– низкими объемами и невысоким  качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

     – низкими темпами разработки и  совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов. Например, очевидно, что большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство;

     – неразвитостью инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок;

     – психологическими факторами, главным  из которых является национальная особенность  большинства населения – нежелание  жить в долг;

     – большим количеством административных барьеров. Строительные и ипотечные  компании, заемщики сталкиваются с труднопреодолимыми административными препонами;

     – высокими издержками и рисками банков на ипотечное кредитование из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных  кредитов и их последующей продажи;

     – дополнительными рисками банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

     – высокими некоммерческими рисками  банков из-за отсутствия эффективных  механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;

     – несовершенством налогообложения.

     Таким образом, несмотря на создание благоприятных  условий для функционирования ипотечной  системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать. С учетом комплексности проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества. 

 

2. Инструменты реализации  ипотечных программ  в посткризисных  условиях

2.1 Трансформация инструментов  ипотечного кредитования

     В настоящее время, несмотря на определенные трудности, вызванные кризисом, ипотечное  кредитование в России продолжает развиваться, поскольку является не только важной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

     Новый этап развития ипотечного кредитования начался, на наш взгляд, с середины 2009 г. В условиях экономического кризиса  Правительством Российской Федерации  были предприняты попытки возрождения  ипотечного кредитования путем снижения ставки рефинансирования, вливания финансовых средств в банковский сектор и снижения процентной ставки по ипотечным кредитам до 12%. Предположительно эти меры должны сделать ипотечные кредиты более доступными для широких слоев населения и тем самым дать новый импульс развитию строительной отрасли.

     Однако  можно предположить, что отсутствие научного подхода к развитию ипотеки, протекционизм рыночной системы  ипотечного кредитования, отсутствие механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, отказ от государственного регулирования ипотечного комплекса повторно приведут к ошибкам, не дадут желаемого экономического эффекта, не обеспечат доступность ипотечного кредита для населения со средними и низкими доходами (а это – 70% проживающих в России).

     Ипотечный комплекс России – взаимосвязанная  группа предприятий различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также  различных инфраструктурных организаций, действующих в рамках единой цели – обеспечения доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами. Исходя из вышеизложенного, полагаем, что в настоящее время необходимо разработать новую стратегию развития ипотечного комплекса России, которая учитывала бы все особенности постцентрализованной экономики. В связи с этим основными задачами стратегии развития ипотечного комплекса России, на наш взгляд, являются:

     – создание реальной возможности покупки  жилья гражданами России в кредит при гарантии социальной защищенности заемщика;

     – создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех субъектов  ипотечного комплекса;

     – создание финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, позволяющей  осуществлять его успешное функционирование в нестабильных экономических и финансовых условиях.

     Стратегия развития ипотечного комплекса России должна состоять из трех основных разделов: государственное воздействие на развитие структуры ипотечного комплекса  России, развитие механизмов ипотечного комплекса России, формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России.

     Государственное воздействие на формирование и развитие структуры ипотечного комплекса  является определяющим и заключается  в развитии следующих рынков, входящих в сферу действий ипотечного комплекса России:

     1. Рынок недвижимости, который должен  обладать необходимыми характеристиками  для участия в ипотечном кредитовании. Развитие рынка включает следующие  направления:

     – целенаправленные меры по развитию строительного комплекса России. Реализация мер осуществляется за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций, налоговых льгот, создания эффективных механизмов финансирования строительства;

     – изменение налоговой политики, способствующей увеличению спроса населения на жилье;

     – создание единой государственной информационной системы «Купля/продажа/аренда жилья -спрос/предложение»;

     – снижение стоимости строительства  жилья за счет возложения расходов на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры на региональные и местные исполнительные органы;

     – преодоление дефицита земельных  участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой.

     2. Первичный рынок ипотечных кредитов, который охватывает всю совокупность  деятельности кредиторов и должников,  вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Развитие рынка включает следующие направления:

     – создание условий для обеспечения  банков долгосрочными финансовыми  ресурсами;

     – снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до 4 – 7% годовых;

     – создание единой государственной банковской информационной системы ипотечного кредитования;

     – развитие инфраструктурных и сервисных  организаций рынка;

     – развитие ипотечных программ коммерческих банков и АИЖК;

     – развитие системы строительных сбережений;

     – развитие системы некоммерческих объединений  и ассоциаций участников первичного рынка ипотечных кредитов.

     3. Вторичный рынок ипотечных кредитов, который обеспечивает передачу  прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Развитие рынка включает следующие направления:

     – совершенствование денежно-кредитного регулирования, которое заключается  в расширении практики долгосрочного  рефинансирования кредитов банков;

     – развитие унифицированной системы  рефинансирования ипотечного жилищного  кредитования;

     – развитие инфраструктурных и сервисных  организаций рынка;

     – унификация и стандартизация требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

     4. Рынок ипотечных ценных бумаг,  который обеспечивает трансформацию  персонифицированных прав по  кредитным обязательствам и договорам  об ипотеке (закладных) в обезличенные  доходные ипотечные ценные бумаги  и размещение их среди долгосрочных инвесторов. На рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения по ним дохода.

     Развитие  рынка предполагает изменения в его деятельности, которые способствовали бы привлечению капитала в ипотечный комплекс России, за счет привлечения инвестиционных ресурсов из-за рубежа, предотвращения оттока инвестиционных ресурсов из страны, эффективной мобилизации свободных финансовых ресурсов, включая денежные средства Пенсионного фонда Российской Федерации, Фонда обязательного страхования вкладов и других государственных фондов.

     5. Рынок страхования, обеспечивающий  страхование рисков в системе  ипотечного жилищного кредитования и являющийся инвестором на рынке ипотечных ценных бумаг. Развитие рынка предусматривает два основных направления:

     – введение единых стандартов страхования  ипотечных кредитов;

     – государственное страхование ипотечных  кредитов.

     Развитие  механизмов ипотечного комплекса России. В структуру механизмов ипотечного комплекса России входят:

     1. Рыночная система ипотечного  жилищного кредитования, действующая  на всех рынках ипотечного  комплекса России, включающая в  себя предоставление долгосрочных  жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, учитывающая применяемые в мировой практике модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

     Рыночная  система ипотечного жилищного кредитования уже получила свое развитие в России, к ней необходимо отнести ипотечное кредитование АИЖК и ипотечное кредитование коммерческих банков. Рыночная система ипотечного кредитования включает в себя:

     – одноуровневую модель ипотечного кредитования, в которой участвуют заемщики и коммерческие банки (характеризуется организационной простотой и распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк – заемщик», при этом закладные не выходят за пределы первичного рынка);

     – двухуровневую модель ипотечного кредитования, действующую в России и реализуемую АИЖК (основана на взаимодействии с региональными администрациями и региональными операторами, рефинансирование закладных осуществляется на вторичном рынке ипотечных кредитов);

     – систему строительных сбережений (основанную на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим правом на получение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования данной модели являются вклады и платежи в погашение ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий).

     Все участники рыночной системы ипотечного кредитования в той или иной мере уже сегодня действуют на рынках ипотечного комплекса России.

     2. Субсидированная система ипотечного  жилищного кредитования, используемая на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования, в которой государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.