Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта

- Обеспечение  оптимальной структуры инвестиционных  ресурсов с позиций эффективности  инвестиционной деятельности. Условия  формирования высоких конечных  результатов инвестиционной деятельности  в значительной степени зависят от структуры сформированных инвестиционных ресурсов, обеспечивающих как реальное, так и финансовое инвестирование. Оптимальная структура инвестиционных ресурсов обеспечивает финансовое равновесие развития предприятия в процессе осуществления инвестиционной деятельности, в то время как неоптимальный ее вариант генерирует риски нарушения финансовой устойчивости и неплатежеспособности предприятия.

- Обеспечение  минимизации затрат по формированию  инвестиционных ресурсов из различных  источников. Такая минимизация затрат осуществляется в процессе управления стоимостью капитала, привлекаемого в инвестиционных целях, и направлена на максимизацию суммы чистой инвестиционной прибыли. Между показателями средневзвешенной стоимости привлечения инвестиционных ресурсов и суммой чистой инвестиционной прибыли существует обратная зависимость.

- Обеспечение  высокоэффективного использования  инвестиционных ресурсов в процессе  инвестиционной деятельности. Формируемые  инвестиционные ресурсы, временно  не используемые в инвестиционном процессе, теряют свою стоимость во времени от инфляции и по другим причинам. Поэтому процесс формирования и использования инвестиционных ресурсов должен быть максимально синхронизирован во времени по отдельным интервалам планового периода. Такая синхронизация обеспечивается в процессе оптимизации денежных потоков предприятия по инвестиционной деятельности.

Реализация  этих принципов составляет основное содержание процесса управления формированием  инвестиционных ресурсов предприятия.

Системная классификация  источников финансирования капитальных  вложений предполагает прежде всего  разделение уровней финансирования: макроуровень (национальная экономика) и микроуровень (предприятие).

Совокупность источников финансирования капитальных вложений на макроуровне образует общенациональный фонд, в который включаются внутренние и внешние источники.

Внутренние национальные источники финансирования капитальных  вложений состоят из централизованных (государственные бюджетные средства, негосударственные бюджетные средства, внебюджетные средства) и нецентрализованных ассигнований (накопления фирм и некоммерческих организаций страны, частные накопления граждан).

Внешние источники финансирования капитальных вложений в национальную экономику включают в себя средства, поступающие из-за границы. Это могут быть репатриируемые капиталы, вложения международных организаций, вложения государств, имеющих зарубежную собственность или арендующих недвижимость за границей, частные вложения нерезидентов, юридических и физических лиц. Потенциально возможна реализация совместных проектов капитальных вложений несколькими государствами.

Источником иностранных  инвестиций может стать внешняя  задолженность государства в  случае согласия кредиторов трансформировать долги в инвестиции.

Общенациональный фонд финансирования капитальных вложений на микроуровне  распадается на источники финансирования капитального строительства и капитального ремонта, из которых образуются фонды  специализированных предприятий.

Существуют  различные классификации источников финансирования капитальных вложений, осуществляемых на микроуровне, т. е. предприятиями всех форм собственности. Они систематизируются в зависимости от:

• частников инвестиционного процесса;

• организационно-правовой формы самих предприятий;
• связи с капиталом предприятия;
• масштабов и динамики сбережений;
• нормативных актов.

Одни и те же источники в зависимости от отношений собственности, в которые  включено предприятие, могут рассматриваться  в одних случаях в качестве собственных, в других — в качестве привлеченных.

Каждому из источников инвестирования соответствуют свои факторы роста, методы привлечения капитальных  вложений и управления инвестиционным проектом.

Собственные источники средств, инвестируемых в виде капитальных  вложений, формируются за счет капитала (уставного, добавочного, резервного) и прибыли. В случае недостачи собственных средств используют привлеченные средства.

Привлекаемые фирмой средства содержат в себе ресурсы:

1)мобилизуемые на финансовом  рынке (кредиты банков и иных  финансовых учреждений, кредиты бюджетов всех уровней, облигационные займы, средства, получаемые от продажи акций);

2)поступаемые в порядке  перераспределения (страховые возмещения, финансовые ресурсы, формируемые  на паевых началах, взносы членов  трудового коллектива, юридических и физических лиц, централизуемые финансовые ресурсы, поступающие от концернов, ассоциаций и иных объединений предприятий, централизованные бюджетные и внебюджетные ассигнования).

Особым, новым фактором, увеличивающим  объем прибыли как источника финансирования капитальных вложений российских предприятий, является инвестиционный налоговый кредит.

Дополнительные  объемы капитала и прибыли для  финансирования капитальных вложений могут быть получены фирмами в  процессе повышения эффективности хозяйственной деятельности за счет возвратных сумм, выручки от реализации попутной продукции, экономии от снижения себестоимости производимых работ, экономии оборотных средств и иных ресурсов, мобилизуемых внутри самого капитального строительства, инфляционного дохода и др

3. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

 

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся  также подлежа-' щие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

Недвижимость обладает рядом  специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.

Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.

• Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности.
• Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение  земельных участков ограничено рамками  земной поверхности. При этом рост численности  населения планеты обусловливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом.

• Длительность создания и сроков службы зданий и сооружений.
• Вечность земли.

Физические  особенности недвижимости обусловливают  ряд характеристик недвижимости как особого товара.

• Специфика оборота. Физическая иммобильность недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.
• Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.
• Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости здании и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменения в системе землепользования и другие факторы. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфляцией.

Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение  предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном  плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объектов. Из рассмотренных особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.

• Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридических прав и интересов. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность наличия обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта, и т. п.
• Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения.
• Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют значительно больших управленческих затрат нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.
• Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Повышенная  степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство  в большей степени, чем традиционные финансовые 
активы, подвержены риску и неопределенности за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью, в отличие от сделок с биржевыми товарами, практически отсутствует,

•Гибкость условий финансирования. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом: по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором 1/3 стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на 2/3 оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.

Инвестиции  в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими  видами долгосрочных вложений. Среди  них:

• высокая степень зависимости от качества менеджмента;
• высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;
• большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью при более высоких ставках доходности;
• отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.

Такие специфические  инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им получить доход  на капитал и сохранить вложенный  капитал

Глава 2. Расчетная

2.1. Оценка коммерческой  эффективности инвестиционного проекта

 

Рассматривается реализация инвестиционного проекта  организации производства новой  продукции. Производство новой продукции  планируется организовать на имеющихся  свободных площадях действующего предприятия. Если коммерческая эффективность проекта окажется приемлемой, то в качестве источников инвестиций наряду с собственным капиталом станет возможным привлечение заемных средств (кредита). Заемные средства будут использованы на покупку и монтаж технологического оборудования, а также на пополнение оборотных средств.

На основе исходных данных необходимо проанализировать и  оценить эффективность и риск реализации инвестиционного проекта.

Исходные данные (пример):

1. Реализация  проекта потребует инвестиций:

1.1. На приобретение  и монтаж технологического оборудования – 2230 тыс. руб.

1.2. Инвестиции  в оборотный капитал – 280 тыс. руб.

1.3. Инвестиции  в нематериальные активы – 130 тыс. руб.

2. Монтаж оборудования  и выпуск продукции предполагается  начать в первый год.

Расчетный период – 6 лет. В конце расчетного периода предполагается реализация оборудования по рыночной стоимости, превышающей балансовую стоимость в 2 раза. Затраты по реализации оборудования составили 15 тыс. руб. Годовая норма амортизации – 15 %.

Для расчета  притока денежных средств от инвестиционной деятельности необходимо определить чистый доход от реализации оборудования в конце расчетного периода (на пятом шаге). С этой целью заполним таблицу.

Таблица 1 –  Расчет чистого дохода от реализации активов (оборудования)