Экономика строитеьства

Курсовой проект выполнен на тему: «Формирование портфеля недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант использования недвижимости. Вариант 3» Курсовой проект включает следующие разделы:

 

1. Формы управления многоквартирным домом

2 Разработка инвестиционного проекта по развитию недвижимости

3. Экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости

4  Исследования риска при портфельном управлении недвижимостью

         Объем курсового проекта 51 печатных  листов, проект написан по 26 источникам литературы, содержит 16 таблиц и 2 рисунка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Цель курсового проекта  — приобретение  навыков по дисциплине «Основы управления недвижимостью» через выполнение комплекса разделов курсового проекта.

Основные задачи курсового  проекта:

1. Теоретический обзор  вопроса по управлению недвижимостью 

2. Разработки инвестиционного  проекта по развитию недвижимости  с построением графика жизненного цикла финансовых результатов проекта, сроков его окупаемости, уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности.

3. Принятие управленческих  решений по выбору эффективных  экономических вариантов реконструкции объекта недвижимости на основе многовариантного анализа

4. Оценка риска при  портфельном управлении недвижимостью

1. ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

 

Для начала рассмотрим, какие требования потребитель вправе предъявлять к содержанию общего имущества дома, независимо от формы управления многоквартирным домом.

Общее имущество  многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан,  сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного; муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• постоянную готовность инженерных коммуникаций, 
  приборов учета и другого оборудования, входящих 
  в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
• поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества  в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

• осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение помещений общего пользования;

- обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, 
  включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

текущий и  капитальный ремонт, подготовку к  се 
зонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. А теперь разберемся по существу, что представляют различные формы управления многоквартирными домами.

Потребитель и ЖСК.

Для начала рассмотрим правоотношения, возникающие у потребителей, проживающих в домах с организационно-правовой формой ЖСК и являющимися членами ЖСК.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

Гражданин или  юридическое лицо, желающие стать членом жилищного .кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Заявление о  приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Гражданину  или юридическому лицу, принятым в  члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Основанием  вселения в жилые помещения в  домах жилищного кооператива является решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Основанием  владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Член жилищного  кооператива приобретает право  собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Членство  в жилищном кооперативе прекращается в следующих случаях:

• выхода члена из кооператива добровольно;
• исключения члена кооператива;
• ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
• ликвидации жилищного кооператива;
• смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Заявление о  добровольном выходе члена жилищного кооператива из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

Исключение  из жилищного кооператива члена  жилищного кооператива производится на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) или уставом жилищного кооператива.

После смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Преимущественное  право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник члена  жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена  жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные выше, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных выше, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Основным  внутренним документом, регулирующим правоотношения членов ЖСК, является устав. В уставе жилищного кооператива должны содержаться следующие сведения:

• наименование кооператива;
• место его нахождения;
• предмет и цели деятельности;
• порядок вступления в члены кооператива и порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
• размер вступительных и паевых взносов, состав и 
  порядок внесения вступительных и паевых взносов;
• ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

- о составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за деятельностью кооператива;

• порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• порядок покрытия членами кооператива понесенных 
  им убытков;

- порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного  кооператива может содержать  другие не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения.

В случае сноса  дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК РФ соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются станами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

 

Права и обязанности ЖСК и его членов.

Член жилищного  кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 ЖК РФ.

Член жилищного  кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

Член жилищного  кооператива осуществляет права  владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Член жилищного кооператива вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Член ЖСК  не вправе:

- осуществлять выдел  в натуре своей доли в праве  общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Обязанности члена ЖСК

Член жилищного  кооператива несет бремя содержания помещения, принадлежащего ему на праве собственности и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.