся глобальный финансовый кризис 2007-2009 гг. показал, что во многом применяемые стратегии и используемые финансовые инструменты оказались слишком рискованными, а адекватный противовес не был создан ни со стороны тех государственных органов, которые призваны поддерживать стабильность финансовых рынков и банковских систем, ни самим рынком.

     В настоящее время, как представляется, еще нет серьезных оснований говорить о преодолении глобального финансового кризиса, о восстановлении мировой банковской системы и избавлении ее от токсичных активов. Более того, еще не сформировано целостное и четкое понимание своеобразия последнего кризиса и тех финансовых инструментов, которые накануне кризиса воспринимались финансовым и банковским сообществом как панацея от всех бед и рисков.

     В связи с огромными масштабами последствий рассмотрим особенности  активов, которые привели к интоксикации банковских систем и мирового финансового рынка.

     Определимся, прежде всего, с термином subprime mortgage loan, который на русский язык обычно переводится как «низкокачественный ипотечный кредит», что не всегда корректно передает сущность subprime рынка. Сами американские специалисты признаются, что не существует единого общепринятого определения subprime займов¹. При этом возможно использование нескольких подходов, в частности определение рынка может быть связано с определением характеристик заемщиков, кредиторов, а также с особенностями самих ипотечных кредитов.

     Например, экономисты Бостонского отделения  Федеральной резервной системы  США Christopher L. Foote, Kristopher Gerardi, Lorenz Goette, Paul S. Willen в своей статье «Subprime Facts: What (We Think) We Know about the Subprime Crisis and What We Don't» утверждают, что «заемщиком на рынке subprime мог бы быть кто-то, кто пропустил один платеж по ипотеке в течение одного-двух последних лет, кто объявлял личное банкротство в течение нескольких последних лет, либо тот, кто обладает низким кредитным рейтингом FIC0² по какой-либо другой причине»³. Прежде всего хочется отметить существенную расплывчатость данного определения. Кроме того, сами авторы признают, что к рынку subprime прибегали и заемщики с высокими кредитными рейтингами, которые, например, хотели поучаствовать в спекулятивных операциях на рынке жилой недвижимости. Поэтому официальные органы обычно его конкретизируют, используя определенные значения коэффициентов FICO. Чаще всего в качестве subprime заемщиков рассматриваются все получатели кредитов, рейтинг которых ниже 620. Этот критерий, в частности, используется Советом управляющих Федеральной резервной системы США и Федеральной корпорацией по страхованию депозитов.

     Довольно  сложным также представляется разграничение prime и subprime ипотечных сделок с использованием в качестве основного критерия характеристик кредиторов. Subprime кредитование под высокие проценты и с взиманием существенных дополнительных комиссий в деятельности многих финансовых организаций сочеталось с кредитованием prime заемщиков под более умеренные процентные ставки. Примером может служить американский ипотечный брокер Countrywide.

     Популярность  данного метода связана с тем, что существуют официальные списки кредиторов, составленные Департаментом жилищного и городского развития США (U.S. Department of Housing and Urban Development), который на основании интервью относит ту или иную финансовую структуру к категории subprime кредиторов.

     Иногда  предлагается использовать в качестве критерия характеристики самих займов. Например, относить к рынку subprime только те займы, которые впоследствии были секьюритизированы при помощи subprime mortgage based securities (MBS) или ценных бумаг, обеспеченных subprime ипотекой. В этом случае займы могут быть квалифицированы только после того, как они продвинулись по цепочке секыоритизации, и из поля зрения выпадают те займы, которые по каким-либо причинам первоначальным кредиторам не удалось (или не захотелось) перепродать.

     Отметим, что на практике в целях проведения экономического анализа большинство исследователей чаще используют весьма прагматичный подход – границы рынка определяются на основе имеющейся первичной статистической информации, собираемой признанными базами данных. В этом случае все зависит от того, кто конкретно занимался сбором данных (кредиторы и их объединения, финансовые организации – посредники вторичного рынка, регулирующие органы и т.д.).

     Развитие  системы ипотечного финансирования в США всегда являлось одним из приоритетных направлений стратегии развития страны. Владение собственным домом не только часть знаменитой американской мечты, но и один из реальных локомотивов экономического роста. Поэтому данному сектору финансового рынка уделялось повышенное внимание регулирующих органов. В результате вложения в недвижимость рассматривались как одни из наименее рискованных, а предоставление ипотечных кредитов считалось самым простым видом деятельности финансистов.

     Однако  государственное регулирование  осуществлялось не только нормативными, но и экономическими методами. Правительство играло существенную роль в поддержании рынка за счет организации вторичного рынка через Federal National Mortgage Association (Федеральную национальную ипотечную ассоциацию), известную как «Фэнни Мэй» и Government National Mortgage Association (Государственную национальную ипотечную ассоциацию, или «Джинни Мэй»).

     Предпосылки для возникновения ипотечного кризиса  в США начали формироваться задолго  до его начала, что большинство  исследователей связывают с постепенным отходом от традиционной модели банковского финансирования, хотя этапы на этом пути выделяются разные. Практически всегда упоминается дерегулирование финансовых рынков последней четверти XX в.

     Устранение  ограничений на проценты, выплачиваемые по депозитам, конкуренция между коммерческим банками, ссудно-сберегательными учреждениями и прочими инвестиционными структурами за привлеченные ресурсы населения привели к тому, что традиционным ипотечным кредиторам приходилось финансировать имеющиеся у них на балансе 30-летние ипотеки при помощи все более дорогих краткосрочных депозитов. Кризис ликвидности фактически привел к коллапсу системы ссудо-сберегательных касс в США.

     Переход от системы ссудо-сберегательных учреждений к доминированию частных инвестиционных банков на рынке США ознаменовал собой смену основного источника доходов – процентной маржи между кредитными и депозитными операциями разницей в ценах покупки и продажи обращающихся активов. В традиционной системе организации банковского дела очень важна была социальная составляющая отношений банкира и его клиента, а также постоянный и строгий контроль за рисками. Естественно, что система не была лишена недостатков. В частности, доступ к жилищным кредитам был существенно ограничен для значительных слоев населения, поскольку при принятии решения о выдаче кредита играло роль субъективное мнение банкира. Однако, банкиры были заинтересованы в постоянном контроле за кредитными рисками.

     При переходе к модели секьюритизации ипотечных  активов данная заинтересованность была утеряна. Брокеры, получая свой основной доход от разницы в ценах покупки и продажи бумаг, агенты, организующие первоначальный кредит, зная заранее, что перепродадут его, особенно не интересовались кредитоспособностью заемщиков. Их главной целью становится увеличение объемов рынка.

     Как отмечал Льюис Раниери⁴, целью секьюритизации было создание активов, которые могли бы обращаться, не требуя оценки кредитоспособности. Обратимость была важнее кредитного риска. Именно поэтому было так важно создать из набора разнообразных ипотек облигацию с фиксированным купоном и сроками, которая могла бы служить заменителем корпоративным облигациям.

     Секьюритизация  задумывалась как механизм распределения  рисков. Будучи элементом глобализации финансов, она должна была помочь снизить риски инвестирования за счет диверсификации активов в глобальном масштабе. Действительно, например, европейским банкам было удобно использовать обеспеченные ипотекой американские облигации для поддержания определенной доли своих активов в долларах США. Однако на практике это привело не к глобальной диверсификации, а к усилению системной зависимости международных рынков, поскольку финансовые институты инвестировали в одни и те же активы. Как коммерческие, так и государственные структуры из всех регионов мира были подвержены этому групповому поведению. Даже Центральный банк Китая не избежал этой участи, разместив 9,7 млрд. долл. из своих резервов в связанные с американской ипотекой бумаги, не говоря уже о вложениях Банка России. Почему так произошло, это, скорее, вопрос к специалистам по экономической психологии. Мы же можем только еще раз подчеркнуть важность реалистичного управления рисками.

1.2 Современное состояние  и анализ предложений  на рынке ипотечного  кредитования

     Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов⁵:

     – ограниченным платежеспособным спросом  населения. Практика показала, что для  широкого круга населения сегодня  малодоступна схема кредитования под  залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика. По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна⁶;