Бизнес план создания службы пансионата

 

15.Обеспечение системы безопасности объекта недвижимости

 

В процессе подготовки объекта  недвижимости к коммерческому использованию  управляющая компания должна организовать систему безопасности объекта, которая  обеспечивает:

 

- безопасность отдыхающих  и персонала;

 

- сохранность имущества  отдыхающих и собственника;

 

- экономическую безопасность.

 

При приеме объекта недвижимости в управление управляющая компания осуществляет предварительную фиксацию наличия и функционирования систем безопасности объекта, их достаточности  и адекватности известным системным  и несистемным рискам, а также  экономической целесообразности систем безопасности. При изучении системы  безопасности анализируется состояние  обучения и инструктаж клиентов и  персонала; организация охраны; надежность инженерно-технических систем; вопросы  страхования.

 

Пожарная безопасность

 

В сфере обеспечения пожарной безопасности управляющая компания должна:

 

- разработать план действий  на случай пожара;

 

- оборудовать здание противопожарной  сигнализацией и оборудованием;

 

- обучить персонал и  отдыхающих правилам действий  в случае обнаружения очага  возгорания;

 

- следить за состоянием  противопожарного оборудования.

 

Сметой, предоставленной  ООО "Мегатэк-Строй", предусмотрена установка системы противопожарной сигнализации и средств пожаротушения. Составными частями являются: охранно-пожарные датчики (тепловые, дымовые), контрольные панели, устройства пожарного оповещения.

 

Для номеров рекомендуется  устанавливать тепловой пожарный извещатель.

 

Затраты на обслуживание системы  планируются в размере 450 USD в месяц.

 

Охрана

 

В сфере обеспечения охраны объекта управляющая компания должна:

 

- изучить системы и  приборы обеспечения безопасности;

 

- выбрать оптимальную  систему охраны;

 

- осуществлять постоянный  инструктаж охраны и контроль  над ней.

 

Охрана должна быть хорошо защищена и специально обучена. Охранникам необходимо хорошо знать планировку помещений, а также всегда иметь  под рукой список телефонных номеров  персонала по управлению и техническому обслуживанию, все телефоны аварийных  служб.

 

Оптимальным вариантом для  обеспечения безопасности будет  обращение к услугам Вневедомственной охраны.

 

Следует отметить важную, при  заключении договора на обслуживание, деталь: служба безопасности не должна нести ответственности за материальные ценности. Все помещения пансионата должны закрываться и пломбироваться (при необходимости). Служба безопасности несет ответственность за сохранность пломб, замков и защитных устройств (жалюзи, сетки и др.). Незакрытые помещения отдыхающих и их имущество не попадают под ответственность охраны.

 

Для службы безопасности необходимо выделить дежурную комнату, где должен быть установлен пульт пожарной и  охранной сигнализации.

 

Затраты на охрану составят 59 тыс. USD в год.

 

Сбор и вывоз отходов  и мусора, уборка снега

 

На объектах недвижимости должны быть также созданы необходимые  условия для сбора отходов  и работы спецавтотранспорта.

 

В соответствии с СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест", на территории должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта. Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от объектов недвижимости на расстояние не менее 20 м и не более 100 м.

 

Затраты в год на сбор и вывоз отходов и мусора, уборку снега составят 3 тыс. USD.

 

Налог на имущество

 

Налог на имущество будет  взиматься в размере 2,2% от остаточной стоимости основных фондов. Остаточная стоимость определялась исходя из действительного  срока службы и величины амортизационных  отчислений.

 

Амортизация

 

На основании "Единых норм амортизационных отчислений", принято 4,0% от балансовой стоимости в год.

 

Прочие расходы

 

В категорию прочих расходов вошли расходы, не учтенные выше и  непредвиденные расходы. Их величина принималась  в размере 4 % от общей суммы издержек.

 

Смета затрат на эксплуатацию и обслуживание пансионата представлена:

 

Электроэнергия 49950

 

Теплоснабжение 86500

 

Водоснабжение и канализация 68800

 

Связь 1200

 

Дератизация и дезинфекция 4500

 

Уборка и мытье окон 250

 

Вознаграждение управляющей  компании 200270

 

Пожарная безопасность 5400

 

Охрана 59000

 

Сбор и вывоз отходов  и мусора, уборка снега 3000

 

Налог на имущество 350000

 

Амортизация 638400

 

Расходные материалы и  инвентарь 7336

 

Прочие расходы 58691

 

Итого 1533297

Управление и персонал

 

В управляющей компании работают 47 человек – люди квалифицированные  и высокопрофессиональные. Понимая, что знание – это развитие и  прогресс, сотрудники компании регулярно  участвуют в курсах повышении  квалификации, различных семинарах  и учебных программах.

 

Профессиональный уровень  персонала Управляющей компании засвидетельствован не только достижениями явными, но и многочисленными дипломами, благодарственными письмами, почетными  грамотами и наградами. В целом же в коллективе Управляющей компании работают 33 человека с высшим образованием и 14 человека со средне-специальным. По возрастным критериям возраст работников варьируется от 22 до 60 лет, преобладающее большинство работников в рамках 25 – 45 лет, что говорит о том, что коллектив компании молод, активен и готов к свершениям.

 

Организационная структура  управляющей компании представлена на рисунке 1.

 

Рисунок 1. Структурная схема  управляющей компании.

 

Персонал компании.- это ключевой фактор успеха. Основными действиями в данном направлении являются: подбор и подготовка ключевых фигур, формирование команды специалистов, обеспечивающих эффективную работу компании, развитие с использованием современных инструментов маркетинговых исследований, бюджетирования, управления проектами с мотивацией на повышение доходности бизнеса, что реализуется условиями контракта.

 

С целью дальнейшего повышения  качества выполняемых работ руководство  компании планирует мероприятия  по работе с персоналом:

 

- широкое привлечение  собственного кадрового потенциала, местного кадрового потенциала;

 

- выдвижение талантливой  молодежи;

 

- руководящий состав предполагается  отбирать из числа менеджеров, имеющих опыт работы в данной  области и знающих специфику  местных условий;

 

- повышение квалификации  и обеспечение уровня и качества  управления, отвечающих мировым  стандартам, проводить через обучение  руководящего состава и ведущих  специалистов в крупных учебных  центрах страны.

 

Совершенствование управления направлено на:

 

- обеспечение эффективного  и финансового и проектного  управления, прогнозирование финансово-экономических  результатов деятельности;

 

- организацию постоянного  мониторинга выполняемой работы, анализ ее качества и достижение  поставленный целей;

 

- мотивацию персонала  на достижение поставленных целей,  задач и развитие компании.

 

Успешное развитие управления достигается за счет инвестиций в  развитие персонала и обучение, материально-техническое  обеспечение.

 

 

 

 

Финансовый план

 

Чистые денежные потоки определяются как прибыль (после уплаты налогов) плюс амортизация и другие неденежные затраты, такие как отсроченные платежи минус любые добавления к оборотному капиталу в течение изучаемого периода времени. Расчет чистых денежных потоков представлен в таблице 5.

 

Таблица 5.

Поток реальных денег

 

 

 

 

Чистая текущая стоимость  данного проекта равна сумме  чистых дисконтированных потоков и  составляет:

 

NPV= 519,4 + 261,3 + 873,2+1508,8 + 2185,1 = 5347,8 тыс. долл.

 

Необходимым критерием принятия инвестиционного решения является положительное сальдо накопленных  реальных денег (сальдо трех потоков) в  любом временном интервале, где  ООО "Мегатэк-Строй" осуществляет затраты или получает доходы. В рассматриваемом проекте это условие соблюдается. Кроме того, ни в одном временном интервале не возникает потребность в дополнительных средствах. Предварительный анализ структуры потока реальных денег показывает, что проект в целом является экономически привлекательным, поскольку обеспечивает получение доходов, превышающих инвестиции в проект.

 

Рассчитаем среднегодовую  прибыль (Р).

 

Данные о чистой прибыли  от операционной деятельности приведены  в табл. 6.

 

Таблица 6.

 

Определение ROI

 

 

 

Рг = (382,9 + 877,8 + 1611,3 + 2545,6 + 3743,3): 5 = 1832,2 (тыс. долл.).

 

Инвестиционные затраты  составляют 21000 тыс. долл., соответственно простая норма прибыли равна

 

ROI = 1832, 2: 21000 = 8,7 {%).

 

Определение периода окупаемости. Для определения точного периода  окупаемости необходимо следующее.

 

1. Рассчитать кумулятивный (накопленный) поток реальных  денежных средств, поскольку в  используемом проекте возникающие  денежные потоки не равны по  годам (табл. 7).

 

Таблица 7.

 

Кумулятивный поток (тыс. руб.)

 

 

 

2. Определить, на каком  году жизни кумулятивный поток  денежных средств принимает положительное значение (в данном случае это 7-й год).

 

3. Найти часть суммы  инвестиций, не покрытой денежными  поступлениями, в период, предшествующий  году, определенному на предыдущем  шаге (она составляет 2723,2 тыс. долл.).

 

4. Разделить этот непокрытый  остаток суммы инвестиций на  величину денежных поступлений  в периоде, в котором кумулятивный  поток принимает положительное  значение (в данном случае 2723,2 тыс.  долл. составляют 0,3 от суммы денежных  поступлений в 6-м году, равной 8647,2 тыс. долл.). Полученный результат  характеризует ту долю данного  периода, которая в сумме с  предыдущими целыми периодами  и образует общую величину  срока окупаемости. Так, в данном  случае период окупаемости 6,3 года (6 + 0,3).

 

                                       16.Оценка риска

 

Риск инвестиционного  проекта определяется как вероятность  его убыточной реализации. Вместе с тем, даже получение некоторой  прибыли может не соответствовать  тому уровню рентабельности, который  приемлем инвестору. Необходимая норма  прибыли на вложенный капитал  включает безрисковую ставку и рисковую премию. Безрисковая ставка определяется как прибыль, которую можно получить в единицу времени на единицу вложенного капитала с вероятностью уменьшения, близкой к нулю.

 

Управление рисками –  это комплекс мероприятий, включающий идентификацию, анализ, снижение и мониторинг рисков с целью снижения отклонения фактических показателей реализации инвестиций от их за планированных значений.

 

В число рисков при инвестировании в недвижимость обычно включаются: технические, риски участников проекта, строительно-эксплуатационные, маркетинговые, финансовые, политические, юридические, экологические, военные, специфические, риски обстоятельств непреодолимой силы и др.

 

В процессе анализа каждого  из видов рисков можно выделить три  направления: во-первых, выявление истоков, причин возникновения данного типа риска, во-вторых, изучение негативных последствий, вызванных возможной  реализацией данного риска, и, наконец, в-третьих, выбор конкретных мероприятий, позволяющих минимизировать рассматриваемый  риск.

 

Анализ уместности затрат (риски инвестиций относительно затрат) ориентированный на выявление социальных зон риска, предполагает, что перерасход средств может быть вызван одним  или несколькими следующими факторами:

 

- изначальная недооценка  стоимости проекта в целом  или его отдельных фаз и  составляющих;

 

- изменение границ инвестирования, обусловленное непредвиденными  обстоятельствами;

 

- увеличение стоимости  проекта по сравнению с первоначальной  вследствие инфляции или изменения  налогового законодательства.

 

В процессе экспертизы концепции  пансионата выявились проблемы, снижающие  рыночный потенциал проекта и  осложняющие его ликвидность. В  основном они могут анализироваться  по модели GETS (Government, Economy, Technology, Society). Т.е. эти риски (преимущественно – внешние), называемые систематическими или неуправляемыми, анализируются в рамках подсистем:

 

1. Политические, административно-правовые, бюджетные, нормативные, налоговые;

 

2. Экономические, финансовые, кредитные;

 

3. Технологические (стоимость  строительных материалов и работ,  новые материалы и технологии, специфика строительства современных  санаторно-курортных комплексов);

 

4. Общественные требования  и ожидания, потребительское поведение,  стандарты спроса, изменение предпочтений.

 

Согласно проведенному анализу, риски первой группы для данного  проекта имеют "фоновый" характер – они не превышают обычные  региональные риски данного сегмента рынка. К важнейшим факторам, влияющим на финансово-экономический и социальный успех проекта, относится, во-первых, риск недостаточной активности административных органов по развитию территорий. Во-вторых – риск недостаточно последовательной политики поддержки инвестиций, возможные  проблемы в политике налогообложения.

 

Риски второй группы носят  общий для данного сегмента рынка  характер, за исключением масштабов  и кредитной составляющей. Проект связан с необходимым на первом этапе  кредитованием в объемах, значительно  превышающих типичные объемы для  рынка торговой недвижимости. Эти  риски зависят от макроэкономических показателей, кредитного рейтинга девелопера, конкурентоспособности условий кредита, параметров кредитной линии, стратегии возврата заемного капитала. Общие риски узкого сегмента рынка крупных комплексов включают и нарушение баланса спроса-предложения на рынке – при очевидной конкуренции со стороны и аналогичных проектов, и других сегментов рынка недвижимости.