Реализация ипотечных программ в условиях посткризисного развития

     Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования состоит из федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами и предполагает:

     – поддержание платежеспособного  спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;

     – предоставление финансирования из бюджетов различных уровней муниципалитетам  на строительство жилья и ипотеку⁷;

     – субсидии гражданам на первоначальный взнос и/или субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

     – полное или частичное государственное  страхование ипотечных кредитов;

     – применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;

     – повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга⁸;

     – продажа квартир по цене строительства, с введением ограничений на минимальный  срок проживания для последующей  продажи квартиры;

     – создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с низкими доходами;

     – развитие малоэтажного строительства, за счет предоставления в долгосрочную аренду земельных участков с коммуникациями и предоставления льготных ипотечных  кредитов на строительство домов (коттеджей).

     Настоящая стратегия предусматривает разработку и утверждение органами местного самоуправления своих муниципальных  программ поддержки населения в  улучшении жилищных условий, которые  предусматривают разработку плана  действий органов местного самоуправления, привлечение средств местных бюджетов и внебюджетных источников для решения жилищных проблем граждан, эффективное управление бюджетными и внебюджетными средствами, направленными на финансирование программных мероприятий⁹.

     3. Госкорпорация «Российский ипотечный комплекс». Цель создания госкорпорации – строительство доступного и комфортного жилья для граждан со средними и низкими доходами в регионах с использованием субсидированной системы ипотечного кредитования. Строительство жилья осуществляется как самой госкорпорацией, так и аккредитованными застройщиками, по нормативам строительства, установленным для регионов.

     Финансирование  деятельности осуществляется за счет денежных средств банков, страховых  компаний, пенсионных фондов, входящих в состав учредителей, а также государственного финансирования, включая предоставление налоговых и таможенных льгот. Для удешевления стоимости жилья земля под строительство выделяется из федеральных земель, а также из земель субъектов и муниципалитетов без проведения аукционов, что потребует внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

     Единая  система приобретения и продажи  жилья внутри госкорпорации, а также  создание маневренного фонда для  муниципалитетов будет способствовать развитию ипотечного комплекса России, а также миграции трудовых ресурсов между регионами. Выпускаемые Госкорпорацией облигации должны быть обеспеченны залогом недвижимости (ипотекой).

     4. Система строительства малоэтажного  жилья, имеющая своей основной  задачей развитие строительства доступного малоэтажного жилья и снижение цен на земельные участки под строительство.

     Система включает следующие направления:

     – предоставление населению земельных  участков с коммуникациями для малоэтажного строительства в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»;

     – поддержка индивидуальных застройщиков субсидиями и ипотечными кредитами  на строительство и приобретение строительных материалов;

     – развитие строительного комплекса  малоэтажного строительства;

     – развитие социальной инфраструктуры в  местах малоэтажной застройки;

     – развитие системы ипотечного кредитования в АПК России, включающей создание следующих структур: Земельный банк России, Российская земельная биржа, Российский земельный суд, Российская земельная инспекция¹⁰.

     5. Система ипотечных услуг, которая  действует на всех рынках ипотечного  комплекса и является связующей  структурой деятельности субъектов рынков. Система ипотечных услуг – совокупность различных взаимоотношений (между субъектами рынков ипотечного комплекса России в сфере продвижения услуг, ценообразования, сбыта и др.), складывающихся в процессе хозяйственной деятельности субъектов. Развитие системы ипотечных услуг включает следующие направления:

     – создание единых информационных баз  и стандартов услуг: риелторов, ипотечных  брокеров, банков, строительных, коммунальных, страховых, брокерских и др.;

     – государственная поддержка, нормативное и налоговое регулирование деятельности субъектов системы ипотечных услуг;

     – создание структуры, координирующей функционирование системы ипотечных услуг;

     – развитие малого бизнеса в системе  услуг ипотечного комплекса.

     6. Система государственного коммерческого найма жилья (аренды), которая предусматривает дальнейший выкуп жилья с использованием механизмов ипотечного комплекса России.

     Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса могло бы, на наш взгляд, осуществляться из следующих источников:

     – рефинансирование кредиторов через  операторов вторичного рынка ипотечных  кредитов;

     – введение Банком России ипотечной ставки рефинансирования¹¹;

     – выпуск кредиторами эмиссионных  ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

     – привлечение денежных средств населения в системе строительных сбережений;

     – рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

     – предоставление субсидий и субвенций  из бюджетов различных уровней в рамках субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования;

     – средства, предоставляемые институциональными инвесторами (пенсионными фондами  и страховыми организациями, паевыми  инвестиционными фондами и др.);

     – рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ);

     – кредитные линии и займы, предоставляемые  банками, а также иными организациями;

     – средства от продажи целевых облигационных  займов;

     – выпуск муниципальных облигаций.

     В рамках описанной стратегии создание ипотечного комплекса позволит увеличить платежеспособный спрос граждан России; сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; оживить экономическую и инвестиционную активность в обществе¹².

2.2 Перспективы реализации  ипотечных программ  в РФ

      В настоящее время активно обсуждаются  меры, предпринимаемые кредитными организациями, коммерческими банками и Правительством Российской Федерации с целью снижения долговой нагрузки на заемщиков по ипотечным жилищным кредитам. Острая ситуация сложилась на фоне общего ухудшения материального состояния граждан, вызванного мировым финансовым кризисом. Среди основных причин повышения риска дефолта заемщиков по ипотечным жилищным кредитам можно выделить следующие.

      1. Существенное снижение дохода  в результате увольнения заемщика (созаемщиков) или изменения условий  оплаты труда, в том числе по причине введения работодателем режима неполного рабочего дня или оформления отпусков без сохранения заработной платы. По данным Госкомстата России за III квартал 2008 г., среднемесячная численность безработных в стране выросла на 5,6%, в то время как в IV квартале – уже на 18,7%. Абсолютное значение числа безработных в декабре 2008 г. достигло 5,8 млн чел., минимальное значение было зарегистрировано в мае – 4,1 млн человек.

      2. Существенный рост обменного  курса иностранной валюты. Средний курс доллара США за IV квартал 2008 г. вырос по отношению к среднему курсу за III квартал на 12,5%, аналогичный показатель за период с начала 2009 г. по 31 марта 2009 г. по отношению к IV кварталу 2008 г. составил уже 22,3%. Средний курс евро за IV квартал 2008 г. снизился по отношению к среднему курсу за III квартал на 1,2%, аналогичный показатель за период с начала 2009 г. по 31 марта 2009 г. по отношению к IV кварталу 2008 г. вырос на 21,2%.¹³

      3. Значительный рост индекса, используемого  в качестве базы по ипотечным кредитам с переменной (варьируемой, плавающей) процентной ставкой.

      Варьируемая ставка процента пересматривается через  определенный интервал времени в  соответствии с индексом, выбранным  в качестве базового для данной процентной ставки, и может как снижаться, так и повышаться. Чаще всего переменная ставка процента устанавливается на основе индексов ставок межбанковского кредитования (например, Лондонская ставка МБК – LIBOR). Данный индекс рассчитывается на различные сроки, и в соответствии с пересмотром индекса изменяется процентная ставка по кредиту. К переменной составляющей добавляется фиксированная (спред), которая содержит расходы кредитной организации на выдачу и обслуживание кредита, содержание головного офиса, резерв на возможные потери, а также маржу в соответствии с требуемым акционером уровнем доходности. Вместе базовый индекс и спред составляют переменную процентную ставку по ипотечному кредиту с определенным периодом пересмотра. Так, например, переменная процентная ставка MosPrime Rate ЗМ + 5% означает, что процентная ставка по кредиту рассчитывается как сумма индикативной ставки MosPrime Rate на 3 месяца и 5% спреда.

      С начала активной фазы финансового кризиса  в России, а именно в III – IV квартале 2008 г., произошел значительный рост индикативной ставки MosPrime Rate, к которой имеют привязку часть ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, номинированных в российских рублях. Так, среднее значение ставки MosPrime Rate ЗМ, рассчитанное по данным Банка России, за IV квартал 2008 г. выросло по отношению к среднему значению за III квартал на 150,6%, аналогичный показатель за период с начала 2009 г. по 31 марта 2009 г. по отношению к IV кварталу 2008 г. составил 40,1%.¹⁴

      Рост  базового индекса более чем в 3 раза привел к росту размера  платежей по ипотечным кредитам более чем в 2 раза и соответственно к росту просроченных платежей и риску дефолта заемщиков по ипотечным кредитам с варьируемой процентной ставкой.

      Антикризисные меры, предпринимаемые кредитными организациями. Вышеперечисленные факторы обусловили рост просроченных платежей по ипотечным кредитам, а также значительно обострили риск возникновения дефолтов заемщиков. С целью предотвращения указанных негативных явлений Правительством Российской Федерации, кредитными организациями и коммерческими банками разрабатывается и предлагается ряд антикризисных мер. В данной статье будут рассмотрены способы реструктуризации ипотечных кредитов с целью временного снижения долговой нагрузки заемщика при сохранении приемлемого уровня доходности кредитора. В качестве базовой схемы погашения ипотечного кредита будем рассматривать аннуитетную схему платежей, при осуществлении частичных досрочных погашений происходит перерасчет платежа, сокращение срока не допускается.

      Формула аннуитетного платежа имеет следующий вид¹⁵:

      

      где R (t) – ежемесячный аннуитетный  платеж, равновеликий на протяжении всего  срока кредита;

      D (0) – остаток ссудной задолженности;

      r_m – месячная процентная ставка по кредиту, равная 1/12 годовой ставки, % мес;

      Т – срок до окончательного погашения основного долга, мес.

      В указанной схеме амортизации  кредита существует два способа  снижения ежемесячного платежа и  долговой нагрузки заемщика соответственно: снижение части платежа, предназначенной  для погашения начисленных процентов; снижение части платежа, предназначенной для погашения остатка ссудной задолженности (ОСЗ, «тело кредита»).