На 3-м этапе оценщик рассчитывает итоговую величину стоимости. Результаты оценки, полученные при использовании различных типов мультипликаторов, анализируют по степени достоверности, по кол-ву и обоснованности предварит, корректировок, по их значимости для конкретного оцениваемого объекта. Итоговую величину стоимости исчисляют как средневзвешенную величину предварит, результатов, с итоговыми корректировками, такими как поправка на наличие нефункционирующих активов, недостаток собств. оборотного капитала и др. Величина стоимости, найденная по методу сделок, сопоставима с результатами, полученными при использовании методов, свойств, доходному подходу и затратному подходу к оценке стоимости бизнеса.

 

2 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ООО «ВЕРТИКАЛЬ»

     2.1 Характеристика оцениваемого объекта

 

     Предприятие создано в январе 2000 года. Основным направлением деятельности созданного предприятия являлось энергосбережение.

     Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответственностью.

     ООО «Вертикаль» - предприятие, занимающее достойное место на строительном рынке Пермского края.   Производственная деятельность ООО «Вертикаль» имеет  несколько основных направлений.

     В настоящий момент ООО «Вертикаль» продолжает работы в области энергосбережений. Ведется работы по монтажу узлов учета и их техническому обслуживанию, монтажу индивидуального водоснабжения, горячего водоснабжения и отопления. Предприятие развивает собственную производственную базу и готовит производственную базу для организации оптово-розничной торговли строительно-промышленной группы товаров. Так же планируется организовать цех по производству окон из ПВХ.

     Основными заказчиками предприятия являются: Министерство природных ресурсов Пермского Края, Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края, Агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Пермского края, Краевое государственное учреждение «Дирекция по капитальному строительству», Администрации городов и районов Пермского края, Кировское областное государственное учреждение «Управление по газификации и инженерной инфраструктуре» и др.

     При участии ООО  «Вертикаль» разработан и внесен Стандарт организации СТО 45167708-01-2007 «Проектирование и строительство полиэтиленовых газопроводов давлением до 1,2 МПа и реконструкция изношенных газопроводов». Введение в действие стандарта позволило расширить область применения полиэтиленовых трубопроводов. ООО «Вертикаль» построены полиэтиленовые газопроводы I категории: «с.Б.Соснова-с.Черновское» протяженностью 21 км, диаметр труб 160 и 110 мм, и «Маговское н.м.-Цепельское н.м." протяженностью 22 км, диаметр труб 225 мм. Газопроводы эксплуатируются, замечаний от эксплуатирующих организаций нет.

     ООО «Вертикаль» имеет:

1. Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 0020.09-2009-5906000552-С-046, выданное СРО НП «Строители Свердловской области»;
2. Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 0071.01-2010-5906000552-П-129, выданное СРО НП «Гильдия Пермских проектировщиков»;
3. Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ в области инженерных изысканий, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 881, выданное НП СРО инженеров-изыскателей «СтройПартнер»;
4. Сертификат соответствия системы менеджмента качества ООО «Вертикаль» требованиям ГОСТ Р ИСО-9001-2008 (ИСО 9001:2008) № РОСС RU.ИК34.К00053 от 14.12.2009 г.

     2.2 Финансовое состояние

 

     Оценка  финансовой устойчивости ООО «Вертикаль» представлена в таблице 2.1, которая дает возможность определить, в какой степени организация готова к погашению своих долгов. 

     Таблица 2.1 – Оценка финансовой устойчивости предприятия

 

     По  данным расчетам следует, что ООО «Вертикаль» находится в кризисном финансовом состоянии, т.е. предприятие полностью зависит от заемных источников финансирования. Собственного капитала и долго- и краткосрочных кредитов не хватает для финансирования материальных оборотных средств, то есть пополнение запасов идет за счет средств, образующихся в результате замедления погашения кредиторской задолженности.

3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ  БИЗНЕСА

     3.2 Оценка стоимости объекта затратным подходом с использованием метода чистых активов

3.2.1 Оценка недвижимости

     Исходные  данные для оценки:

     Здание, расположено по адресу: г. Пермь Пермского края

     Площадь земельного участка Sзем. уч.=350 кв.м; плата за 1 кв.м земельного участка Сед=150 руб.; площадь здания Sзд=250 кв.м; ставка месячной арендной платы Сар.пл.=200 руб. за 1 кв.м; здание кирпичное, двухэтажное.

     Оценка  стоимости недвижимости затратным подходом:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка

     С_зем.уч=S_зем.уч*С_ед                                                                                              ( 3.1)

     где С_зем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

     С_ед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

     S_зем.уч – площадь земельного участка, кв.м. 

     С_зем.уч=350*150=52 500 руб.

2. Определение полной восстановительной стоимости здания

     Полную восстановительную стоимость здания определим методом сравнительной единицы. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичной конструкции равна 15 000 руб.

     Полная  восстановительная стоимость здания:

     ПВС_зд.= Н_стр.*S_зд.* к,                                                             (3.2)

     где Н_стр – норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;

     S_зд. – площадь здания;

     к – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).

     ПВС_зд.= 15 000 * 350 * 1 = 5 250 000 руб.

3. Определение износа здания

     Совокупный износ определим методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и экономический (внешний).

     Фактический физический износ определен на основе визуального осмотра оценщиком  основных конструктивных элементов  здания и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами. Физический износ равен 30%. Функциональный износ составляет 10%, а внешний 30 %.

     Совокупный  износ = 0,3*5 250 000 + 0,1*5 250 000 + 0,3*5 250 000 =3 675 000 руб.

4. Определение остаточной стоимости здания

     ОВС=ПВС_зд. – СИ =5 250 000 –3 675 000 = 1575000 руб.     (3.3)

5. Полная стоимость недвижимости

     С_{недв.затр}= ОВС + С_зем.уч= 1575000 + 52 500 =1 627 500 руб.    (3.4)

Оценка  стоимости недвижимости доходным подходом

     К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого операционного дохода. Оцениваемое помещение будет приносить стабильный доход в будущем при использовании его, сдавая в аренду.

     1) Определение потенциального валового  дохода:

     ПВД=С_ар.пл.*S_ар.зд                                                                        (3.5)

     где С_ар.пл. – ставка арендной платы ;

     S_ар.зд. – площадь помещения, сдаваемого в аренду.

     ПВД=200*250*12=600 000 руб.

     2) Определение реального валового  дохода:

     РВД=ПВД*К_сдачи                                                                      (3.6)

     где К_сдачи – поправочный коэффициент, который учитывает возможные недополучения арендных платежей; К_сдачи=1.

     РВД=600 000 *1=600 000 руб.

     3) Определение чистого операционного  дохода

     ЧОД=РВД  – ОР                                                                       (3.7)

     ОР – операционные расходы на содержание оцениваемого объекта или издержки собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т.д. В данном случае затраты собственника составляют 35% от ПВД.

     ОР= 0,35 *600 000 = 210 000руб.

     ЧОД =600 000 –210000=390 000 руб.

     4) Определение рыночной стоимости  недвижимости:

     РСН=ЧОД / К_кап                                                                    (3.8)

     К_кап – коэффициент капитализации.

     Примем  К_кап.=25%.

     РСН_дох= 390 000/ 0,25= 1 560 000 руб.

Оценка  стоимости недвижимости рыночным подходом

     Рыночный  подход основан на использовании  информации о рыночной цене продажи  аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных объекта, характеристика которых представлена в таблице 3.1.

     Определим рыночную стоимость недвижимости методом  валового мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу. 
 
 
 
 

Таблица 3.1. - Рыночная информация об аналогичных объектах